Hypotéka v Německu: výběr nemovitosti, podmínky pro získání hypotéky, potřebné dokumenty, uzavření smlouvy s bankou, sazba hypotéky, podmínky protiplnění a pravidla splácení

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Mnoho lidí přemýšlí o koupi domu v zahraničí. Někdo by si mohl myslet, že je to nereálné, protože ceny bytů a domů v zahraničí jsou na naše poměry příliš vysoké. Je to klam! Vezměme si například hypotéku v Německu. Tato země má jednu z nejnižších úrokových sazeb v celé Evropě.

Jelikož je téma zajímavé, měli byste ho podrobněji zvážit a také si podrobně prostudovat proces žádosti o úvěr na bydlení.

O trhu s nemovitostmi

Než budeme mluvit o hypotékách v Německu, je třeba poznamenat, že poptávka po bydlení v této zemi převyšuje nabídku. Je velmi obtížné najít nové budovy v dokončených nemovitostech. Ale nabídek na koupi bytu v budovách, které se teprve začínají stavět, je spousta.

A co ceny? Existují vysoké i nízké. Dá se říci jedna věcPřesně tak: ceny rostou směrem od východu na západ. Nejdražší bydlení v hlavním městě Bavorska - Mnichově. Tam 1 m2 stojí od 4000 eur. Mnohem levnější v Berlíně – 2500 eur.

V každém případě, i když člověk chce jednopokojový byt nebo garsonku, bude potřeba solidní částka kolem 150-200 tisíc eur. Naštěstí německé banky nabízejí hypoteční úvěry jak vlastním občanům, tak obyvatelům jiných zemí. Můžete si vzít celou částku na nákup a několik tranší, pokud plánujete koupit nedokončené bydlení.

A teď to nejdůležitější. Jaká je sazba hypotéky v Německu? U Němců se pohybuje od 0,8 do 2 %. A pro cizince se pohybuje od 3 do 5 %.

Koupě domu k pronájmu

Mnoho lidí si bere hypotéku právě za tímto účelem. Můžete pochopit proč. Po koupi bytu v Mnichově nebo Berlíně může člověk počítat s výnosem asi 4 % ročně. Pronajaté bydlení ve Wuppertalu přinese 8%, v Gelsenkirchenu - téměř 10%. Vysoké výnosy mohou být v Dortmundu, Duisburgu, Essenu.

Stojí za to uvést příklad. Řekněme, že člověk koupil dům pro 8 bytů v Dortmundu a dal za to 620 000 USD. Jeden byt mu ročně vynese asi 6500 eur. A to vše dohromady - asi 52 000 USD. Ziskovost tedy bude 8 %. To znamená, že hypotéka se nejen vyplatí, ale také přinese zisk.

Funkce podmínek

Pokud si chcete vzít byt v Německu na hypotéku, je lepší podívat se na možnosti, které stojí více než 100 000 eur. Při aktuálním kurzu je to málovíce než 8 000 000 rublů. Za tyto peníze člověk nedostane krabici, ale prostorný byt s dekorací.

Proč je lepší sledovat drahé možnosti? Protože banky jsou ochotnější vyjít vstříc takovým zahraničním klientům.

Pokud mluvíme o podmínkách, pak mají funkce individuálně pro každou osobu. Při sepisování smlouvy se bere v úvahu mnoho faktorů, včetně:

• Výše zálohy.
• Solventnost.
• Úvěrová historie.
• Umístění a stav nemovitosti.

První hypotéku je obtížnější získat než druhou nebo třetí, kterou si ne každý plánuje vzít. Při žádosti o první úvěr na bydlení budete možná muset složit 40–50 % z celkové hodnoty nemovitosti.

To je plus i mínus. Jednak bude méně dluhů, a tím pádem budou moci rychleji splácet. Ale na druhou stranu, ne každý může ušetřit a rozdat 4-5 milionů rublů najednou.

Mnoho bank ale souhlasí se zvýšením částky a zároveň snížením úrokové sazby. Mimochodem, pokud se později občan rozhodne vydat druhou hypotéku, nebude muset při absenci problémů s první hypotékou ani přispívat. Nebo to nebude více než 20 % nákladů na bydlení.

Požadavky klienta

Pokud plánujete získat hypotéku v Německu, musíte vědět, co je k tomu potřeba. Klienti jsou povinni:

• Musíte mít otevřený účet u německé banky alespoň 2 roky. Je důležité, aby nebyl prázdný. Na němprostředky musí být přijímány pravidelně.
• Musí být ve věku mezi 21 a 65 lety.
• Musíte mít doklad o příjmu v Německu. Zaměstnanci musí předložit výpis za posledních 6 měsíců a podnikatelé - za 2 roky. Ale není to jen o práci. Činnost pronajímatele je také zdrojem příjmů.
• Musíte prokázat přítomnost nebo nepřítomnost půjček nebo alimentů. Podle německých zákonů by člověk neměl utratit více než 35 % měsíčního příjmu na splátky hypotéky.

Požadované dokumenty

Chcete-li požádat o hypotéku v Německu, musíte přijít do banky s balíčkem dokumentů, který obsahuje:

• Originál pasu a kopie.
• Dotazník s osobními údaji.
• Zahraniční pas a jeho kopie.
• Potvrzení o příjmu: pro fyzickou osobu – potvrzení o dani z příjmu fyzických osob. Pro podnikatele – reporting jeho společnosti.
• Doklady k nemovitosti, kterou chce klient koupit: popis objektu, jeho fotografie, listina o bydlení a výpis z katastru nemovitostí (musí být vyhotoven maximálně před 6 týdny).
• Výsledky ocenění domů.
• Pokud je nemovitost pronajímána, je nutná nájemní smlouva.
• Potvrzení dostupnosti částky požadované pro zálohu.

Nezapomeňte přeložit všechny dokumenty do němčiny a ověřit je u notáře.

Co je průzkum?

Ve skutečnosti se jedná o obdobu formuláře, který se obvykle vyplňujeruské banky. Dotazník osobních údajů žadatele je dokument obsahující stručné informace o osobě, která si plánuje vzít půjčku.

Měl by obsahovat informace o jeho majetku, měsíčních příjmech a výdajích, které zahrnují další půjčky, nájem, alimenty, služby a pojištění. Čím méně finančních problémů má klient, čím jasnější je jeho úvěrová historie, tím vyšší je pravděpodobnost, že mu bude schválena hypotéka v Německu.

O sazbách a platbách

V poslední době německé banky půjčují za pevnou sazbu. To je výhodné, protože zůstane nezměněno až do konce výpůjční doby - nebude nijak ovlivněno směnným kurzem.

Svou hypotéku v Německu splácejí anuitními měsíčními splátkami: každých 30 dní musí klient vložit na účet stejnou částku. Zahrnuje jak úroky z hypotéky v Německu, tak výši hlavního úvěru.

Prý je reálné se individuálně dohodnout na možnosti předčasného splacení úvěru. To ale pro banku není příliš výhodné, a proto bude sazba vyšší.

A pokud nebyla poskytnuta možnost předčasného splacení, bude muset dotyčná osoba také zaplatit pokutu. Musíte na to okamžitě myslet a vzít si půjčku se schopností urychleně splatit jistinu dluhu. Pohodlné řešení: za 1 rok můžete splatit přibližně 10 % úvěru.

Příklad

Takže řekněme, že se člověk rozhodne vzít si hypotéku v Německu na koupi 39 m2 studia v centru Mnichova2 s rekonstrukcí v evropském stylu. Jeho cena je 290 000 eur. To je přibližně 23 000 000rublů.

Počáteční platba bude 9 200 000 rublů. Samozřejmě, že člověk bude potřebovat 13 800 000 půjček, což je 171 735 eur. Německá banka takovou částku poskytne, protože jejich minimum je 50 000 USD. e.

Hypotéku v Německu lze vydat na dobu 5 až 40 let. Ale zpravidla každý bere 10. Řekněme, že pro klienta nastaví úrokovou sazbu 4 %. Zde je to, co se stane v tomto případě v rublech:

• Měsíční splátka: 46 016.
• Výše úroku za jeden rok: 552 000.
• Všechny platby po skončení úvěrového období: 19 322 000.
• Přeplatek za všech 10 let: 5 520 000.

Je důležité si uvědomit, že dokud osoba nesplatí dluhy za hypoteční úrokovou sazbu v Německu, bude bydlení majetkem banky.

Výdaje

Je třeba mít na paměti i jejich existenci. Když už mluvíme o úrokových sazbách hypoték v Německu, je třeba říci o nákladech. Při nákupu domu existuje mnoho dodatečných nákladů, mezi něž patří:

• Daň z nemovitosti. Sazba se liší v závislosti na umístění nemovitosti. Obvykle se pohybuje od 3,5 % do 6 %.
• Platba za službu přeregistrace bydlení na nového majitele. To bude činit 0,5–1 % z celkové částky transakce.
• Notářské poplatky (1,5–3 %).
• Provize zprostředkovatelům (3–6 %). Bez makléřů a realitních kanceláří se transakce v Německu neuzavírají. Hlavně s cizinci. Kromě toho dělají hlavní práci a výrazně usnadňují život klientovi.
• Platba za službu zahrnutí nového vlastníka do katastru (0,5 %).
• Provize účtovaná za získání hypotéky v Německu pro Rusy a další cizince (1%).
• Platba za ocenění nemovitosti, která má být uložena jako zástava (asi 1 500 $).
• Audit nemovitostí (0,5–1,5 %).
• Vydávání certifikátů a výpisů, vedení bankovního účtu (až 150 USD ročně).

Celkem, pokud člověk plánuje koupit dům za 100 000 c.u. To znamená, že musí mít dalších 10-15 tisíc eur na dodatečné výdaje. Možná se cena ukáže být nižší, ale je lepší hrát na jistotu.

Kde začít?

Výše bylo řečeno hodně o požadavcích, podmínkách a úrokových sazbách, které se vztahují na hypotéky v Německu. Musíme si také promluvit o prvním kroku.

Neomezujte se na dvě nebo tři banky. Důrazně se doporučuje navštívit 10-15 organizací pro budoucí úspory. Čím více bankovnictví člověk studuje, tím vyšší je pravděpodobnost, že najde nejziskovější variantu.

Při komunikaci se zástupci jiných institucí si navíc klient může zarezervovat, že na předchozím místě mu byla nabídnuta nižší sazba. Mnoho bank, které nechtějí ztratit potenciálního dlužníka, se začínají zajímat o další bonusy.

Musíte také vědět, že nejnižší cena je nabízena, pokud ubytování splňuje následující požadavky:

• Jeho záruka je 100 let.
• Nachází se na místě s dobrou ekologií, logistikou a blízko centra.
• Dá se to vzítk pronájmu.

Jak hledat nemovitost? K tomu existují realitní kanceláře, specializované online zdroje, stejně jako makléři a soukromé inzeráty.

Jak si otevřít účet?

Již bylo poznamenáno, že platbu za nemovitost lze provést pouze prostřednictvím banky. A zde je třeba objasnit jednu nuanci. Faktem je, že prostřednictvím ruské "Sberbank" to lze také udělat! Proto existuje bezhotovostní platba.

Stále si však musíte otevřít účet v německé bance. K tomu je samozřejmě potřeba být osobně přítomen. Takzvaná „poštovní legitimace“je dostupná pouze německým občanům.

Z dokumentů budete potřebovat originály a kopie pasů (civilních i zahraničních), vyplněné formuláře a registraci. Některé banky vás žádají o předložení referenčního doporučení. V Německu raději obchodují pouze s čistým kapitálem.

Účet bude otevřen v eurech, poté bude podepsána smlouva. Peníze lze vložit ve stejný den.

Uzavření smlouvy

Tato nuance také stojí za zvážení, když mluvíme o tom, jaký druh hypotéky v Německu. Když se klient a banka dohodnou na všech podmínkách, nastává okamžik uzavření smlouvy, která je základem pro poskytnutí úvěru v budoucnu.

Právním základem je v tomto případě německý občanský zákoník a také zákon o hypotečních bankách (odstavce 601-610 a 14-16, 19).

Smlouva obsahuje následující informace:

• Výše půjčky: částka + úrok + náklady.
• Podmínky hypotéky.
• Informace o požadovaných platbách (jejich výše, datum zahájení splácení úvěru, výpočet úrokových sazeb atd.).
• Metody splácení dluhu.
• Informace o dlužníkovi.
• Podmínky, za kterých lze smlouvu ukončit.

Obecně na tom není nic složitého. Ano, získat hypotéku v Německu je trochu složitější a časově náročnější proces, ale to je pochopitelné, protože nemovitost kupuje cizinec. Ale jinak je vše jako v Rusku.

Kvalifikovaným výběrem banky a bydlení můžete i hodně ušetřit. Vždyť Německo je v TOP 3 evropských zemích, které poskytují nejnižší sazby hypoték. A těch 3–5 % je opravdu málo ve srovnání s 10–12 % nabízenými v Rusku.

Načasování

Jak dlouho trvá získání hypotéky v Německu? Obvykle to trvá 1 měsíc, ale někdy to trvá déle.

V první fázi se připravují dokumenty a to trvá asi dva týdny. Současně se doporučuje seznámit se s nabídkovým trhem. Pak - navštivte banky, zažádejte si. Trvá to 2–4 dny nebo déle.

Jak dlouho trvá rozhodnutí o úvěru na bydlení? Maximálně do čtyř týdnů po pohovoru s bankovním úředníkem. Když člověk dostane souhlas, bude si muset vybrat jen nejvýhodnější nabídku, založit si účet a vložit vklad. Poté si můžete koupit nemovitost.