Koupě bytu s nelegální přestavbou: rizika, možné problémy, řešení a rady od realitních kanceláří

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Podle platné legislativy musí být veškeré práce související s dispozičním řešením bytů schváleny příslušnými regulačními orgány. Jak však ukazuje praxe, někteří nezodpovědní občané to zanedbávají, v důsledku čehož mají lidé, kteří si pořizují vedlejší bydlení, určité problémy. Kromě? normativní akty jsou neustále doplňovány a měněny, proto to, co bývalo správné, může v určitém okamžiku přestat platit. Na tomto pozadí vyvstává jedna celkem logická otázka: jaké je riziko koupě bytu s nelegální přestavbou? Zkusme tomu porozumět podrobněji a zjistit, jaká rizika budou čelit kupujícím nemovitostí a také jak se pojistit a vyhnout se spoustě problémů.

Obecné informace

Před vyprávěnímo tom, co hrozí koupí bytu s nelegální přestavbou, se podívejme na základní pojmy a regulační rámec. Proces provádění změn v projektu obytných budov upravuje zákon o bydlení Ruské federace. Vysvětluje všechny podmínky, postup pro vydávání povolení, poskytuje klasifikaci přestavby a také určuje sankce za jakékoli porušení zákona.

Je důležité si uvědomit, že ne všechny práce na změně konfigurace obydlí vyžadují povolení. V některých případech bude stačit pouze upozornit ZISZ na plánovanou opravu, aby zaměstnanci této vládní organizace doložili budoucí změny. Patří mezi ně následující:

• převod instalatérského vybavení;
• montáž dveří do nosné zdi;
• renovace a zasklení balkonů;
• výstavba vestibulu, která zvyšuje tepelně izolační vlastnosti obytných prostor;
• výstavba vnitřních příček;
• přenosové dveře.

Koupě bytu s nelegální přestavbou v žádném z výše uvedených případů nic neohrožuje, protože nejsou v rozporu s normami bytového zákoníku a nevyžadují získání povolení.

Klíčové regulační požadavky

Pojďme se na ně podívat blíže. Pokud vaše plány zahrnují koupi bytu, nelegální přestavba může způsobit spoustu problémů, např.pokud budete chtít později znovu zaregistrovat dokumenty nebo prodat obytný prostor. Proto byste měli vědět, v jakých případech je zakázáno provádět jakékoli změny v konfiguraci obytných prostor. Patří mezi ně následující:

• pokud se v důsledku přestavby zhorší podmínky bydlení nebo ztíží přístup ke komunikaci;
• místo se stává nebezpečným nebo neobyvatelným;
• v případě, kdy se práce dotknou částí domu, které jsou vyhrazeny pro činnost služeb civilní obrany nebo ministerstva pro mimořádné situace;
• ovlivňuje pevnost a životnost nosných konstrukcí;
• vytvářejí hrozbu zřícení budovy nebo narušují běžný provoz sousedních budov;
• zhoršené ventilační zařízení;
• zvýšit zatížení nosných konstrukcí.

Koupě bytu s nelegální přestavbou je v tomto případě nežádoucí, protože je plná negativních důsledků. Níže naleznete další podrobnosti o tom, jaké následky můžete čelit.

Typy rezidenčních konverzí

Co o tom tedy potřebujete vědět? Pokud jste zvážili všechna rizika koupě bytu s nelegální přestavbou a souhlasíte s takovým riskantním krokem, musíte mít podrobnou představu o tom, co by to mohlo být. Současná legislativa rozděluje rekonstrukci obytného prostoru na dva typy:

• simple;
• obtížné.

Rozdíl mezi nimije, že v prvním případě je nutné poskytnout regulačním orgánům pouze náčrt a ve druhém případě je nutné vypracovat projekt. Pokud máte v plánu přesunout dveře nebo přesunout instalatérské zařízení, bude stačit předložit náčrt ZISZ ke schválení. Kromě toho budou vyžadovány všechny změny v plánu bytu.

Komplexní přestavba je problematičtější a časově náročnější, protože budete muset vypracovat a schválit projekt v několika vládních organizacích. Celý proces trvá asi šest měsíců a budete také muset zaplatit v průměru 60 000 rublů. Po obdržení dokumentace o povolení musí vlastník bytu informovat ZISZ, která provede technickou kontrolu a vydá zákon.

Pokud tento postup obejdete, mohou při koupi bytu nastat určité důsledky. Neautorizovaná přestavba, pokud ji zjistí příslušné regulační orgány, je trestná příslušným zákonem.

Co se stane, když koupíte nemovitost s neschválenou rekonfigurací?

Mnoho lidí se zajímá o otázku, co hrozí nelegální přestavbě při koupi bytu. A to není překvapující, protože sekundární trh je plný nabídek na prodej bydlení s různými porušeními. V tomto případě nenese veškerá odpovědnost prodávající, ale kupující. Při výběru bytu byste proto měli být velmi opatrní při studiu jeho technického pasu a další dokumentace. Ostatně kdybypo dokončení transakce budou regulační orgány v budoucnu detekována jakákoli porušení, poté budete muset zaplatit pokutu.

Nákup domu na úvěr

Co o tom tedy potřebujete vědět? Nelegální přestavba při koupi bytu na hypotéku je možná pouze v případě, že nejsou rozpory mezi technickou dokumentací a skutečným plánem nemovitosti. V tomto případě není vše tak děsivé, protože veškerá odpovědnost leží výhradně na osobě, která v době transakce koupě / prodeje působí jako zákonný vlastník bydlení. Pokud tedy nemáte dostatek peněz na pořízení obytného prostoru za hotové a chcete na něj získat půjčku, doporučuje se nejprve poradit se specialistou, který může veškerou dokumentaci zkontrolovat, zda odpovídá základním zákonným normám.

Jaká rizika bych měl zvážit?

Tomuto aspektu by měla být věnována zvláštní důležitost. Jak již bylo zmíněno dříve, důsledky nelegální přestavby při koupi bytu jsou peněžní sankce. Jeho velikost závisí na mnoha faktorech a v některých případech dosahuje velmi slušných částek. Zpravidla se můžete vyhnout placení pokuty, pokud změna konfigurace bydlení neměla žádné důsledky, konkrétně nepoškodila sousední prostory nebo budovy, ani jejich vlastníky. Jinak legislativa počítá s trestní odpovědností, která je již závažnější. Navíc oběťstrana se může domáhat dalších sankcí prostřednictvím soudů a ve většině případů se jim je podaří získat. Mezi takové případy patří následující:

• porušení fungování ventilace;
• projev jakéhokoli mechanického poškození na fasádě budov;
• snížení vlastností zvukové izolace nosných konstrukcí.

Pokud plánujete přestavbu, je lepší nepodvádět, protože hluk stavebního nářadí jistě o opravě řekne sousedům, kteří se mohou hlásit příslušným regulačním úřadům. Práce navíc nemusí být prováděny v souladu se základními pravidly a předpisy a vést k narušení provozu bytových komunikací.

Nelegální přestavbu mohou zástupci veřejných služeb odhalit při odečítání z jednotlivých elektroměrů. Vzhledem ke specifikům své činnosti budou nuceni upozornit příslušné úřady, jejichž zástupci přijdou s kontrolou a v lepším případě udělí pokutu. Kromě toho nebudou provedené změny provedeny v technickém a katastrálním pasu, a proto budou tyto dokumenty neplatné a budete mít problémy s následným prodejem bydlení.

Hlavní rizika koupě bytu s nelegální přestavbou jsou následující:

• Jednostranné ukončení transakce a její zneplatnění.
• Zabavení majetku ve prospěch státu. Nejčastěji se to stane, když kupující věděl, že změny v prostorách byly provedeny nezákonně, a úmyslně šel dodohoda.
• Zatčení nemovitosti, dokud aktuální vlastník neodstraní všechna porušení.

Prodejci nic neriskují, kromě ztráty bydlení na hodnotě. Jak již bylo zmíněno, absolutně za nic nenesou odpovědnost. Kupující by proto měli brát svůj výběr obytného prostoru vážně, protože související rizika jsou v dnešní době velmi vysoká. Před souhlasem s jakoukoli nabídkou se doporučuje dobře si promyslet.

Jak být kupující?

K pořízení bydlení by měl každý člověk přistupovat velmi zodpovědně. To platí zejména v případech, kdy je realizována koupě bytu s nelegální přestavbou na hypotéku, protože po podpisu smlouvy budete vlastníkem nemovitosti a veškerá odpovědnost padne na vás. V tomto případě jsou dvě možnosti, jak problém vyřešit: předělat všechny doklady k bydlení v zákonem stanovené lhůtě, nebo vrátit prostory do původního stavu. První metoda je méně nákladná a časově náročná, takže je nejlepší se jí držet.

Jak legalizovat neoprávněnou změnu bydlení

Pojďme se věnovat tomuto aspektu podrobněji. Takže jste si koupili byt s nelegální přestavbou. Co dělat, aby se předešlo problémům se zákonem? Odpověď na tuto otázku byla uvedena výše: znovu zaregistrujte dokumenty pro bydlení. Musíte však pochopit, že veškeré související náklady nesete vy, nikoli prodejce. Budete muset sbíratnásledující dokumenty:

• žádost o změnu konfigurace prostor;
• technický list;
• originál a kopie kupní/prodejní smlouvy;
• kopie občanského pasu osoby, na kterou je byt registrován;
• nový plán;
• Písemný souhlas všech členů rodiny s přestavbou.

Na vyřešení všech těchto problémů budete mít pouhých 6 měsíců, takže po koupi domu je lepší neodkládat, ale okamžitě začít shromažďovat dokumenty, protože to zabere spoustu času. Zároveň se musíte dobře orientovat ve všech právních aspektech. Jak se říká, neznalost zákona neomlouvá a ve věcech souvisejících s nemovitostmi číhá spousta úskalí. A koupě bytu s nelegální přestavbou je poměrně pochybný podnik, ke kterému je třeba přistupovat se vší opatrností. Proto bude užitečné nechat si nejprve poradit od právníků. To nejen výrazně urychlí proces, ale také se vyhnete mnoha problémům v budoucnu.

Na co se zaměřit při výběru domu?

Abyste se vyhnuli koupi bytu s nelegální přestavbou, musíte si k němu pečlivě prostudovat dokumenty. Pokud dojde k nějakým porušením nebo nezákonným změnám, můžete je snadno odhalit. Můžete to udělat jedním z následujících způsobů:

1. Často dochází při sanaci ke změně výchozích charakteristik přilehlých staveb, na základě kterýchobyvatelé sousedních bytů mohou hádat o nezákonnosti jednání a upozornit na to kontrolní orgány. Na základě přijaté reklamace odchází komise na uvedenou adresu. Pokud se zároveň odhalí nesrovnalosti mezi stavem bydlení a jeho plánem, bude majitel povinen zaplatit peněžitou pokutu a vrátit vše do původního stavu.
2. Podobný scénář nastane, pokud během procesu změn došlo k hrubému porušení stavebních předpisů a pravidel, což vedlo k selhání komunikace, v důsledku čehož byly povolány záchranné týmy, aby problémy odstranily. V tomto případě bude výše pokuty mnohem vyšší a na základě skutečnosti může být zahájeno trestní řízení.
3. Nezákonnost přestavby mohou odhalit pracovníci veřejných služeb v procesu odečítání z jednotlivých měřičů spotřeby energie, kteří mohou také zaslat žádost příslušným úřadům.

Kterýkoli z výše uvedených případů bude zaznamenán a promítnut do příslušné dokumentace, takže pokud to s jeho prostudováním při koupi bytu myslíte vážně, můžete předejít spoustě problémů.

Závěr

V dnešní době se mnoho lidí rozhoduje pro koupi bytu s nelegální přestavbou, jelikož náklady na takový byt jsou mnohem nižší, podobným způsobem chtějí ušetřit. Musíte však dobře zvážit pro a proti. Zdaleka ne vždy je možné změny v konfiguraci prostor legitimizovat nebo je eliminovat a důsledky mohoubýt docela vážný. Je lepší znovu neriskovat a nedělat pochybné obchody. A pokud se nakonec rozhodnete koupit bydlení s nelegální přestavbou, pak si pečlivě přečtěte technickou dokumentaci a ujistěte se, že po nákupu můžete dělat vše v souladu s požadavky zákona. Jen tak si můžete být jisti, že vás spravedlnost nedožene.