Mám si vzít hypotéku hned? Vyplatí se nyní brát hypotéku?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Ekonomická situace v Rusku je nyní poměrně složitá a mnoho občanů přemýšlí o tom, jak zajistit bezpečnost úspor tím, že je investují do koupě bytu. Někteří hodlají investovat do nemovitostí na úkor osobních prostředků, jiní spoléhají na bankovní úvěr. Vyplatí se ale nyní brát hypotéku? Možná existují lepší způsoby, jak investovat?

Hypotéka v krizi: dvě skupiny ukazatelů

Abychom odpověděli na otázku, zda si vzít hypotéku nyní, když se rozvinula obtížná ekonomická situace v Rusku, bude užitečné začít analýzou, jaké jsou klíčové složky bankovní krize, o kterých tak analytici hovoří hodně. Poté se pokusíme určit, do jaké míry za současnou situaci mohou sankce EU a USA proti Rusku – je jim přisouzena klíčová role ve skutečnosti, že v ruské ekonomice vznikly krizové tendence.

Jaké jsou tedy problémy v národním bankovním systému Ruska? Odborníci identifikují dvě hlavní skupiny krizových ukazatelů, které se zase tvoří pod vlivem velkého množství různýchfaktory.

Krize solventnosti

První krizový ukazatel: solventnost obyvatelstva klesá. Lidé si prostě nemohou dovolit brát si nové půjčky. To je zase způsobeno následujícími hlavními faktory.

Za prvé, s rostoucí inflací rostou ceny většiny spotřebního zboží, zejména dováženého. Nejvýraznější nárůst nákladů na domácí spotřebiče. A to přesto, že reálné mzdy, pokud rostou, nejsou v úměrných proporcích. Také trvale rostoucí ceny za bydlení a komunální služby, doprava. Výsledek: občané nemají volné prostředky na úvěry na služby.

Za druhé, toto je dluhová zátěž značné části občanů. Mnozí nepřemýšlejí ani tak o tom, zda se jim nyní vyplatí hypotéku brát, ale o tom, jak splatit předchozí půjčky. Mnoho Rusů má potíže se splácením současného dluhu.

Nyní se pokusme určit, jak ekonomické sankce proti Rusku ovlivnily vznik prvního krizového ukazatele. Pokud jde o první faktor, pravděpodobně existuje vliv. Zdražení produktů odborníci připisují potravinovému embargu Ruské federace vůči evropským dodavatelům – a to je nějak spojeno se sankcemi. To je ruská odpověď na ně. Pokud jde o druhý faktor, je zde s největší pravděpodobností chyba sankcí relativní. Faktem je, že většinu půjček poskytli Rusové dlouho předtím, než se zhoršila politická situace.

Možná budeme mít také právo poznamenat, že oba faktory tvoříodpovídající indikátory jsou propojeny. Nárůst nákladů na produkty a služby samozřejmě dále omezuje platební schopnost potenciálního dlužníka za předpokladu, že má půjčky.

Krize v bankách

Druhý krizový indikátor: zhoršení situace v bankách v důsledku toho - neschopnost finančních institucí poskytovat úvěry, včetně hypoték, a také je nabízet za podmínek, které jsou pro spotřebitele pohodlné. Faktory současné situace jsou zase následující.

Za prvé, banky mají extrémně omezený volný kapitál. Aby banky něco daly dlužníkům, musí něco mít. Likvidita ruských úvěrových institucí je mnoha odborníky hodnocena jako nízká.

Zadruhé, banky jsou kupodivu v podobné situaci s dlužníky – pokud jde o zadlužení. Faktem je, že oni sami dluží hodně komu – zahraničním věřitelům, Ruské centrální bance.

Pokusme se zase určit, zda za současnou situaci mohou sankce? Mnoho odborníků se domnívá, že tomu tak je. Proč? Zastánci tohoto pohledu se zaměřují na skutečnost, že značná část ruských finančních institucí jsou dlužníky zahraničních věřitelů. V letech před sankcemi aktivně prováděly externí úvěry s využitím atraktivity úrokových podmínek. Návratnost dluhů byla do značné míry očekávána prostřednictvím refinančních mechanismů – prostřednictvím nových zahraničních úvěrů. Nyní, kdy za podmínek sankcí ruské banky prakticky prohrálymožnost půjčit si peníze v zahraničí, finančníci musí hledat nové zdroje pro platby. Mnoho úvěrových institucí, jak se analytici domnívají, na to nemá vlastní rezervy. A co víc, nemají kapitál na to, aby to vydali jako půjčky.

Je situace v bankách prioritou?

Předpovědi o tom, jak se budou hypotéky vyvíjet, co očekávat od trhu, do značné míry podle analytiků stále závisí na skutečném stavu v bankách. Hledisko odrážející aktivitu potenciálních dlužníků je v této fázi druhotné. I kdyby Rusové neměli problémy s platební schopností, diktované růstem cen (zejména elektroniky a dalšího dováženého zboží) a absencí reálného růstu mezd, stav věcí v samotném bankovnictví je příliš vzdálen od optimálního Ekonomové věří, že hypoteční trh se bude rozvíjet stejně aktivně jako v posledních několika letech.

Odskok s úrokem

Analytici se s největší pravděpodobností domnívají, že banky, pokud chtějí aktivně půjčovat občanům v krizi, tak učiní výrazným zvýšením úrokových sazeb. Nebo co největším zpřísněním kritérií pro schvalování úvěrů. Dost možný je tedy scénář, kdy člověk ani nemusí přemýšlet, zda se mu nyní vyplatí hypotéku brát. S největší pravděpodobností banka prostě nebude schopna poskytnout úvěr za pohodlných podmínek. Nebo dokonce žádost odmítnout z vnitřních krizových důvodů. Má nyní smysl brát si hypotéku, když situace v bankách zdaleka není optimální? Mnoho odborníků se domnívá, že tento druhrozhodnutí ještě nejsou příliš oprávněná.

Pokud je žádost schválena

Uvažujme úspěšný scénář – řekněme, že Rus nemá problémy se stávajícími úvěry, má vysoký plat a banka je v zásadě připravena poskytnout mu úvěr na koupi domu. Vyplatí se nyní tomuto občanovi brát hypotéku? Odpověď na tuto otázku lze dát na základě studia klíčového aspektu připravované transakce: neukáže se, že po koupi bytu po nějaké době zlevní, takže hypotéka bude pro člověka nerentabilní?

V tomto aspektu je při rozhodování, zda si vzít hypotéku nyní, nejlepší studovat trh ani ne tak z hlediska krizové situace v bankách a sankcí, ale z hlediska analýzy trendů, které odrážejí dynamiku nákup a prodej nemovitostí. Svou roli zde samozřejmě hraje politická situace. Klíčovým faktorem vyhlídek na investování do bydlení je však podle odborníků stav věcí na relevantním trhu.

Situace s nemovitostmi

Jak se daří v segmentu nemovitostí? Je nyní výhodné brát si hypotéku z hlediska očekávaného pohybu cen bydlení? Odborníci identifikují tři pravděpodobné scénáře ohledně vyhlídek vývoje trhu.

Podle prvního zůstanou ceny nemovitostí v příštích letech na úrovni víceméně odpovídající té současné. Zastánci tohoto pohledu se domnívají, že dnešní trh s nemovitostmi z hlediska ceny, poměru nabídky a poptávky je dostatečně vyvážený. Potenciální pokles nákupní aktivity vEkonomové se domnívají, že kvůli omezování půjček ze strany bank a nízké platební schopnosti dlužníků bude doprovázeno odpovídajícím snížením nabídky – z velké části kvůli tomu, že majitelé domů raději přečkají krizi a neprodávají bydlení příliš levně. Je nyní výhodné vzít si hypotéku v souvislosti s tímto scénářem? Asi moc ne. Ceny zůstanou stejné a bude třeba platit bankovní úroky, které navíc pravděpodobně budou kvůli krizi vysoké.

Má však smysl vzít si byt na úvěr, pokud si osoba aktuálně pronajímá dům a odhadovaná výše plateb bude úměrná sazbám nájemného. Tato možnost však předpokládá, že občan má významnou částku na zálohu na hypotéku. A v tomto případě bude pravděpodobně výhodnější vydat jej jako zálohu, získat úrok, prostřednictvím kterého pak zaplatíte za pronajatý byt. Některé banky nyní nabízejí provedení vkladu ve výši 20 % ročně nebo více. To je podle analytiků způsobeno zvýšením refinanční sazby centrální banky, která v prosinci vzrostla na 17 %. Pokud vezmeme za základ výše diskutovaný scénář, pak z investičního hlediska bude vklad vypadat výnosněji než investice do bytu - je nepravděpodobné, že v tomto případě zdraží o 20 % ročně, a poté o stejnou částku, zatímco v případě vkladu banka postupně načítá úroky.

Druhý scénář předpokládá, že ceny nemovitostí stále porostou. Tohle budepředevším kvůli inflaci. Očekává se například, že sečtením výsledků ekonomického vývoje v roce 2014 přesáhne odpovídající číslo 11 %. I když poptávka na realitním trhu není dostatečně dynamická, odborníci se domnívají, že obecně lze očekávat růst cen bydlení úměrně inflaci. Vyplatí se při tomto scénáři vzít si nyní hypotéku?

S největší pravděpodobností budou pokyny pro potenciálního kupce v tomto případě přibližně stejné jako v případě první možnosti. To znamená, že si můžete vzít půjčku na byt, pokud je bydlení v současné době pronajímáno a úrokové platby budou stejné nebo ne o mnoho vyšší než nájemné. Nebo složte zálohu na částku, která se vybere za počáteční platbu, získejte úrok a zaplaťte kvůli tomu nájem.

Třetí scénář zahrnuje pokles cen bydlení. To bude zase způsobeno možnou nerovnováhou mezi nabídkou a poptávkou na trhu, která může být živena skutečností, že Rusko v posledních letech představilo významnou zásobu nových budov. Značná část bytů postavených v rámci takových projektů je sice sdílená, ale značné procento z nich bude následně prodáno za tržní ceny nebo například přeprodáno. To by mohlo vytvořit něco, o čem se někteří ekonomové domnívají, že na trhu s bydlením je převis nabídky.

Pravděpodobně, pokud se bude postupovat podle tohoto scénáře, nemá ani smysl přemýšletMám si vzít hypotéku hned? Samozřejmě to nebude nejlepší varianta. Pokud mluvíme o hledání ziskových investic, pak můžete věnovat pozornost vkladům. Pokud existuje potřeba bydlení, je lepší si ho prozatím pronajmout, zejména proto, že odpovídající sazby jsou zpravidla sníženy podle prodejního segmentu.

Faktory jsou propojeny

Samozřejmě každý ze scénářů na realitním trhu do značné míry závisí na situaci v bankovním sektoru a na míře solventnosti občanů. Lze tedy říci, že krizové faktory diskutované výše přímo ovlivňují trh s bydlením, stejně jako kterýkoli jiný. Odborníci se přitom stále domnívají, že pod vlivem výše uvedených faktorů se v omezené míře formují objektivní tržní mechanismy – nabídka a poptávka. Kritéria, která odrážejí skutečnou potřebu Rusů po určitých typech bydlení, jsou velmi důležitá s ohledem na dopad migračních procesů, změn v technologiích výstavby bytů atd.

Faktor směnného kurzu USD

Někteří odborníci zároveň považují za přijatelné vyčlenit čtvrtý scénář, který implikuje výrazný nárůst cen nemovitostí v důsledku vlivu jedinečného, v jistém smyslu, faktoru. Jak víte, směnný kurz dolaru vůči rublu se v roce 2014 téměř zdvojnásobil. Většina měn ostatních rozvojových zemí včetně států SNS však proti té americké tolik nezlevnila. Výsledkem je, že průměrný plat v dolarech v Rusku a řekněme vKazachstán se prakticky vyrovnal, nebo možná dokonce podřadil ten, který je instalován v sousední zemi. V důsledku toho byty v Ruské federaci, pokud jde řekněme o kazašské tenge, v řadě segmentů výrazně zlevnily než byty jejich sousedů. Občané Kazachstánu nakonec přicházejí do Ruska a kupují si zde bydlení. Tento trend, jak někteří ekonomové naznačují, může pokračovat a také zesílit díky podobné aktivitě obyvatel dalších sousedních zemí – Běloruska, Ázerbájdžánu, pob altských států a možná i Číny. To může do určité míry ohřát poptávku po nemovitostech a způsobit růst cen v dynamice převyšující inflaci.

Člověk by si možná měl při rozhodování, zda si vzít hypotéku, prostudovat názory odborníků na čtvrtý scénář, ale pouze pokud bydlí v pohraničním městě. To znamená, že tuto možnost lze klasifikovat jako lokalizovanou.

Závěry

Identifikovali jsme tedy hlavní faktory, které určují krizové trendy na realitním trhu, a zvážili hlavní scénáře, jejichž studium nám umožní rozhodnout, zda se vyplatí vzít si hypotéku na byt v aktuální situaci na trhu.

Zkusme to shrnout. Takže na trhu bankovních půjček je krize. Banky se vší pravděpodobností nebudou moci poskytovat úvěry s takovou dynamikou jako v minulých letech a za stejných úrokových podmínek. Dlužníci zase nebudou mít vždy objektivní příležitost hypotéku splatit. Výsledkem je pokles poptávky. Důvodem bankovní krize je politická situace. Proto,při rozhodování, zda si vzít hypotéku nyní, když jsou sankce EU a USA proti Rusku, asi říkáme ne. Musíme počkat, až se situace v bankách stabilizuje, najdou nové zdroje půjček na splacení svých stávajících závazků, nebo jim s tím pomůže vláda.

Druhým faktorem, který může ovlivnit rozhodnutí, zda si vzít hypotéku právě teď, je situace na ruském realitním trhu. Ekonomové identifikují tři základní scénáře. Jedná se o stabilizaci cen, jejich mírný růst, úměrný inflaci, nebo pokles. Nebo, pokud člověk žije v pohraničním městě, nějaké zvýšení ceny bytů.

Mám si vzít hypotéku? Klady a zápory tohoto rozhodnutí ve vztahu k současné situaci na trhu jsou zcela zřejmé. Mezi pozitivní aspekty patří možnost výhodně investovat v případě růstu poptávky v blízké budoucnosti. Ekonomové, přestože uznávají značnou hloubku současné krize, věří, že se situace v dohledné době zlepší – kvůli možnému návratu cen ropy, substituci dovozu a diverzifikaci ekonomiky země. Také investice do nemovitostí alespoň zajistí bezpečnost peněžních investic ve vztahu k inflaci. Mezi negativní stránky rozhodnutí o koupi domu - pravděpodobnost poklesu cen nebo absence jejich růstu je poměrně vysoká. Ani jedno, ani druhé nebude pro kupujícího bytu rentabilní. Také s největší pravděpodobností v této fázi banky nebudou schopny nabídnout dlužníkovi pohodlné podmínkyprocent.