Jak prodat byt bez daní: legální způsoby, jak se vyhnout placení daní

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Prodej rezidenční nemovitosti je složitý a zdlouhavý proces, v jehož důsledku má prodávající jistý příjem. Za něj musíte zaplatit daň ve výši 13 % z hodnoty prodeje, ale v některých situacích mají občané právo na osvobození od placení tohoto poplatku. K tomu je třeba splnit několik jednoduchých požadavků. Lidé by proto měli pochopit, jak prodat byt bez daní. Použitý způsob musí být legální, protože pokud chce prodávající oklamat finanční úřad uvedením špatné částky ve smlouvě, pak bude daň vypočítána na základě katastru, nikoli prodejní hodnoty předmětu.

Způsoby, jak snížit daňový základ

Často lidé přemýšlejí o tom, zda je možné prodat byt bez daně. Postup lze skutečně provést bez negativních daňových důsledků, avšak pouze při splnění určitých požadavků. Mezi hlavní způsoby osvobození od daně z příjmu fyzických osob patří:

• pokud byl byt koupen v hotovosti nebo hypotékou,poté jej lze prodat bez placení daně až po 5 letech;
• pokud bylo bydlení získáno na základě bezúplatné transakce, musíte počkat pouze tři roky;
• je povoleno prodat předmět dříve, a pokud je prodejní cena nižší než kupní cena, pak občan nemá příjem, takže není třeba počítat a převádět daň z příjmu fyzických osob do rozpočtu;
• pokud jsou náklady na bydlení nižší než 1 milion rublů, například pokud je prodán pokoj v hostelu, můžete použít daňový odpočet ve výši 1 milionu rublů, takže získáte pouze záporný daňový základ;
• pokud bude prodej a nákup jiné nemovitosti realizován do jednoho roku, pak bude moci občan využít vzájemného vypořádání srážek.

Každá možnost má své vlastní charakteristiky, takže majitel domu rozhoduje, jak byt prodat bez daně. Neměli byste s kupujícím vyjednávat o zapsání nepřesných informací do smlouvy, protože to povede pouze k tomu, že odborníci Federální daňové služby vypočítají daň na základě katastrální hodnoty bydlení.

Doba vlastnictví zakoupeného bytu

Nejčastěji se lidé zajímají o otázku, za kolik můžete prodat byt bez daně. Pokud bylo bydlení zakoupeno na vlastní náklady, budete muset počkat nejméně pět let. Takové změny v daňovém kódu byly provedeny již v roce 2016.

I když bylo bydlení zakoupeno s pomocí mateřského kapitálu, hypotéky nebo zaměstnavatele, kupujícím v kupní smlouvě bylpřímý daňový poplatník. Pokud tedy nebude chtít platit daň z příjmu fyzických osob z prodeje objektu, bude muset počkat pět let.

Do roku 2016 bylo nutné čekat pouhé tři roky bez ohledu na to, jak nemovitost obdržel prodávající. Ale na základě federálního zákona č. 382 byly provedeny změny v daňovém řádu, které změnily dobu vlastnictví nemovitosti za účelem získání osvobození od daně z příjmu. Proto v Čl. 217.1 Daňový řád, můžete si prostudovat pravidla pro výpočet tohoto poplatku při prodeji nemovitosti.

Funkce pro obdržený byt

Bydlení lze nejen koupit, ale také získat na základě různých bezúplatných transakcí. Jak dlouho můžete v tomto případě prodat byt bez daně? Za takových podmínek musíte počkat pouze tři roky od data zápisu vlastnictví. Tyto nabídky zahrnují:

• bydlení bylo privatizováno všemi osobami, které byly v té době v bytě registrovány;
• byt byl zděděn po zemřelých příbuzných nebo přátelích;
• předmět darovali blízcí příbuzní, mezi které patří manželé, rodiče, děti nebo sourozenci;
• bydlení bylo převedeno na osobu na základě nájemní smlouvy, ale dříve si vlastníka této nemovitosti ponechal doživotně.

Ve výše uvedených situacích musíte počkat pouze tři roky, poté můžete nemovitost prodat bez placení daně. V ostatních situacích budete muset počkat pět let. Tyto podmínky začaly fungovat od začátku roku 2016.

Proč jsou časové limity?

Každý, kdo plánuje prodat nemovitost, by měl pochopit, kdy je možné prodat darovaný byt bez daně. Potřeba čekat souvisí s ekonomickými nuancemi, protože po takovou dobu nebude občan moci získat žádný zisk z nákupu a prodeje nemovitosti.

Úředníci si jsou jisti, že za pět let inflace a znehodnocení nemovitosti výrazně sníží její tržní hodnotu, takže pokud je cílem člověka dosáhnout komerčního zisku, bude minimální.

Pokud osoba nezíská z transakce zisk, může nemovitost prodat za kupní cenu. Občan v tomto případě neplatí daň z příjmu fyzických osob z důvodu chybějícího příjmu. Bude ale muset prokázat, že skutečně nevydělal žádný zisk.

Jak se počítá termín?

Každý vlastník nemovitosti by měl vědět, jak prodat byt bez daně. Po kolika letech lze tuto operaci provést? Termín závisí na tom, jak daňový poplatník nemovitost získal.

Tato doba nezačíná vždy okamžikem podpisu jakékoli smlouvy, protože někdy se bere v úvahu okamžik registrace práva v Rosreestr. Proto se držba počítá na základě následujících pravidel:

• pokud je uzavřena smlouva o prodeji a nákupu, začíná období běžet od data uvedeného ve smlouvě, pokud byl nákup uskutečněn na sekundárním trhu, a datum dostupné na potvrzení o faktuře lze použít také v případě, že předmět bylo zakoupeno od vývojáře;
• pokud osoba dostane bydleníděděním, pak se bere v úvahu datum otevření dědictví, proto nezáleží na době skutečného převzetí majetku nebo obdržení osvědčení o dědictví;
• pokud je osoba nezvěstná, nedává to dědicům právo nakládat s jejím majetkem, ale když soud uzná, že osoba je považována za mrtvou, počíná běžet lhůta tří let od okamžiku rozhodnutí soudu je vyrobeno;
• pokud byl sepsán dar, začne odpočítávání od data uvedeného v darovací smlouvě;
• nemovitost se často kupuje po částech, například občan si může nejprve koupit pokoj a poté zbytek bytu, takže odpočítávání začíná od okamžiku zakoupení první části.

Pokud majitel domu ví, kdy může byt prodat bez daně, bude moci snadno uzavřít obchod na prodej nemovitosti bez obav, že bude muset odvádět velké množství finančních prostředků do státního rozpočtu.

Použití odpočtu majetku

Pokud člověk ví, kdy prodat byt bez daně, ale nemůže čekat tři roky, může využít jiné způsoby, jak snížit daňové zatížení. Jedním z takových způsobů je podání daňového odpočtu. Nabízí se všem občanům, kteří prodají svůj byt.

Podle čl. 220 daňového řádu je výše takového odpočtu 1 milion rublů. Právě o tuto částku se snižuje základ daně představovaný prodejní cenou předmětu. Pokud lidé při uzavírání obchodu záměrně podcení cenu bytu, pak 70 % z hodnoty k.ú. Rosreestre. Tato podmínka se však vztahuje pouze na předměty zakoupené po roce 2016.

Pokud se prodává levný objekt, reprezentovaný jednopokojovým bytem nebo dokonce pokojem, ale cena nesmí přesáhnout 1 milion rublů. Za těchto podmínek je možné v roce 2019 prodat byt bez daně, jelikož základ daně představuje záporná hodnota.

Pokud je cena nemovitosti vyšší než 1 milion rublů, pak je částka daně výrazně snížena v důsledku odpočtu. Občan chce například rok po uzavření daru prodat byt darovaný příbuzným. Byt se nachází na okraji města, takže stojí pouze 1,2 milionu rublů. Prodejce se placení poplatku nevyhne, ale může využít odpočet daně. Pro něj je výše daně: (1 200 000 - 1 000 000)13 %=26 tisíc rublů.

Byt v novostavbě tedy můžete prodat i bez daně nebo s minimální platbou, pokud využijete odpočet. Za takových podmínek však specialisté na daňové služby poplatníkovi přesto zašlou oznámení. Nelze to ignorovat, takže budete muset navštívit pobočku FTS a informovat pracovníky servisu o použití odpočtu. Této organizaci se navíc předkládá 3-osobní daňové přiznání k dani z příjmu a další doklady k prodané nemovitosti.

Nevýhodou použití této metody ke snížení daňové zátěže je, že ji lze použít pouze jednou ročně. Pokud tedy člověk plánuje prodat několik nemovitostí během jednoho roku, bude muset snížit daň jiným způsobem.

Účtování kupní ceny

Jak prodat byt bez placení daně, když nelze poplatek snížit jiným způsobem? Další způsob představuje možnost zaúčtování kupní ceny bytu. Tato možnost je vhodná pouze v situaci, kdy bylo bydlení dříve zakoupeno na úkor osobních prostředků nebo hypotéky. Prodej bytu po darování bez daně tímto způsobem nebude fungovat, protože občan na takové pořízení nevynaložil vlastní prostředky.

Daň se platí výhradně ze zisku získaného prodejem nemovitosti. Pokud člověk prokáže, že z transakce neměl žádný příjem, pak je od placení daně osvobozen. Kdy mohu prodat byt bez placení daní? Pokud použijete tuto metodu, pak můžete objekt kdykoliv po koupi prodat. Proces použití tohoto způsobu osvobození od daně se liší v následujících parametrech:

• občan si musí uchovat doklady, na základě kterých nemovitost nabyl;
• pokud je byt prodán za stejnou cenu, za kterou byl koupen, není vyžadována žádná daň;
• není třeba převádět prostředky do státního rozpočtu, pokud se byt prodává za nižší cenu;
• pokud prodejní cena převyšuje kupní cenu, pak se 13 % zaplatí výhradně ze stávajícího rozdílu;
• poplatník musí mít oficiální dokumenty, které obsahují informace o tom, za kolik koupil a prodal svou nemovitost;
• tento způsob je považován za vhodný, pokud osoba potřebuje naléhavě prodat nemovitost ataké jeho cena přesahuje 1 milion rublů;
• je povoleno použít metodu snížení nákladů současně s odpočtem, ale pouze pro různé nemovitosti, například pokud občan potřebuje prodat několik bytů během jednoho roku.

Funkcí této metody je, že občan bude muset předložit Federální daňové službě dokumentaci potvrzující jeho nedostatek příjmu. Kromě toho budete muset sestavit 3 daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob.

Pomocí nettingu

Existuje mnoho způsobů, jak prodat nový byt bez daně. Pokud osoba bezprostředně po prodeji jedné nemovitosti plánuje nákup dalšího objektu, může použít započtení daňových odpočtů, ačkoli daňový řád oficiálně tento způsob nemá. Tato metoda je následující:

• prodávající může využít odpočet 1 milionu rublů a kupující může počítat s vrácením 2 milionů rublů;
• přesně odpočet majetku ve výši 2 milionů rublů. lze použít pro síťování;
• odpočet může pokrýt daň, kterou musíte zaplatit za prodej nemovitosti.

Občan například prodá svůj majetek za 2,5 milionu rublů. Má dokumenty potvrzující, že před rokem koupil byt za 1,9 milionu rublů. Výše daně je v tomto případě: (2 500 000 - 1 900 000)13 %=78 tisíc rublů. Během téhož roku občan získá další byt, jehož cena je 2,3 milionu rublů. Dokáže využít maximumvelikost odpočtu, takže za takový nákup dostane zpět 260 tisíc rublů.

Zároveň může občan využít vzájemného vypořádání, tedy 260 000 - 78 000=182 tisíc rublů. lze dodatečně získat od státu. Za těchto podmínek nebude muset občan platit žádný poplatek. Nákup a prodej nemovitosti však bude nutné prokázat úředními dokumenty.

Stejně tak můžete prodat byt po dědictví bez daně. V tomto případě se ale daňový základ zvýší a vy budete muset obětovat i část svého odpočtu. Proces prodeje a nákupu různých nemovitostí musí být dokončen ve stejném daňovém období.

Mohu záměrně snížit prodejní cenu?

Mnoho lidí, kteří přemýšlejí o tom, jak prodat byt bez daní, volí raději nelegální metodu. Spočívá v tom, že se prodávající dohodne s kupujícím na snížení ceny bytu ve formální smlouvě. V tomto případě si občan při využití daňového odpočtu bude moci snížit daňový základ téměř na nulu.

Tento způsob snížení daně již dříve využívalo poměrně dost občanů. V důsledku toho byla legislativa upravena tak, aby nedocházelo k nezákonnému snižování základu daně. Daňoví inspektoři k tomu porovnávají prodejní cenu se 70 % katastrální hodnoty bytu. Daň se vypočítává na základě nejvyšší hodnoty. Lidé si proto jednoduše nebudou moci výrazně snížit daňový základ. Pokud člověk přemýšlí o tom, jak prodat byt po privatizaci bezdaně, je žádoucí využít jiné způsoby snížení daňové zátěže.

Správci daně zohledňují katastrální cenu stanovenou na začátku roku, kdy přesně došlo k transakci. Pokud z různých důvodů neexistují žádné informace o katastrálním indexu, budou muset finanční úřady vzít v úvahu pouze cenu uvedenou v kupní smlouvě. Tato podmínka se nevztahuje na nemovitosti, které lidé koupili před rokem 2016.

Příprava dokumentů

Každý by měl vědět, jak správně prodat byt bez daně. Po kolika letech lze uzavřít smlouvu? Můžete počkat 3 nebo 5 let na uzavření obchodu bez daňových dopadů. Kromě toho můžete využít další způsoby snížení daně. V některých situacích nemusí být nutné ji platit vůbec. Zároveň si ale před uzavřením obchodu musíte vybrat konkrétní metodu.

Pokud osoba vlastní nemovitost méně než tři nebo pět let, musí federální daňové službě připravit určitý balík dokumentů. Tyto papíry zahrnují:

• 3 – daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob, které lze snadno vyplnit pomocí speciálních programů, které zdarma nabízejí zaměstnanci Federální daňové služby;
• dokumentace obsahující informace o tom, jak přesně se tento předmět stal majetkem osoby, a může být reprezentován kupní smlouvou, darovací smlouvou, dědickým listem nebo smlouvou o privatizaci předmětu;
• výpis z USRN potvrzující převod právvlastnictví bytu na jinou osobu;
• pokud je možné snížit základ daně z důvodu rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou, je předána dodatečná dokumentace obsahující informaci o tom, kolik peněz daňový poplatník vynaložil na nákup tohoto předmětu;
• pokud občan během jednoho zdaňovacího období prodal a nakoupil nemovitost, chce tedy využít vzájemného započtení, připraví podklady pro oba byty a také sepíše žádost o odpočet nemovitosti.

Veškerá dokumentace se převádí na oddělení Federální daňové služby, které se nachází v místě registrace občana.

Pravidla prohlášení

Pokud osoba prodá bydlení před koncem období stanoveného zákonem, bude muset bez ohledu na nutnost platit daň podat prohlášení Federální daňové službě. Můžete to udělat sami nebo s pomocí najatých specialistů. V tomto dokumentu jsou zahrnuty následující informace:

• datum prodeje nemovitosti;
• doba vlastnictví bytu;
• informace o požadovaném odpočtu ve výši 1 milionu rublů;
• informace o kupní ceně předmětu, pokud byl byt původně koupen za hotové nebo hypotečním úvěrem;
• datum prodeje objektu;
• výpočet daně a přesná výše poplatku, pokud bude přesto nutné jej zaplatit;
• údaje o dalších spoluvlastnících nemovitosti, pokud byl poplatník vlastníkem pouze podílu na bytě.

Výpočet lze automaticky provést pomocí speciálníhoprogramy, které jsou zdarma nabízeny zaměstnanci Federální daňové služby. Za těchto podmínek poplatníkovi stačí do tohoto programu zadat základní údaje o prodávaném bydlení, požadovaném odpočtu a dalších faktorech, které umožňují snížení základu daně. Pokud člověk rozumí tomu, jak prodat darovaný byt bez daně, tak ani rok po obdržení tohoto předmětu není potřeba platit poplatek.

Odpovědnost za nezaplacení daně a chybějící prohlášení

Kterákoli osoba může za určitých podmínek prodat byt bez daně. Pro osvobození od poplatku musí být dědictví ve formě nemovitosti vlastněno alespoň tři roky. Pokud si člověk koupí dům, tak si bude muset 5 let počkat. Pokud použijete jiné způsoby osvobození od placení poplatku, budete muset podat přiznání u Federální daňové služby. Navíc může být nutné převést malou částku do rozpočtu ve formě daně.

Pokud osoba nedodrží požadavky zákona, bude muset nést odpovědnost za porušení. Pokud nebude poplatek uhrazen ve stanovených lhůtách, pak podle čl. 122 daňového řádu bude muset zaplatit pokutu ve výši 20 % z částky platby. I když člověk z různých důvodů neví, že je povinen platit poplatek, není to důvodem pro zproštění odpovědnosti. Pokud odmítne dobrovolně platit daně a pokuty, do vymáhání finančních prostředků se po přijetí zapojí soudní vykonavatelépříslušné soudní rozhodnutí.

Kdy je daň splatná?

Téměř každý člověk chce prodat byt bez daně. Doba, po kterou potřebujete vlastnit nemovitost, závisí na tom, jak občan tento předmět obdržel. Pokud ale člověk nutně potřebuje prodat svůj byt, pak může využít jiné způsoby snížení základu daně. Ne vždy je možné spolehnout se na tyto metody pro osvobození od placení poplatku, takže někdy musí daňoví poplatníci přesto převést malé množství finančních prostředků do rozpočtu.

Na základě čl. Podle § 220 daňového řádu musí být tento postup ukončen do konce dubna roku následujícího po vykazovaném roce. Pokud je platba příliš významná, může občan požádat Federální daňovou službu s žádostí o splátkový kalendář. Zároveň je důležité prokázat, že finanční situace občana je natolik špatná, že se s takovou daňovou zátěží nedokáže vyrovnat.

Kdy se dokumenty předávají?

Pokud doba vlastnictví nemovitosti nepřesáhne tři roky, pak i v situaci, kdy nemusíte platit daň, bude muset občan převést určitou dokumentaci Federální daňové službě. Zahrnuje také prohlášení 3-NDFL, potvrzující, že daňový poplatník skutečně nemůže převést žádné množství finančních prostředků do státního rozpočtu.

Prohlášení s ostatními doklady je nutné podat do 15. července roku následujícího po vykazování.

Platí důchodci daně?

Každý prodejce přemýšlí o tom, jakprodat byt bez daně. Poplatek musí uhradit každá osoba, pokud nejsou splněny zákonné podmínky pro dobu vlastnictví. Nezáleží na věku a finanční situaci prodávajícího. Proto i důchodci, kteří nejsou práceschopnými občany, jsou povinni platit daň z příjmu fyzických osob při příjmu z prodeje nemovitosti.

Pro důchodce neplatí žádné zvýhodněné sazby ani jiné úlevy. Musí zohlednit lhůty stanovené pro všechny poplatníky. Pokud z různých důvodů nestihnou převést požadovanou částku do rozpočtu, budou muset zaplatit pokuty nebo čelit soudním vykonavatelům.

I když je prodejce nezletilý, rodič nebo opatrovník musí za prodejce platit daně. Stejné pravidlo platí pro osoby se zdravotním postižením, které pobírají pouze dávky od státu. Při prodeji nemovitosti by si proto lidé měli být vědomi daňových důsledků svého rozhodnutí.

Závěr

Každý chce prodat byt bez daně. Dědictví v podobě rezidenční nemovitosti lze prodat bez placení poplatku po třech letech vlastnictví. Tato podmínka platí pro všechny předměty přijaté na základě bezúplatných transakcí. Zakoupený byt lze prodat bez daňových dopadů až po pěti letech.

Existují další způsoby, jak získat osvobození od daně nebo snížit daňový základ. Při jejich použití však v každém případě budete muset předložit daňové přiznání a další dokumenty Federální daňové službě. Pokud poplatník z různých důvodů nepředloží doklady k danislužbu nebo nepřevede požadované množství finančních prostředků ve formě daně, pak bude muset emu čelit negativním důsledkům svého rozhodnutí.