Kompenzační fond výstavby vlastního kapitálu

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Sdílená výstavba je dnes poměrně oblíbeným způsobem nákupu bydlení. Smlouva o podílu se uzavírá mezi stavební organizací, která se bude přímo podílet na výstavbě budovy, a investory, tedy akcionáři. Jako stavební zákazník mohou vystupovat právnické i fyzické osoby.

Povinnosti stran

Dodavatel – stavební organizace se zavazuje postavit dům a předat jej vlastníkům akcií.

Opravci se na základě smlouvy zavazují zaplatit za služby dodavatele a přijmout hotové bydlení.

Smlouva o sdílené výstavbě je v podstatě investiční transakcí, která se však neřídí občanským zákoníkem, ale zvláštními legislativními zákony.

Problémy sdílené konstrukce

Sdílená výstavba se u nás začala rozvíjet v roce 2005. Legislativa prošla ohledně takové výstavby mnoha změnami, ale problémy investorů s hledáním bona fide dodavatele to nijak nezmenšilo. Sdílená výstavba je dodnes obrovským rizikem, investor prostě může zůstat bez bydlení a bez prostředků. Nebo do toho bude muset vstoupit on sámprovoz budovy, nebo nastanou problémy se zápisem vlastnictví.

Ministerstvo výstavby dlouho neopouštělo pokusy o vytvoření kompenzačního fondu pro sdílenou výstavbu. A konečně od července letošního roku se na vládní úrovni zformoval nový nástroj, který má chránit zájmy kupců domů v nově budovaných budovách a měnit pravidla hry pro vývojáře. Přestože kompenzační fond začal formálně existovat od 1. ledna 2017, postupy, pro které by měla formace fungovat, nebyly důkladně vyvinuty.

Podstata fondu

Kompenzační fond je organizace, která má chránit občany před možnými ztrátami, když stavba není dokončena nebo developer nesplní jiné povinnosti.

Fondu není svěřena povinnost řešit problémy akcionářů, kteří již mají. Jednoduše řečeno, již podvedení investoři se nemají na co těšit. Je to dáno tím, že pokud nyní začneme řešit aktuální problémy, organizace jednoduše zkrachuje.

Sazby příspěvků

Výše příspěvků pro vývojáře bude vypočítána na základě ceny každé transakce s akcionářem. Developer bude muset přispět v době státní registrace samostatné smlouvy o kapitálové účasti. Sazba pro developera však nesmí překročit mezní úrokovou sazbu ceny smlouvy o účasti na sdíleném vývoji. Obecně platí, že v době podpisu dodatků k legislativě musí developeři zaplatit 1,2 % z ceny každé smlouvy. Dálesazba se může změnit na základě federálního zákona, ale ne více než jednou za 12 měsíců.

Příspěvky musí každý developer provést 3 dny před datem registrace smlouvy o sdílené výstavbě.

Nyní zrušeny takové způsoby zajištění transakcí, jako je pojištění odpovědnosti nebo bankovní záruka. Nyní je smluvní organizace-vývojář povinen platit povinné příspěvky do kompenzačního fondu, jehož zřizovatelem je Ruská federace.

Hlavní funkce fondu

Kompenzační fond byl vytvořen ve formě veřejné společnosti a je navržen tak, aby řešil několik problémů:

• přijímat příspěvky od vývojářů;
• kontrolovat včasné přijímání příspěvků;
• působit jako arbitrážní manažer v případech úpadku developerských společností, ale pouze v případě, že tyto společnosti přispěly do fondu alespoň na jednu budovu ve výstavbě;
• náhrada škody vlastníkům akcií;
• poskytovat půjčky (i na bezúročné bázi);
• poskytování v případě potřeby finanční pomoci vývojářům, kteří se ujmou dokončení nedokončeného objektu.

Volné prostředky kompenzačního fondu lze investovat do jiných aktiv, která jsou definována v legislativě.

Účast v samoregulační organizaci

Na pozadí nedávných změn legislativy se okruh osob, které jsou povinnybýt v samoregulační organizaci. Závazek zůstal na následujících osobách:

• kteří podepsali smlouvy na přípravu projektové dokumentace s technickým zákazníkem, developerem nebo organizací odpovědnou za provoz budovy;
• samostatně provádí přípravu projektové dokumentace a výstavbu konstrukcí a budov.

Takovou povinnost nemají organizace se základním kapitálem, který je z poloviny nebo více ve vlastnictví státu nebo obcí. Rovněž není vyžadováno, aby se připojili k SRO pro podniky, které jsou ve vlastnictví státu, unitární nebo státní.

Kompenzační fond SRO "Vymáhání smluvních závazků" je vytvořen za účelem kompenzace vedlejší odpovědnosti všech členů. K vytvoření takového fondu však musí žádosti podat alespoň 15 členů SRO. Pokud bude zájemců méně, nebude možné vytvořit fond pro zajištění smluvních závazků, ale všechny vybrané prostředky budou převedeny do fondu pro odškodnění škod.

Nyní vývojáři a další osoby, které jsou členy SRO, nebudou dostávat certifikáty, ale budou pouze zaregistrovány v elektronickém registru, ze kterého můžete získat výpis pro potvrzení členství při účasti v soutěži.

Strach účastníků stavebního trhu

Většina developerů se domnívá, že dvojité příspěvky do kompenzačních fondů povedou k nevyhnutelnému zvýšení cen bydlení. Nyní bude muset developer platit do fondu sdílené výstavby ado fondu SRO.

Spoluinvestoři, tedy ti subdodavatelé, kteří na vlastní náklady budují inženýrské sítě a komunikace, vyjadřují určité znepokojení, protože v případě úpadku developera je náhrada poskytována především fyzickým osobám. Spoluinvestoři mají malou šanci na vrácení peněz.

Takový legislativní rámec je samozřejmě důležitý pro nestabilní stavební trh a je součástí systému ochrany investorů. Hlavní věc je, aby se takový fond nestal další zátěží pro stavební organizace a stavební trh jako celek a ceny bydlení nezačaly znovu růst.