Jaký je rozdíl mezi katastrální hodnotou a hodnotou inventáře? Stanovení katastrální hodnoty

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Nemovitosti byly nedávno oceněny novým způsobem. Byla zavedena katastrální hodnota, která stanoví další zásady pro výpočet hodnoty objektů a co nejblíže tržní ceně. Inovace zároveň vedla ke zvýšení daňové zátěže. Článek popisuje, jak se katastrální hodnota liší od hodnoty zásob a jak se počítá.

Co je hodnota zásob?

Inventární hodnota nemovitostí je výsledkem práce specialistů z Bureau of Technical Inventory (BTI). Jejich metodika stanoví, že při posuzování se jako základ berou primární náklady na objekt a násobí se koeficienty opotřebení. Rozdíl mezi katastrální hodnotou a hodnotou zásob je v tom, že v druhém případě se neberou v úvahu tržní faktory.

Při inventarizaci bylo zohledněno vše, z čeho se budova, stavba nebo místnost skládá – rozměry a materiál stěn, podlah, střech, oken, dveří. Zaměstnanci ZISZ zajistili techniky, kteří pravidelně chodili na místo a ověřovali údaje, které má úřad k dispozici.

Následně se všechny změny začaly provádět každoročně automaticky – zaprvé upravené o inflaci a zadruhé s časem. Bez ohledu na to, jak rychle budova stárne, hodnota jejích zásob roste. Pokud vlastníka nemovitosti zajímá, jak zjistit inventární hodnotu předmětu, musí se podívat do technického pasu. Informace, které potřebujete, jsou tam.

Jaká je katastrální hodnota?

Katastrální hodnota má jinou metodiku. Ministerstvo financí si při jeho vývoji stanovilo navýšení daňových příjmů do rozpočtu. Tradičním způsobem, pouhým zvýšením daňových sazeb, toho však nebylo možné dosáhnout. Proto jsme se rozhodli jít z druhé strany a změnit metodiku hodnocení. Cíl byl stejný: přiblížit ji co nejblíže tržní hodnotě.

V důsledku toho byl přijat federální zákon s názvem „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“a nyní nabývá stanovení katastrální hodnoty právního charakteru.

Katastrální hodnota pozemků

Principy nového ocenění jsou převzaty z oblasti pozemkové daně. Zde se po dlouhou dobu výpočet katastrální hodnoty odvíjí od polohy lokality a její kategorie. Je však potřeba nejen prozdanění, ale také u nájemních vztahů. Partneři transakce pak o její velikosti nepochybují. Veškeré údaje naleznete na katastrálním úřadě, který je nutné minimálně jednou za 5 let přehodnotit.

Pozemky mají také standardní hodnotu, která se uplatní v případě, kdy není možné určit katastrální hodnotu. Jsou však případy, kdy se využívá pouze ona, například při získání úvěru od banky, pořízení obecního pozemku a podobně. Orgány krajů mají právo měnit standardní cenu ročně, maximálně však o čtvrtinu. Kromě toho nesmí překročit hranici 75 % tržní hodnoty.

Postup pro provedení katastrálního ocenění

Poté, co jste se rozhodli zjistit, jak se liší katastrální hodnota od hodnoty inventáře, měli byste nejprve věnovat pozornost metodám. Vyžaduje-li inventarizační hodnota pečlivost a metodičnost po mnoho let, pak je katastrální ocenění provedeno poměrně rychle. Posloupnost akcí s ním je následující:

• O posouzení rozhodují orgány regionu. Musí se konat alespoň jednou za 5 let.
• Rosreestr na tomto základě připravuje seznam objektů k posouzení. Údaje jsou převzaty ze státního katastru.
• Rosreestr přitahuje oceňovací firmu na konkurenčním základě.
• Celý postup provede odhadce na základě normativních dokumentů a koeficientů v nich uvedených.
• Samoregulační organizace odhadců provádí prověrku zprávy o ocenění katastru nemovitostí.
• Získaná data jsou schválena orgány regionu a zveřejněna.
• Údaje jsou zadávány do katastrálního registračního systému.

Kdo hodnotí nemovitost?

Na otázku, jak se liší katastrální hodnota od hodnoty inventáře, může odhadce pravděpodobně nejpřesněji odpovědět. V této funkci jednají speciální společnosti, které mají licence pro tento typ činnosti.

Aby získali přístup k požadované cestě, musí kromě toho projít také konkurenčním výběrem. Právě tento postup je stanoven zvláštním federálním zákonem o zadávání zakázek pro státní a obecní potřeby. Navíc odhadce před podpisem smlouvy na vlastní náklady pojišťuje rizika nesprávného stanovení hodnoty. Výše pojištění je nejméně 30 milionů rublů.

Příjem veřejných prostředků za provedenou práci je možný až poté, co krajské úřady obdrží kladné posouzení zprávy odborníky a schválení výsledků hodnocení.

Jak se vypočítává katastrální hodnota nemovitosti?

Odhadovatelé používají ke stanovení hodnoty předmětů celou řadu technických předpisů, norem, pravidel a legislativních aktů. Zde však není vítán individuální přístup, který hned ukazuje rozdíl mezi k.úcena ze zásob.

Katastrální ocenění umožňuje hromadný přístup, kdy není nutné měřit každý byt či dům. Zřejmě společnosti, které se na tom podílejí, mají sadu koeficientů v závislosti na umístění objektu a jeho kategorii. Součet skóre ZISZ se vezme a vynásobí těmito koeficienty. Proto se soupis a katastrální hodnota bytu někdy několikrát liší. Úředníci se snaží brát v úvahu doslova všechno – i vzdálenost k zastávce trolejbusu, metra nebo přítomnost dětského hřiště.

Koeficienty se zobrazují jednoduše. Odhadci s úřady krajů berou jako základ cenu za metr čtvereční na trhu s nemovitostmi a vypočítají, o kolik je to více než inventář. Zbývá trochu (o 10 procent) snížit výsledek dělení - a koeficient je připraven.

Jak závisí daň z nemovitosti na katastrální hodnotě?

Vzhledem k tomu, že katastrální a inventární hodnoty jsou stanoveny odlišně, vznikl rozdíl v ceně nemovitosti, která byla brána jako základ daně, značný.

Pokud by daňové sazby zůstaly stejné, většina vlastníků nemovitostí by přes noc zkrachovala. Takže na Urale, pokud je cena bytu v osvědčení o registraci 200 tisíc rublů, po přecenění je to nejméně 500 tisíc. Stát se za okolností, kdy jsou katastrální a inventární hodnoty nemovitostí tak odlišné, rozhodl ztráty daňových poplatníků poněkud kompenzovat pomocí daňových sazeb. Regiony tak dostaly právo určovat daňové sazby, byť v rámci koridoru schváleného na federální úrovni. Pro bydlení je stanovena maximální sazba 0,1 %, pokud hodnota nemovitosti nepřesahuje 300 milionů rublů.

Je nová daň vždy vyšší než ta stará?

Jaký je rozdíl mezi katastrální hodnotou a hodnotou inventáře? principy zdanění. U inventární hodnoty byla daň malá a málokdo jí věnoval pozornost. Teď je to o něčem jiném. V některých regionech, které přešly na nový režim, již daňoví poplatníci začali dostávat oznámení obsahující odrazující čísla, která převyšují i jejich nejhorší obavy.

V některých případech však lze daň z nemovitosti platit i v menších částkách než dříve. Faktem je, že tato daň nepodléhá zdanění u bytu o velikosti 20 metrů čtverečních, u domu - 50, u bytových prostor - 10. Pokud vezmeme v úvahu i nárokové dávky, je zřejmé, že ti, kteří žijí ve velkém domy a prestižní oblasti.

Například v odlehlých venkovských oblastech mohou být náklady na metr čtvereční bydlení podle katastru od 7 do 15 tisíc rublů a v Moskvě od 150 tisíc rublů a více.

Kde zjistím katastrální hodnotu své nemovitosti?

Od 1. ledna 2015 spustil Rosreestr službu, se kterou si každý vlastník může porovnat, jak moc se liší inventář a katastrální hodnota bytu. Soupis, jak jsme si již řekli, je obsažen v evidenčním listu a katastrální bude ohlášen v reakci nažádost.

Je třeba poznamenat, že některá území nedokončila přechod a stále existuje hodnota inventáře. Výpočet daně se za takových okolností nezmění. Úřady těchto regionů však přispěchaly s přepočítáním inventární hodnoty, kterou již občané viděli v daňových výměrech. Záměr úředníků je jednoduchý: než přijde katastrální hodnota, bude předchozí cena na maximální možné úrovni a po zavedení koeficientu získá rozpočet další příjmy.

Lze katastrální ocenění napadnout?

Ukazuje se, že daň z nemovitosti v zemi tvoří jak katastrální, tak inventární hodnota. Rozdíl mezi nimi je také v tom, že není možné zpochybnit odhad zásob, protože se provádí na základě technických předpisů, SNIP a GOST, a katastrální je docela proveditelný, protože existují koeficienty.

Chcete-li vyjádřit nesouhlas s předloženým hodnocením, měli byste v první fázi kontaktovat zvláštní komisi pod Rosreestr, jejíž regionální pobočky jsou ve všech odděleních. Budete muset předložit určitý balík dokumentů potvrzujících právo žadatele na tuto nemovitost.

Soud nebo stížnost – co si vybrat?

Katastrální chybu lze opravit správní cestou nebo soudní cestou. Systém napadení katastrálního ocenění byl ale zpočátku postaven tak, že nebylo možné obejít Rosreestrovu komisi. Rozhodčí soud žalobu jednoduše zamítne, pokud k žádosti nebude přiloženazávěr tohoto orgánu. Pokud je však majitel v budoucnu přesvědčen, že má pravdu, je nutné podat žalobu.

Při rozhodování soudu zároveň vyvstává jeden problém - je nutné zapojit nezávislého odhadce, aby vyvrátil závěry katastrální komory. A tato služba je drahá a v některých případech jednoduše nerentabilní. Náklady na odborníka mohou výrazně převýšit rozdíl ve zdanění.

Pokud verdikt padne ve prospěch daňového poplatníka, pak před uvedením nových informací nějakou dobu potrvá, než katastrální komora aktualizuje databázi.