Zákazníkem ve stavebnictví je Definice, odpovědnosti a funkce

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Současná role zákazníka jako postavy určitého typu ve stavebnictví je upravena regulačními dokumenty. Zákazník ve stavebnictví je osoba, která řídí proces. Podle charakteristických znaků činnosti a funkcí jej lze přirovnat k developerovi a co do množství provedené práce k investorovi nebo generálnímu dodavateli. Občanský zákoník má zvláštní ustanovení o objednateli při výstavbě, které podrobně stanoví cílové úkoly oprávněné osoby a také sankce stanovené v rozporu se zákonem.

Pojem a jeho definice

Zákazníkem může být jak právnická, tak fyzická osoba, které investoři dali oprávnění projekt realizovat. Zákazník ve výstavbě je subjekt, který řídí stavbu, která mu byla svěřena.

Činnosti dodavatelů a vztahy mezi všemi zainteresovanými stranami organizuje zákazník. Může jednat jak jménem investora, tak jménem developera. Práce je zaměřena na splnění všech položek projektové dokumentace, regulující postup výstavby, jakož i inženýrské pokuty.

Vztahy investor-zákazník

Funkce zákazníka ve stavebnictví může vykonávat ten, kdo do stavby investuje, i ten, kdo jedná jako zákazník. Tyto dvě definice lze identifikovat nebo oddělit. Investoři jsou lidé, kteří do projektu přitahují své nebo cizí peníze. Právě tento faktor je klíčovým rozdílem mezi pojetím zákazníka a investora. Oprávnění k řízení stavby mají ti, kteří jednají jako najatá osoba a v průběhu projektu. Zároveň jim náleží práva vlastnit kapitálové investice a využívat je po dobu působnosti, která je předepsána ve smlouvě. Pokud investor poruší podmínky smlouvy, má zákazník právo pozastavit plnění přidělených povinností.

Síly od vývojáře

Při realizaci projektu stavby nese developer určitou odpovědnost na straně zákazníka. Veškeré povinnosti jsou uvedeny ve smlouvě. Roli zákazníka a vývojáře může zastávat jedna osoba. Aby mohly být zdokumentovány kombinované funkce zákazníka ve výstavbě, musí být zákazník právnickou osobou, mít vlastnické právo nebo být nájemcem pozemku. A také mít pravomoc rozhodovat o realizaci stavebního programu. Toto je jediný způsob, jak získat povolení pro:

• construction;
• uvedení budovy do provozu;
• registrace vlastnictví.

Podle občanského zákoníku je jedním z hlavních požadavků na zákazníky při výstavbě zařízení včasné poskytnutí pozemku.

Obchodní vztah s designérem

Zákazník je osoba, která má v úmyslu provést stavební nebo restaurátorské práce určitého architektonického objektu. V tomto případě potřebuje nechat zpracovat projekt dle architektonického a plánovacího zadání od autorizovaného architekta. Zákazník může kontaktovat konkrétního specialistu nebo oznámit výběr projektantů s definicí technických specifikací. Musí uzavřít dohodu s generálním projektantem, který má za úkol následně přilákat subdodavatele. Je pozoruhodné, že za otázky získání souhlasu a dalších souvisejících povolení pro průzkumy a projekční práce odpovídá zákazník.

Zákazník a dodavatel ve stavebnictví

Uzavření smlouvy s generálním dodavatelem na provedení stavebních prací není ojedinělou plánovanou akcí zákazníka, která vyžaduje kontrolu subdodavatelů. Takové obecně přijímané schéma ne vždy uspokojí zákazníka, protože zpočátku nemá potřebné informace o tom, kdo se ve výsledku bude na stavbě podílet - subdodavatelů může být mnoho. Aby se snížila pravděpodobnost takové nevědomosti,smlouva s generálním dodavatelem v samostatné doložce předepisuje, že klíčové a nejzákladnější práce (uvedené převodem) musí osobně provést. Generální dodavatel tak nemá právo převést významnou část stavebních prací na subdodavatele.

V praxi může nedodržení termínů realizace i zdánlivě nevýznamných prací narušit harmonogram. Často, aby měl generální dodavatel jistotu, koordinuje objednatel stavby domů seznamy subdodavatelů. S tímto přístupem nejprve písemně schválí kandidáty na subdodavatele.

To se může stát:

1. Integrované: při podávání nabídek generální dodavatel poskytne seznam subdodavatelů, kteří budou na projektu pracovat. Zákazník si tedy zpočátku uvědomuje, kdo bude práci provádět, a činí informovanou volbu.
2. Lokalizováno: v průběhu práce jsou dohodnuti potenciální kandidáti na pozici subdodavatele.

Při volbě druhé možnosti se doporučuje vyřídit před podpisem smlouvy souhlas subdodavatele. Pokud tak nebylo učiněno, zákazník nenese odpovědnost za jednostranné odmítnutí generálního dodavatele spolupracovat se subdodavatelem a veškerá odpovědnost bude spadat na vedoucího dodavatele.

Pozvat přímo subdodavatele

Zákazník ve stavebnictví je osoba, která má právo najmout subdodavatele a obcházet generálního dodavatele. Na provedení konkrétních prací lze podepsat dohody. S takovým vývojem vztahů strany nesouodpovědnost vůči sobě navzájem za dodržování všech ustanovení smlouvy, včetně přímé platby. Ne každá stavba ale může probíhat tímto způsobem. Některé projekty mají svá specifika, která nedovolují vybočit z obecně uznávaného „klasického“formátu vztahů mezi zákazníkem, generálním dodavatelem a subdodavatelem.

Role zákazníka při dodávkách zařízení

Práce jako zákazník ve stavebnictví znamená budování správných a oboustranně výhodných vztahů s dodavateli. Dříve se uchýlili ke standardním vzorcům vztahů, nyní, s rozvojem technologií, nárůstem určitých potřeb a úrovní požadavků, jsou běžné 2 modely:

1. Úzký, ve kterém je zákazník spojen pouze s dodavateli zařízení. Ti, kteří dodávají inventární položky, struktury a suroviny, podepisují smlouvu přímo s dodavateli.
2. Extended - představuje vztah, kdy zákazník může částečně rozhodovat o nákupu surovin a materiálů pro stavbu. V takových případech dodavatelé spolupracují přímo se zákazníkem, subdodavateli a generálním dodavatelem.

Občanský zákoník v obou případech opravňuje soukromého i veřejného zadavatele stavby ke kontrole kvality materiálů nakupovaných zhotovitelem. Takový proces vyžaduje složitou koordinaci akcí, ale v důsledku toho neustálý dohled a podepsané kupní smlouvy s dodavateli, které vysvětlují všechny možné nuance vztahu,přispět k včasnému dokončení stavebních prací.

Odpovědnosti zákazníka

Aby všechny fáze stavebního procesu proběhly bez poruch, je nutné mít představu o funkcích technického zákazníka ve výstavbě, které se formují v závislosti na fázích prováděných prací ven:

1. Předběžná příprava návrhu. Zahrnuje vypracování podnikatelského plánu, odsouhlasení a získání všech potřebných povolení, zpracování dostupných dat pro vytvoření projektové dokumentace, pořádání výběrových řízení, podepisování smluv se subdodavateli, řešení problémů s investory, analýzu rizik a výběr pojišťovny.



2. Příprava všech nezbytných součástí staveniště. To může zahrnovat výběr území pro stavbu budovy, získání povolení od příslušných úřadů, vytvoření dokumentace, koordinaci zdrojů a komunikací, výběr odpovědných osob, vytvoření geodetického základu, členění trasy, organizace zvláštního místa pro vývoz a dovoz zeminy, jednání o demolici stávajícího zchátralého objektu na uvažovaném místě, výpočet zůstatkové hodnoty, kontrola stavu objektů umístěných v blízkosti potenciální stavby.
3. Kontrola nad stavebním procesem. Jedná se o schválení odpovědných osob a oprávněných organizací jménem zákazníka, které budou provádět kontrolu kvality zařízení, konstrukcí, materiálů. Přerušit stavbu, provádět práce mohou pouze schválené a evidované osobyvysoce rizikové, převzít rovnováhu budovy, materiálů, schvalovat harmonogramy prací, chránit zařízení, zabývat se dokumentací uvedení zařízení do provozu, kontrolovat dostupnost licencí a certifikátů od dodavatelů.

Objednatel ve výstavbě je oprávněná osoba, která odpovídá investorovi nejen za dodržení veškeré dokumentace, ale i za včasné uvedení zařízení do provozu.

Finanční účetnictví

V procesu výstavby nesmíme zapomenout na účetní stránku, kterou je otevření bankovního účtu, analýza vložených prostředků, kontrola platebních podmínek (průběžné, vyrovnávací, bonusové, zálohové a další formy kalkulací), provozní a statistické účetnictví, srovnání investovaných prostředků a nákladů, organizování auditu a podávání zpráv investorům.

V tomto procesu jsou odpovědnosti klienta za správu kapitálu specifické pro projekt a jsou dokumentovány ve smlouvách.

V práci zákazníka je důležité oddělit role interpreta a správce a také dodržovat všechna veřejná a nevyslovená práva a funkce.

Seznam schopností

Zákazník má nárok na:

• hájení zájmů investora ve vládních agenturách a soukromých i jiných dozorčích službách;
• objevit se u soudu jako žalobce nebo žalovaný jménem investora;
• získání závěru o souladu se stavebními normami;
• přijímání stavební zakázkyvládní a obchodní potřeby;
• výběr dodavatelů a subdodavatelů, uzavření smlouvy s nimi;
• likvidace financí a zdrojů přidělených investorem;
• schválení pracovní dokumentace;
• schválení odhadu se zohledněním nákladů;
• monitorování kontroly kvality použitého zařízení, materiálů, konstrukcí;
• rozhodnutí o shodě hotové konstrukce se všemi normami a požadavky;
• přejímka zařízení a jeho uvedení do provozu;
• předání dokončeného objektu investorovi;
• rozhodnutí o zachování stavby;
• kontrola procesu výstavby, činností zhotovitele a dodavatele.

Kontrola kvality

Zákazník ve stavebnictví je člověk, který ve své práci plní 2 úkoly:

1. Splnění TOR na základě jejich technické dokumentace.
2. Zabránění kvalifikaci budoucí stavby jako nepovolené stavby.

Objednatel musí sledovat případná pochybení zhotovitele a upozornit ho na zjištěné nedostatky. Jinak bude v budoucnu zbaven práva odkazovat na tyto nedostatky v kontroverzních otázkách.

Zákazník je manažerem stavebního procesu. Může působit jak jako investor, tak i jako dodavatel. Aby se předešlo otázkám o dodržování všech práv a povinností, doporučuje se vše zdokumentovat ve smlouvách a dohodách.