Příjmový přístup k oceňování nemovitostí a podnikání. Aplikace výnosového přístupu

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Příjmový přístup je celá kombinace metod pro hodnocení hodnoty nemovitostí, majetku organizace, podnikání samotného, ve kterém se stanovení hodnoty provádí převodem ekonomických přínosů, které se očekávají v budoucnu. Teoretické základy takového přístupu jsou docela přesvědčivé. Hodnota investice je hodnota budoucích přínosů k dnešnímu dni, diskontovaná mírou návratnosti, která odráží rizikovost investice.

To je rozumné a vhodné pro jakýkoli provozní podnik používaný v oblasti výroby a prodeje majetku, stejně jako jeho podnikání, s výhradou vytváření kladných zisků. Hodnota investičních rizik v posuzovaném podnikání je prokázána pomocí diskontní sazby. V ekonomickém smyslu je to nyní míra návratnosti, kterou investoři požadují z investovaného kapitálu do srovnatelných investičních objektů podle úrovně rizika, nebo je to míra návratnosti alternativních investičních možností se srovnatelnými riziky v době hodnocení.

Funkce

Uplatnění příjmuTento přístup se v praxi ukazuje jako poměrně obtížný úkol, protože je nutné vyhodnotit každý důležitý determinant nákladů - míru návratnosti a zisku. Pokud se tyto metody používají k hodnocení podniku, pak je nezbytné provést důkladnou analýzu všech jeho klíčových prvků, včetně nákladů, obratu společnosti, které mají přímý dopad na zisky, náklady a rizika, která jsou vytvářena každým jednotlivým prvkem.

Příjmový přístup k oceňování podniku se používá poměrně často. Pokud například mluvíme o akvizici nebo fúzi, pak se tato metoda používá mnohem častěji než ta nákladná nebo tržní. Kapitálová investice kupujícího se nyní provádí s očekáváním, že v budoucnu budou získány čisté peněžní toky, které nelze nazvat zaručenými, protože se vyznačují určitými riziky. Příjmový přístup zachycuje tyto klíčové determinanty hodnoty, zatímco použití tržního přístupu obvykle vyžaduje poměr cena/výdělek nebo jiný podobný násobek výdělků zpětně, bez zohlednění budoucnosti.

Tržní násobky jsou ze své podstaty nespolehlivé a neposkytují stejnou úroveň důkladnosti, jaké lze dosáhnout použitím výnosového přístupu s prognózami budoucích výnosů a diskontních sazeb. Například poměr ceny k zisku, který se používá ročně, adekvátně neodráží očekávané změny v budoucích letech. opravitpoužití poměrů poskytuje příležitost ukázat obecné preference investorů a jsou často uváděny prodejci nebo průmyslovými zdroji.

Použít

Informace týkající se rozpočtu podniku je také potřeba analyzovat a chránit, proto je nutné provádět změny a zpracovávat finanční důsledky vytvořeného plánu, prognóz a základních návrhů. Výnosový přístup k oceňování podniku měří všechny předpoklady, které se týkají toho, zda určité akviziční výhody plynou z růstu výnosů, snižování nákladů, zlepšování procesů nebo snižování kapitálových nákladů. S pomocí takového přístupu lze toto vše měřit a diskutovat. Kromě toho jej lze použít k určení načasování očekávaných přínosů a také k prokázání poklesu hodnoty podniku, když se přínosy přesouvají do vzdálenější budoucnosti.

Použití příjmového přístupu poskytuje kupujícím a prodávajícím možnost vypočítat reálnou tržní hodnotu podniku i jeho investiční hodnotu pro jednoho nebo více strategických kupujících. Pokud je tento rozdíl zobrazen dostatečně jasně, prodejci a kupující mohou snadno identifikovat synergické výhody a přijímat informovaná rozhodnutí.

Při použití výnosového přístupu k oceňování podniku je třeba mít na paměti, že vypočtená hodnota se skládá z hodnoty veškerého majetku, který je využíván v rámci přímé činnosti. VV rámci použitého přístupu existuje několik metod hodnocení, o které je největší zájem. Zejména jsou použitelné takové metody výnosového přístupu: kapitalizace a diskontování peněžních toků. Můžete je zvážit podrobněji.

Metody

Pomocí metody kapitalizace peněžních toků se zjišťuje celková hodnota podniku v závislosti na peněžních tocích generovaných majetkovým potenciálem podniku. Peněžní toky podniku nebo podniku jako celku jsou rozdílem všech přítoků a odlivů finančních zdrojů za určité zúčtovací období. Obvykle se pro výpočty používá období jednoho roku. Technikou je převést reprezentativní úroveň očekávaného peněžního toku na současnou hodnotu vydělením celkové částky peněžního toku předpokládanou mírou kapitalizace. V tomto případě je vhodný tok příjmů s určitými úpravami.

Při použití konvenční metody peněžních toků se k určení výše absolutního peněžního toku ke kapitalizaci používá přičtení čistého příjmu (vypočteného po zdanění) nepeněžních nákladů. Tento způsob výpočtu lze považovat za jednodušší než výpočet volného peněžního toku, který bere v úvahu požadovanou kapitálovou investici a potřebu doplnit provozní kapitál jako dodatek.

Diskontování peněžních toků

Tato metoda je v zásadě založena pouze na očekávaných peněžních tocích, které generuje samotný podnik. Jeho charakteristický rozdíl je v tomPro výpočet definice reprezentativní úrovně peněžních toků je nutný odhad nákladů. Tato metoda je ve vyspělých zemích nejrozšířenější díky tomu, že s ní lze zohlednit všechny perspektivy rozvoje. Peněžní tok se obecně rovná součtu čistého příjmu a odpisů, po odečtení nárůstu čistého pracovního kapitálu a kapitálových investic.

Pro použití metody diskontovaných peněžních toků platí následující podmínky:

• existuje důvod se domnívat, že budoucí úrovně finančních toků se budou lišit od současných, to znamená, že mluvíme o rozvíjejícím se podniku;
• při používání obchodní nebo komerční nemovitosti existují příležitosti k rozumnému odhadu budoucích peněžních toků;
• objekt je ve výstavbě, úplný nebo částečný;
• podnik je velké multifunkční zařízení obchodního významu.

Výnosový přístup k oceňování nemovitostí metodou diskontovaných peněžních toků je nejlepší, ale jeho použití je velmi pracné. Existují odhady, které nelze provést bez použití této metody. Mezi ně patří vypracování investičního projektu s jeho následným vyhodnocením.

Výhody metody slevy

Pokud praktikujete výnosový přístup k oceňování nemovitostí nebo podnikání prostřednictvím diskontní metody, můžete identifikovat některé hlavní výhody. V první řadě řečTo znamená, že budoucí obchodní zisky přímo zohledňují pouze očekávané současné náklady na výrobu produktů a jejich prodej a budoucí kapitálové investice související s udržováním a rozšiřováním výrobních nebo obchodních zařízení se do prognózy zisku promítají pouze nepřímo prostřednictvím jejich současného znehodnocení.

Důležité body

Hodnocení objektu výnosovým přístupem s nedostatkem zisku nebo ztráty jako ukazatelem investičních kalkulací se provádí upraveno o to, že zisk slouží jako účetní vykazovací ukazatel, proto podléhá značným manipulacím v průběh práce.

Metoda diskontovaných peněžních toků zahrnuje tři skupiny modelů:

• diskontované dividendy;
• zbytkový příjem;
• diskontované peněžní toky.

Pokud se jako důkaz peněžního toku používá výnosový přístup v souladu s modelem dividendového diskontu, použijí se výplaty akcií. Přestože je model v zahraniční praxi výrazně běžný pro zjišťování a oceňování hodnoty majetku podniku, má řadu nedostatků. V modelech s nerozděleným ziskem neexistuje žádný stupeň účtování. Existuje rozdíl v dividendové politice nejen pro konkrétní podniky, ale také pro země jako celek. Tuto metodu nelze použít v podnicích, které nemají zisk. Tento model se nejlépe hodí pro výpočet hodnoty menšinových akcií.

Model zbytkového příjmu

Výnosový přístup k oceňování prostřednictvím modelu reziduálního přístupu předpokládá, že výše reziduálního příjmu, tedy rozdílu mezi skutečným ziskem a ziskem, který akcionáři predikovali v době nákupu samotné společnosti resp. její akcie, bude použit jako ukazatel cash flow. Pokud byla hodnota podniku vypočtena na základě předpokladů konzistentních s tímto modelem, bude se rovnat součtu účetní hodnoty se současnou hodnotou očekávané výše příjmů, které zbydou poté. Tento model prokazuje významnou citlivost na kvalitu dat prezentovaných v účetní závěrce. Na ruské poměry je adekvátnost takových informací předmětem značných pochybností.

Výhoda pro akcionáře

Samozřejmě akcionáři nebo akcionáři podniku, který má určitou historii, stejně jako fakta o vyplácení dividend, mohou použít diskontní model k výpočtu hodnoty své vlastní společnosti. Situace je taková, že akcionáři podniků v tomto sektoru jsou málokdy menšinoví, takže pro ně by bylo nejvhodnější použít výnosový přístup k oceňování nemovitostí a podnikání prostřednictvím modelu diskontovaných volných peněžních toků. V tomto systému jsou klíčové volné peněžní toky s diskontními sazbami nebo očekávanou návratností investovaného kapitálu. Největším problémem při použití tohoto modelu je přesnost předpovědi volných peněžních toků a také adekvátní stanovení diskontní sazby.

Pokud se použije výnosový přístup, jak je definován výše, pak při použití metody diskontovaných peněžních toků příjem očekávaný z podnikání zohledňuje předpokládané peněžní toky, které lze stáhnout z oběhu po požadované reinvestici části peněžní zisk. Peněžní toky jako ukazatel nezávisí na účetním systému používaném podnikem a jeho odpisové politice. Zároveň je třeba zohlednit případné peněžní toky – přílivy i odlivy. Posouzení finančního smyslu diskontovaných peněžních prostředků se ukazuje být takové, že v důsledku těchto procesů jsou tyto sníženy o částky, které by investor měl k dispozici v době, kdy by obdržel specifikovaný peněžní tok, za předpokladu, že investoval své prostředky. prostředky, které právě v tomto oboru nejsou, ale v některých – v nějakém jiném investičním aktivu veřejné povahy, například likvidní cenný papír nebo bankovní vklad.

Další techniky

Příjmový přístup, jehož příklad byl popsán dříve, se v poslední době používá stále méně a nyní se metoda oceňování stala nejběžnější. Používá se k ocenění všech druhů aktiv a je založen na myšlence, že každé aktivum, které sdílí základní charakteristiky opcí, může být oceněno jako tato opce. V současnosti se nejčastěji upouští od příjmového přístupu ve prospěch modelu oceňování opcí (resp. Black-Scholesova modelu).

Pokud je takový systém použit, umožňuje odhadnout celkové náklady na vlastní kapitál společnosti nebo podniku v případě, že provozuje velké ztráty. Tento model má dále vysvětlit, proč náklady na vlastní kapitál podniku nejsou nulové, i když hodnota celého podniku klesne pod nominální hodnotu dluhu. Ale i když vezmeme v úvahu tuto výhodu, lze poznamenat, že Black-Scholesův model pro hodnocení hodnoty ruských podniků je v současnosti stále více teoretický. Hlavním problémem, kvůli kterému nelze tento model aplikovat na domácí podniky, je nedostatek některých důkazů pro parametry modelu, které jsou zásadní.

Závěry

Příjmový přístup k oceňování podniků a nemovitostí se stal mnohem méně obvyklým, a to z mnoha důvodů. Týká se to zejména nedostatků, kvůli kterým dochází k potížím při jeho použití na spotřebitelském trhu. Nejprve je třeba poznamenat, jak obtížné je předpovídat budoucí náklady na služby a výrobky, materiály a suroviny a také soubor dalších ukazatelů nákladů. Zároveň lze hovořit o určité subjektivitě znaleckých posudků. Kromě toho problém spočívá v nízkém zveřejňování informací o ruských podnicích a ve skutečnosti je to nezbytné pro kompetentní výpočty a sestavení Black-Scholesova modelu. To je z velké části způsobeno nízkou firemní kulturou takovýchpodniky.

Naprostá většina akcií, včetně velkých podílů, je soustředěna v rukou malého počtu lidí a podíl menšinových akcionářů a drobných vlastníků, jejichž podíl je velmi malý, na základním kapitálu je zanedbatelný. Ukazuje se, že mnoho podniků prostě nemá zájem zveřejňovat jakékoli informace. Proto je výpočet příjmovým přístupem ve vztahu k většině průmyslových odvětví a podniků v Rusku znatelně složitější. V jiných podmínkách funguje nejlépe a ukazuje všechny své výhody a spolehlivost.