Komparativní přístup. Metody stanovení hodnoty nemovitostí

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Ve světové praxi v oblasti oceňování nemovitostí se používají tři přístupy:

• srovnávací nebo tržní;
• nákladné;
• ziskové.

Výběr metodiky do značné míry závisí na předmětu hodnocení a skutečné situaci, která se u konkrétního typu nemovitosti vyvinula. Srovnávací přístup při určování odhadované hodnoty je však stále považován za nejspolehlivější způsob.

Základní principy srovnávání

Srovnávací přístup je soubor metod pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je porovnána s podobnými nemovitostmi.

Hodnocení je založeno na následujících principech:

• Poptávka a nabídka. Tyto dva ukazatele jsou neoddělitelně propojeny, omezený počet nabídek generuje určitou poptávku a naopak, čím více nabídek, tím menší poptávka.
• Výměna. Žádný kupující nezaplatí více, pokud nemovitost s podobnými vlastnostmi stojí méně.

Pojem tržní hodnoty je téměř totožný s pojmem rovnovážná cena. Rovnovážná cena je soubor kvantitativních charakteristik acenové faktory, které určují nabídku a poptávku po porovnávané položce.

Hlavní kritéria pro výběr srovnatelných nemovitostí pro oceňování nemovitostí

Existuje obrovské množství prvků, které jsou brány v úvahu při srovnávací analýze, a jejich kombinace je téměř nekonečná. Proto je analýza omezena na určitý počet faktorů, které přímo ovlivňují ceny.

Porovnávací prvky. Kvalita práv

Jakékoli věcné břemeno nebo věcné břemeno vede ke snížení hodnoty oceňované nemovitosti. To znamená, že jakékoli omezení vlastnického práva je snížením ceny. Pokud oceňovaný předmět nemá takové nedostatky ve srovnání se srovnatelnými předměty, pak cena naopak roste.

U pozemků není dostupnost věcných břemen jediným snižujícím faktorem. Při posuzování hodnoty je velmi důležité, přechází vlastnické právo k pozemku nebo právo nájmu, trvalé užívání. Poslední dvě práva se označují jako redukční faktory. Je velmi důležité, zda má pozemek určitá omezení pro další transakce s ním.

Podmínky prodeje

Takové podmínky se berou v úvahu, pokud má oceňovaný předmět při prodeji skutečně charakteristické rysy.

Úpadek je redukčním faktorem, to znamená, že prodávající spěchá, aby provedl transakci nákupu a prodeje, protože doba expozice objektu trhu s nemovitostmi je zjevně kratší ve srovnání s podobnými objekty.

Hodnocení výrazně ovlivňují i rodinné vazby, partnerstvívztah, i když je obtížné tato rizika posoudit.

Pokud jsou prodávající a kupující propojeni nájemními vztahy a plánuje se mezi nimi uzavřít kupní smlouvu, bude samozřejmě předpokládaná cena podhodnocena, aby se ušetřilo na platbách daní. V tomto případě existuje pouze jedna motivace - protože strany transakce jsou spojeny jinými netržními vztahy, prodávající ve skutečnosti připisuje kupujícímu. Podobná situace nastane, pokud transakce probíhá za podmínek opce.

Vyhlídka na získání státních dotací na rozvoj infrastruktury může vést ke zvýšení odhadované hodnoty rezidenčních nemovitostí. Výše očekávaných zvýhodněných půjček je určena z rozdílu mezi zvýhodněnými a tržními půjčkami.

Tržní podmínky

Pokud existuje významný rozdíl mezi tržní hodnotou podobné nemovitosti a nemovitosti znalce, může být použita úprava směrem dolů.

Při hodnocení lze také vzít v úvahu změnu funkčnosti, protože ovlivňuje rovnováhu nabídky a poptávky.

Umístění nemovitosti

Hodnotní řidiči	Faktory snižující náklady
Prestiž sousedství Stav ostatních vlastníků rezidenčních nemovitostí Rezervační oblast Dostupnost parkování Přístupnost k dálnicím Přítomnost architektonických památek a dalších atrakcí Rekreační oblast poblíž nemovitosti Unikátní architektonické prvky budovy	Vzdálenost od centra města Žádné obchody s potravinami v docházkové vzdálenosti Vzdálenost od školy a předškolních zařízení Špatná environmentální situace v regionu Přítomnost továrních a skladových podniků v blízkosti pozemku, skládky

Fyzikální faktory (pro půdu)

Komparativní přístup při hodnocení pozemku zahrnuje sběr charakteristik o nemovitosti:

• size;
• shape;
• geologie;
• topography;
• úroveň připravenosti, to znamená, zda byla půda zbavena vegetace, zda byly odstraněny nesrovnalosti;
• kvalitativní ukazatele půdního pokryvu.

Nejpozoruhodnější je přítomnost nebo nepřítomnost kopců nebo svahů, skalních útvarů nebo příkopů. Je také důležité, jaká je únosnost země, její pevnost, přítomnost podzemní vody. Je velmi důležité, zda existují informace o možném výskytu minerálů. Pokud se informace potvrdí, pak bude pozemek v budoucnu určitě zatížen věcným břemenem.

Obecné vlastnosti posuzovaného objektu

Přístup srovnávání trhu je studium vlastností, které zvyšují hodnotu předmětů. Patří mezi ně:

• velikost budovy nebo místnosti;
• výška budovy;
• dostupnost a oblast pomocných zařízení;
• výška stropu.

Záleží také na materiálu, ze kterého je budova postavena, čím modernější a spolehlivější je, tím vyšší je hodnota nemovitosti. V neposlední řadě je to celkový vzhled celého objektu, dostupnost oprav a pohodlný vstup. Pokud je vchod ze dvora, bude to redukční faktor.

Nedostatek opravy je důvodem k úpravě zprávy o hodnocení. Takový výpočet se provádí na základě nákladů na opravy nebo restaurátorské práce s přihlédnutím k zisku, který podnikatel získá z investice do výstavby nebo opravy.

Ekonomické faktory

Srovnávací přístup v realitách zohledňuje možné úspory energetických zdrojů při provozu. Neustálé zvyšování nákladů na energie nutí lidi neustále přemýšlet o úsporách a využívání alternativních zdrojů energie.

Tento faktor je zvláště důležitý, pokud je předmět koupen k dalšímu leasingu. Čím vyšší je poměr příjmů k nákladům, které půjdou na provoz budovy nebo areálu, tím menší je částka návratného kapitálu v čistém příjmu z pronájmu nemovitosti.

Tato kategorie také zahrnuje indikátor přítomnosti nebo nepřítomnosti měřičů, zda byla přijata opatření k minimalizaci tepelných ztrát.

Další ukazatele

Hodnocení zahrnuje zohlednění přítomnosti nebo nepřítomnosti prvků služby. Nejjednodušším příkladem je, zda má dům výtah nebo ne. Přítomnost nebo úplná nebo částečná nepřítomnost všech komunikací,více připojen k místnímu systému. Pokud je příliš mnoho nedostatků, provede se oprava směrem dolů. Oceňování nemovitostí se provádí podle různých ukazatelů.

Kroky výpočtů

Všechny srovnávací výpočty jsou založeny na informacích z otevřených zdrojů o nedávných transakcích s podobnými nemovitostmi.

Kroky hodnocení:

1. Studium podobných nabídek v určitém segmentu nemovitostí, identifikace srovnatelných nemovitostí, které byly nedávno prodány.
2. Shromážděné informace jsou analyzovány a každá nabídka je individuálně porovnána s oceňovanou nemovitostí.
3. Identifikace cenových charakteristik, dodatky ke zprávě o ocenění.

Odsouhlasení upravené ceny a odvození konečných nákladů srovnávacím přístupem.

Výhody komparativního přístupu

Za prvé vám tato metoda umožňuje odrážet názory pouze typických kupujících a prodávajících.

Ocenění se odráží v aktuálních cenách s přihlédnutím ke změnám finančních podmínek a dokonce i inflačním procesům. Odhad je vždy staticky zdůvodněn.

Abyste mohli ohodnotit konkrétní nemovitost, nemusíte studovat celý realitní trh, ale pouze podobné nemovitosti. Technika je velmi jednoduchá, se spolehlivými výsledky.

… a nevýhody

• Poměrně těžké zjistit skutečné ceny.
• Plná závislost na aktivitě a stabilitě realitního trhu.
• Obtížnost vsesouhlasení dat, pokud se podobné objekty výrazně liší z hlediska prodeje.

Zavíráme

Podstata komparativního přístupu při oceňování nemovitostí je jasná jak kupujícímu, tak prodávajícímu. Tato technika umožňuje stranám studovat trh s nemovitostmi a ujistit se, že neztratily. Hodnocení lze provést na základě již uskutečněných transakcí nebo na základě nabídek jiných prodejců. Srovnávací technikou je každopádně systematizace a porovnávání údajů o podobných nemovitostech. Hlavní věc je, že výběr podobných objektů pro srovnání by měl vzít v úvahu zvláštní nebo neobvyklé faktory, například hrozbu zabavení zajištění, změny předpisů na místní úrovni nebo nedodržení podmínek úvěrové smlouvy, přítomnost donucovacích prvků.