Jak prodat byt na vlastní pěst? Daň za prodaný byt. Prodej nemovitostí bez zprostředkovatelů

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Je možné prodat nemovitost bez zprostředkovatelů? Pro zodpovězení této otázky je nutné pochopit důvody, pro které se na ně majitelé nemovitostí obracejí. Když se uchýlí ke službám agentur, mnoho lidí se mylně domnívá, že s její pomocí přebírá plnou odpovědnost za byt koupený. Tento důvod obrátit se na zprostředkovatelské služby nedává smysl. Kupní smlouvu podle zákona uzavírají prodávající a kupující a realitní kancelář je jen zprostředkovatel. Nenese žádnou právní ani finanční odpovědnost. Toto musí být stanoveno ve smlouvě o poskytování služeb mezi klientem a agenturou. V nejlepším případě bude moci zastupovat zájmy prodávajícího v soudních řízeních.

Služby využívá mnoho lidízprostředkovatelů, aby se předešlo nepředvídaným situacím nebo podvodníkům. Když víte, jak prodat byt na vlastní pěst, konkrétně všechny hrozby a jemnosti v každé fázi transakce, můžete se co nejvíce chránit a obejít se bez pomoci agentury.

Realitní kancelář dělá pracnou práci, takže odměna profesionála je vysoká. Velké procento lidí, kteří jsou ochotni vynaložit úsilí a ušetřit, se ale stále uchylují ke službám zprostředkovatelů. Důvod je jediný – nevědí, jak prodat byt bez realitní kanceláře. Po seznámení se všemi fázemi postupu při koupi bytu se můžete bezpečně obejít bez zprostředkovatelských služeb.

První kroky: jak zhodnotit, dát k prodeji a zorganizovat prohlídku bytu

Jak prodat byt na vlastní pěst a kde začít? Před transakcí musíte projít prvními třemi kroky pro prodej jakékoli nemovitosti:

1. Nejprve je potřeba nastavit správnou cenu bytu. K tomu je potřeba si prostudovat podobné nabídky nemovitostí. Pomocí inzertních novin, internetu najděte inzeráty na prodej bytů ve stejné oblasti města s přibližně podobnými parametry: stav, plocha, lokalita a další. Můžete zavolat na několik podobných možností a upřesnit všechny podrobnosti a také se zeptat, jak dlouho se byt prodává. Při tvorbě nákladů je třeba vzít v úvahu, že kupující může vyjednávat. Obvykle je vyjednávání až 5 % z požadované ceny.
2. Po stanovení přibližné ceny bytu byste měli upoutat pozornost co největšího počtu potenciálních kupců. Musí být podánareklamu v populárních inzertních publikacích, bezplatných novinách, umístěte ji na internetové stránky a nalepte na speciální tabule s informacemi. Inzerát by měl stručně obsahovat veškeré informace o bytu a telefonní číslo na kontakt. Chcete-li potenciálním kupcům zabránit v nepřetržitém volání, můžete určit konkrétní čas hovorů. Reklama by měla být aktualizována co nejčastěji.



3. V této fázi budou potřebovat poradit všichni prodejci a zejména ženy, které samy zajímají, jak prodat byt. S návštěvami zákazníků je třeba zacházet opatrně:

• domlouvat si schůzky během dne, nejlépe v den volna;
• být na schůzce nejlépe společně s někým, koho znáte;
• odstraňujte cennosti a peníze z prominentních míst;
• před transakcí nikdy neukazujte originální dokumenty, pouze fotokopie.

Přijímání zálohy

Není třeba spěchat s odstraňováním reklam na prodej, člověk náhle změní názor a prodejce ztratí potenciálního klienta. Po dohodě o ceně je nutné nabídnout kupujícímu složení zálohy. Ti, kteří jsou samostatně zapojeni do transakce a studují, jak prodat byt bez realitní kanceláře, to potřebují vědět - legálně lze tento okamžik formalizovat různými způsoby: sepište předběžnou dohodu (potvrzení o obdržení zálohy) nebo vypracujte předběžnou dohoda o složení zálohy. Pro pohodlí a bezpečnost musí tato prodejní a kupní smlouva obsahovat úplný popis prodávaného předmětu a podmínky zálohy. Poté, v případě odmítnutí transakce, bude kupující povinen vrátit vícea sankce.

Jak se sestavuje kupní smlouva?

Hlavním krokem v tomto procesu je sepsání správné kupní a prodejní smlouvy, která by měla být připravena 2–3 dny před stanoveným časem transakce. Forma tohoto dokumentu je zvolena: notářsky ověřená nebo jednoduše písemná (PPF). Oba typy registrace mají stejnou právní sílu. Ti, kteří studují samostatně prodej bytu na hypotéku, by si však měli uvědomit, že v tomto případě musí být podle zákona forma smlouvy pouze notářsky ověřená.

Vypracování smlouvy PPF je ekonomičtější a stojí asi 50–70 dolarů. S notářskou formou listiny si notář vezme i další procenta z prodejní částky. Náklady na tento typ registrace budou samozřejmě mnohem vyšší, takže byste neměli volit notářsky ověřenou formu smlouvy a utrácet peníze navíc bez potřeby.

Dohodu PPF můžete sepsat sami nebo požádat o pomoc právníka. V každém případě je třeba pečlivě prostudovat smlouvu o prodeji nemovitosti a pečlivě zkontrolovat každý její bod:

• kdo prodává a komu (celé jméno a údaje o pasu);
• adresa a plná shoda hlavních parametrů předepsaných ve smlouvě s certifikáty ZISZ - f č. 11A a f č. 22A;
• podmínky prodeje, cena bytu a formulář vypořádání;
• správnost titulních dokumentů popsaných ve smlouvě;
• doba pro uvolnění bytu a propuštění přihlášených osob z něj zpravidla,je 14 dní.

Registrace kupní smlouvy

Nejpohodlnější a nejbezpečnější způsob vyřízení je bezpečnostní schránka. Je vhodné jej otevřít ve spolehlivé bance na neutrálním území. Bezpečnostní schránka zaručí, že prodejce obdrží své peníze ihned po vyplnění všech potřebných dokumentů.

Po vložení peněz do bankovní buňky musíte Federální státní registrační službě (FSGRKK) předložit k registraci smlouvu o koupi a prodeji nemovitosti s podpisy a následujícími dokumenty:

• doklad o vlastnictví prodávaného bytu (kupní a prodejní smlouva, potvrzení o dědictví, jakož i jakýkoli jiný dokument potvrzující práva vlastníka);
• katastrální pas bytu získaný od specialistů na ZISZ;
• kopie finančního a osobního účtu (AKC) v originále a výpis z domovské knihy;
• originální certifikáty F č. 22A (vyžadováno) a F č. 11A (v případě potřeby) obdržené v ZISZ;
• fotokopie pasů všech účastníků transakce;
• pro ženy, které se učí samy prodávat byt, měli byste vědět, že je nutný souhlas manžela registrovaného v bytě a pro muže souhlas manželky;
• jsou-li děti, bude v některých případech vyžadováno povolení od opatrovnických orgánů;
• v případě, že je byt společný, musí být odmítnuti sousedé (jsou-li vlastníky jiných místností) nebo město (pokud zbývající místnosti nejsou privatizovány);
• další dokumenty podle uvážení registračního úředníka (narození, úmrtí aostatní).

Pokud registrátor dokumenty akceptoval, je vše provedeno správně. Tento zaměstnanec vydá potvrzení o převzetí dokumentů a nastaví čas, kdy je nutné vyzvednout. Doklady se ve FSGRKK evidují zpravidla v průměru dva týdny, poté je kupujícímu a prodávajícímu vystaven doporučený doklad o prodeji. Obě strany musí pečlivě zkontrolovat přijatou smlouvu, zda neobsahuje překlepy a chyby. Pokud je vše v pořádku, prodávající potřebuje od kupujícího získat klíč k bezpečnostní schránce.

Proč potřebujeme převodní listinu?

Uvolnění bytu probíhá v souladu s ujednáními uvedenými v kupní smlouvě. Převodní listina je důležitý dokument, který se sepisuje při transakci v jakékoli formě. Popisuje stav bytu. Někdy to nahrazuje kupní smlouva, ale přesto je lepší takový papír vypracovat samostatně. Je samozřejmě možné se ústně dohodnout, ale rozumnější je chránit se. Důležitý bod pro prodejce, kteří studují, jak prodat byt bez realitní kanceláře: dokud není podepsána převodní smlouva, je prodávající odpovědný za fyzický stav bytu (povodeň, požár, krádež) a také platí všechny účty za energie.

Kdy se platí daň?

Všichni prodávající se zajímají o otázku, zda je nutné platit daň za prodaný byt. V legislativě jsou důležité body:

• pokud osoba vlastní byt 3 roky nebo déle, je majitel při prodeji osvobozen od daněv souladu s odstavcem 17.1 článku 217 daňového řádu Ruské federace, ale stále je povinen podat nulové daňové přiznání;
• když prodávající vlastnil bydlení méně než 3 roky, je podle odstavce 1 článku 220 daňového řádu Ruské federace povinen zaplatit 13 % daně z částky, tj. schéma výpočtu, které si majitel zvolí podle svého uvážení.

Dva vzorce pro výpočet daně:

• vzorec 1: od zisku z prodeje bytu odečtěte náklady na jeho pořízení;
• vzorec 2: odečtěte 1 milion rublů od částky za prodej bytu.

Těm, kteří se zabývají problematikou „jak prodat byt svépomocí“a neznají všechny záludnosti zákona, se budou hodit užitečné informace:

1. Pokud byl byt koupen za aktuální prodejní cenu nebo vyšší, pak je lepší použít první kalkulační vzorec, protože částka daně bude záporná, což znamená, že nemusíte nic platit. Například majitel koupil byt před dvěma lety za 2 miliony rublů a nyní jej prodal za 1,8 milionu rublů, poté podle vzorce 1,8 milionu rublů. - 2 miliony rublů.=-0,2 milionu rublů - Žádná daň ze ztráty.
2. Když byl byt prakticky darován (děděním, darováním), je moudřejší vzít v úvahu druhý vzorec.
3. Podle odstavce 1 článku 229 daňového řádu Ruské federace je v každém případě nutné podat daňové přiznání v místě registrace prodávajícího do 30. dubna roku následujícího po roce Prodej. Vypočítaná nenulová daň musí být zaplacena do 15. července.

Prodej bytu prostřednictvím proxy

Když není dost času na pracnéproces prodeje domu často sepisuje plnou moc. Například to bude rozumné řešení v případě, kdy jednu nemovitost vlastní více vlastníků. Prodej bytů se v tomto případě provádí následovně: všichni vlastníci vypracují všechny případy související s transakcí pro jednu, méně zaneprázdněnou osobu. Bez ohledu na důvod sepsání plné moci je zde velmi důležitý bod: abyste se vyhnuli problémům a nezůstali bez domova, je nutné jasně uvést pravomoci správce.

Velmi vážně a ostražitě musíte přistoupit k generální plné moci. Umožňuje správci provádět jakékoli transakce s majetkem a nakládat s ním podle vlastního uvážení, například jej prodat a získat pro sebe peníze. Generální plnou moc vydává notář až po důkladné kontrole zmocnitele, zda rozumí účelu podpisu tak důležitého typu dokumentu.

Jsou chvíle, kdy se kupující chce pojistit a požaduje, aby do kupní smlouvy byla zahrnuta doložka potvrzující transakci majitelem domu. Poté je možné prodat byt na základě plné moci až po vyjádření zmocnitele sepsaném notářem o platnosti operace prodeje.

V případě, že potřeba využití služeb správce přestala být aktuální, lze plnou moc odvolat i před uplynutím její platnosti. Údaje o odvolání plné moci jsou evidovány v informační databázi Notářské komory.

Prodej bytu, kde dítě bydlí

Téměř dovnitřkaždá rodina má děti. Proto je pro rodiče-prodejce velmi relevantní otázka: "A v tomto případě, jak prodat byt?" Na dítě je třeba myslet a v žádném případě nenarušovat jeho zájmy, jinak bude prodej bydlení problematický. To je monitorováno úřady. Existují dva typy procedur nákupu a prodeje: dítě je registrováno v bytě nebo je vlastníkem podílu na bydlení.

Podle ustanovení čl. 26, 28 Občanského zákoníku Ruské federace, nezletilí a nezletilí, pouze se souhlasem svých zákonných zástupců, mají možnost provádět přesně stanovený rozsah transakcí, včetně transakcí s nemovitostmi. Bez povolení opatrovnických orgánů je možné prodat bydlení, ve kterém je nezletilý evidován, ale není vlastníkem. Výjimkou jsou děti zbavené rodičovské péče nebo děti v poručnictví. V této situaci je vyžadováno zvláštní povolení od opatrovnické služby. V každém případě před prodejem bytu musíte pro dítě najít nové místo registrace, protože děti musí být okamžitě zaregistrovány na jiném místě, když jsou propuštěny z jednoho místa bydliště. Nové bydlení by přitom mělo být se stejnou nebo větší rozlohou a s podobnými podmínkami pro život. Pokud nebyla nijak porušena práva nezletilého, nebudou s prodejem bytu žádné problémy.

Pokud je vlastníkem části bytu dítě, je nutný příslušný souhlas opatrovnických a opatrovnických orgánů. O to je třeba se postarat předem, před prodejem bydlení. Musíte kontaktovat opatrovnickou organizaci v místě registrace nezletilého dítěte a zjistitzda je vůbec možné byt prodat, záleží na specifikách konkrétního případu. Pokud je transakce stanovena zákonem, musíte zjistit, v jakém čase bude povolení k prodeji připraveno, a začít shromažďovat potřebné certifikáty. Poté, při sepisování dokladu o prodeji, se prodávající bez dítěte (pokud je mladší 14 let) nebo s ním (pokud je starší 14 let) dostaví na opatrovnické a opatrovnické orgány, aby vyplnil a podepsal žádost.. Druhý opatrovník (manžel, i když je pár rozvedený) musí být rovněž přítomen a dát souhlas. Poté, ve stanovený den, můžete získat hotové povolení.

Výjimečné případy:

• Pokud plánujete změnit své bydliště z důvodu přestěhování do jiné lokality, je transakce možná pouze se souhlasem opatrovnické organizace a částka přijatá za byt je převedena na bankovní účet Méně důležitý. Rodiče dostávají 3 měsíce od data prodeje na koupi nového bydlení a zapsání podobného podílu na majetku dítěte. V opačném případě si opatrovnické orgány vyhrazují právo zrušit kupní smlouvu.
• Při stěhování za účelem trvalého pobytu mimo zemi je nutné předložit opatrovnické organizaci seznam určitých dokumentů obdržených od OVIR.
• Pokud se staví nové bydlení, musí být pro získání souhlasu opatrovnických orgánů v konečné fázi výstavby. Nezletilý musí být dočasně někde registrován (u přátel, příbuzných). Při žádosti o povolení k opatrovnické organizaci je předložen souhlasdeveloperská společnost, která odráží podíl dítěte.

Možnosti prodeje privatizovaného bytu

Nejjednodušší způsob, jak prodat privatizované bydlení, je prodat je celé jednomu kupujícímu a rozdělit zisk podle podílu každého z nich. Je také možné, že jeden z vlastníků koupí všechny ostatní akcie od jiných vlastníků. Vše je zde jednoduché a transakční schéma standardní. Často se ale stává, že některý z majitelů odmítne prodat. Jak v tomto případě prodat privatizovaný byt? Vše záleží na tom, jak je nemovitost rozdělena.

Pokud je byt rozdělen na části podle záběrů, musíte nejprve sepsat notářsky ověřené oznámení o prodeji s uvedením velikosti a požadované hodnoty vaší plochy k prodeji a zaslat jej doporučeně ostatním vlastníkům. V souladu s Čl. 250 občanského zákoníku Ruské federace, mají výhodu oproti ostatním kupujícím. Pokud do 30 dnů ostatní vlastníci nesouhlasí nebo odmítnou koupi, pak podle čl. 250 Občanského zákoníku Ruské federace můžete uplatnit své právo a prodat podíl na společném bytě jakékoli jiné osobě.

Když je byt rozdělen v procentech, není možné jej prodat bez přání ostatních, ale peníze za svůj podíl můžete obdržet dobrovolně nebo nuceně soudní cestou.

Pokud je v privatizovaném bydlení podíl nezletilého dítěte, můžete byt se souhlasem opatrovnických orgánů prodat.

Prodej darovaného bytu

Osoba, která má dárkový certifikát, může nakládatnemovitost dle vašeho uvážení. Pokud chce vlastník prodat darovaný byt, ve kterém je jediným vlastníkem, pak prodej probíhá podle obecného standardního schématu. Po obdržení peněz za nemovitost musí prodávající zaplatit daň. Výše jsme diskutovali o tom, jak vybrat správný a ziskový daňový vzorec.

Při obdržení podílu na bytě jako daru, který se vydělí procentem nebo stopáží, je schéma prodeje podobné schématu popsanému v části „Možnosti prodeje privatizovaného bytu“.

Prodej bytu na hypotéku

Navzdory některým překážkám, které transakce s hypotečními nemovitostmi provázejí, je možné prodat byt na hypotéku. Existuje několik způsobů, jak provést tuto operaci:

1. Uzavřete úvěr předčasně tím, že jej splatíte svými vlastními úsporami nebo, pokud kupující souhlasí, zálohou, kterou od něj obdrží.
2. Byt můžete prodat, aniž byste nejprve splatili dluh z úvěru. Chcete-li to provést, musíte napsat žádost do banky a počkat na schválení. Může odmítnout, pokud k prodeji dojde během moratoria na předčasné uzavření úvěru. Pokud banka souhlasí, ale trvá na své účasti na transakci, otevřou se v ní dvě bankovní buňky: kupující vloží částku splátky úvěru do první a zbývající rozdíl do druhé. Po odstranění věcného břemene z bydlení je sepsána kupní a prodejní transakce. V tomto případě i při prodeji bytu bez realitní kanceláře budete muset bance zaplatit provizi za otevření bezpečnostních schránek a podporu transakce.
3. Pokud věřitel souhlasí s prodejem bez předchozíhosplacení dluhu z úvěru a souhlasí s tím, že se transakce nezúčastní, je nutné uzavřít předběžný doklad o prodeji. Poté, co majitel zaplatil za půjčku z peněz přijatých od kupujícího, obdrží dokumenty ke zrušení zákazu a jde do registrační komory. Dále prodejce dokončí transakci u notáře.
4. Byt můžete prodat pomocí úvěru. Kupující musí bance předložit všechny potřebné dokumenty potvrzující jeho platební schopnost a již se rozhoduje o možnosti výměny dlužníka. Kladným rozhodnutím jsou vlastnická práva přepsána, nemovitost zůstává v zástavě a prodávající obdrží rozdíl mezi cenou prodaného bytu a zůstatkem dluhu bez účasti věřitele.

Závěr

Ukazuje se, že různé byty: privatizovaný, ten, jehož vlastníkem je dítě, hypotéka, darovaný - lze prodat bez pomoci realitního makléře, který zná všechny kroky transakce od stanovení ceny až po obdržení obnos peněz. Máte-li představu o nebezpečích a složitostech tohoto procesu a vynakládáte mnoho úsilí a času na dohodu, můžete svůj byt prodat sami.