Problémy s hypotečními úvěry v Rusku

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Pojem „hypotéka“se v ruštině objevil nedávno. Málokdo však ví, že služby pro poskytování hotovostních půjček obyvatelům země na nákup bydlení existují od roku 1917. Stojí za zmínku, že v té době byly takové operace velmi populární, protože takové transakce byly přísně regulovány. Když se však začalo distribuovat bydlení, tato praxe byla ztracena a byla obnovena teprve relativně nedávno.

Dnes jsou bohužel takové transakce mezi občany spojovány s těmi nejnepříjemnějšími věcmi. To není překvapivé, protože nyní jsou otázky hypotečních úvěrů v Rusku a vyhlídky na rozvoj tohoto typu služeb poměrně akutní. Co se stane s půjčkami. Proč jsou nyní méně populární a dostávají tolik kritiky?

Vlastní nemovitosti občanů a dotace

Problémy hypotečních úvěrů začínají především tím, že dnes má pouze 10 % občanů vlastní životní prostor, jehož celková plocha přesahuje 18 m² na osobu. Na základě toho může nakupovat nemovitost pouze 1 % lidívydělané peníze.

Občané nakonec nevidí jiné východisko, jak získat hypotéku, byť za těch nejnevýhodnějších podmínek. Na základě ekonomické situace by přitom většina dlužníků měla získat státní podporu. To však není vždy možné kvůli obrovskému počtu lidí v zemi, kteří chtějí získat státní dotace. K dnešnímu dni chce získat hypotéku více než 20 milionů občanů Ruské federace. Na základě těchto šílených čísel je zřejmé, že developeři potřebují neustále stavět domy, což je také téměř nemožné za tak krátkou dobu.

Hlavním problémem hypotečních úvěrů v Rusku je, že za tohoto stavu bude stát schopen poskytnout všem potřebným bydlení v rámci sociálních programů pouze na 26 let.

Za zmínku také stojí, že legislativní rámec pro hypoteční úvěry v zemi je stále dost syrový. Vznikají tak další problémy jak s úvěry na bydlení, tak s poskytováním dotací.

Inflace

Zdá se, jaký je vztah mezi zlepšenou ekonomickou situací v zemi a problémy rozvoje hypotečních úvěrů? Ano, ve skutečnosti asi před 15 lety byla situace ve státě velmi složitá a úroveň inflace v pravém slova smyslu šla mimo měřítko. Dnes situace vypadá mnohem pozitivněji, ale k úplné stabilitě má ještě daleko. Především se to týká kreditního systému.

Vzhledem k nestabilní situaciObčané prostě nechtějí držet své peníze v bankách. Státní úvěrové organizace tak prostě nemají kde brát peníze na poskytování půjček obyvatelstvu. To také vede k vyšším ročním sazbám a dalším nepříznivým podmínkám půjčování.

V konečném důsledku se hypotéky nestávají masovým produktem, ale službou, kterou si ne každý může dovolit.

Obecná ekonomická situace

Každý ví, že hypotéka je půjčka, která se splácí po poměrně dlouhé době. Zpravidla se takový úvěr poskytuje na dobu 20-30 let. Z toho plynou problémy s hypotečními úvěry v Ruské federaci.

Faktem je, že banky, které poskytují takové dlouhodobé úvěry, musí mít alespoň nějakou záruku plateb, aby neztratily svou ekonomickou stabilitu. Sami dlužníci zase chtějí mít jistotu, že budou schopni splatit bydlení, na které již složili poměrně působivou zálohu. Jak ale můžete získat nějaké záruky, pokud se příjmy obyvatel periodicky mění? To vede k finančním vzestupům a pádům, které zase úzce souvisí s celkovou ekonomickou situací na celém světě.

Na základě toho jsou úvěrové organizace nuceny brát v úvahu rizika a v případě nesplácení úvěru vymáhat od dlužníka pokuty. Hypotéku proto dnes nedostane každý, protože v případě prodlení nebo neschopnosti splácet přijatý úvěr si člověk musí zajistit jiné prostředky, se kterými může banka počítatnesplacený dluh.

Nízká platební schopnost občanů

Pokud mluvíme o problémech a vyhlídkách rozvoje hypotečních úvěrů, pak musíte pochopit, že toto odvětví přímo závisí na samotných obyvatelích země, nebo spíše na úrovni jejich výdělků. Dnes potřebuje více než 60 % populace zlepšit podmínky bydlení. Zdálo by se, že hypotéka může být pro tyto lidi skutečnou spásou. Ale bohužel ne každý může bance poskytnout potřebné dokumenty potvrzující výši výdělku.

Podle podmínek hypotečního úvěru je úvěr poskytnut osobě, pokud měsíční splátka nepřesahuje 40 % oficiálního příjmu občana a jeho příbuzných. Pokud tedy každý měsíc dlužník zaplatí asi 30 tisíc rublů, měl by vydělat alespoň 75 tisíc rublů.

Bohužel dnes průměrný plat této úrovně nedosahuje. To vede k dalším problémům při poskytování hypoték na bydlení. Mnoho občanů ve snaze získat kýženou půjčku uvádí v certifikátech přemrštěné platy a pak se nedokáže vyrovnat s úvěrovými závazky.

Monopolizace trhu

Primární trh s bydlením v Rusku je stále „neprůhledný“. Firm, které se zabývají výstavbou rodinných domů, není tolik, a proto mezi firmami prakticky neexistuje konkurence. Developeři si kvůli tomu mohou dovolit držet ceny nemovitostí na dost vysoké úrovni, cožvede k virtuální monopolizaci a vyšším sazbám pro počáteční a následné splátky půjček.

Podle toho je jediným řešením problémů hypotečních úvěrů snížení cen nových budov. Aby se tak stalo, je nezbytný rozvoj stavebního trhu. Pokud se v zemi objeví nové developerské společnosti, sníží to nejen náklady na bydlení, ale přinese to i výhody obyvatelstvu. Teprve poté se hypotéka stane veřejným produktem.

Investiční metody

Pokračování v uvažování o problémech hypotečních úvěrů stojí za zvážení, že peníze přicházející do bank od jednotlivců tam obvykle nejsou uloženy déle než 1 rok.

Státní rozpočet a finanční instituce prostě nemají dostatek peněz na poskytování zvýhodněných dotací. Pro zavedení státních programů na podporu obyvatel na hypotékách je nutné stabilizovat akciové trhy. To znamená, že problémy s hypotečními úvěry v Rusku budou částečně vyřešeny poté, co se cenné akcie a cenné papíry začnou aktivně prodávat a kupovat.

To by mohl být dobrý „krmivo“pro finanční instituce, které poskytují půjčky na koupi domu. Vzhledem k tomu, že v tomto případě banky nebudou dostávat peníze od fyzických osob, ale od právnických osob, budou prostředky uloženy (respektive a převráceny) po delší dobu.

Zásady migrace

V hlavním a velkých městech Ruska to každý vížije se mnohem lépe než v regionech. Není proto divu, že se lidé raději stěhují do míst s prosperující a stabilnější situací. Každý rok se do Moskvy, Petrohradu a dalších megaměst řítí obrovské množství migrantů z celé země. V tomto ohledu se také zvyšuje poptávka po bydlení, což vede k ještě většímu zhodnocení bytů. V souladu s tím také rostou úrokové sazby z úvěrů a obyvatelstvo čelí novým problémům s hypotečními úvěry.

K jejich řešení by měla být přijata komplexní opatření, která se dotknou nejen stavebních a úvěrových organizací, ale budou zaměřena i na zlepšení mikroekonomiky země. Takové globální problémy samozřejmě nelze vyřešit přes noc.

Počet sociálních programů

Úvěry na bydlení jsou jedním z nástrojů, které jsou určeny k řešení problému hypotečních úvěrů. K dnešnímu dni existuje řada aktivit zaměřených na zlepšení podmínek pro mladé rodiny, učitele, vojáky a další vrstvy obyvatelstva. Podle statistik však většina těchto programů potřebuje vážná vylepšení.

Pro mladé lékaře a velké rodiny se již připravují další dotace. Špatnou zprávou ale je, že většina finančních institucí o takové programy prostě nemá zájem, protože v tomto případě se jejich příjmy sníží. Jedinou situací, kdy se banka rozhodne pro sociální hypoteční úvěry, je situace, kdy finanční ztráty kompenzuje stát sám.

Problémy rozvoje hypotečních úvěrů v Rusku jsou tedy skutečně globální povahy a je prostě nemožné je momentálně vyřešit. Stát nicméně přijímá aktivní opatření ke snížení sazeb úvěrů na bydlení.

V posledních několika letech se na seznam těch, kteří poskytují takové služby obyvatelstvu, zařadilo velké množství bank. Řada z nich nabízí výhodnější podmínky a lidé mají na výběr. To naznačuje, že stát posoudil všechny existující problémy hypotečních úvěrů a způsoby jejich řešení již byly nastíněny. Proto bude bydlení pro ruské občany brzy dostupnější. S rozvojem sociálních programů a vznikem nových stavebních firem se situace s nákupem nemovitostí postupně stabilizuje.

Vyhlídky rozvoje hypoték

Pokud mluvíme o budoucnosti úvěrů na bydlení, pak vše přímo závisí na poptávce. Vzhledem k tomu, že dnes neexistuje žádná alternativa, která by mohla hypotéku nahradit, lze snadno usoudit, že postupem času bude popularita tohoto směru jen růst.

Pokud mluvíme o problémech a vyhlídkách rozvoje hypotečních úvěrů, většina odborníků předpovídá spíše optimistické prognózy. Zatím se však zaměřujeme hlavně na střední manažery, jejichž platy jsou stabilnější.

Pokud mluvíme o kolísání sazeb, dnes jsou o 5 % vyšší než míra inflace. S jejich prudkým poklesem budou mít banky finanční problémy, které mohou vést knedostatek hypotečních programů.

Stojí také za zvážení, že nyní, s hypotečními úvěry, jsou finanční instituce pojištěny proti možným rizikům prostřednictvím zástavy nemovitosti. To je však neochrání před možným bankrotem dlužníka. Pokud dojde k prodlení, pak výše pojištění osoby, která si úvěr vzala, pokryje pouze část jistiny úvěru. Na základě toho finanční struktura riskuje více než samotný občan. Proto je důležité vzít v úvahu všechna úvěrová rizika a vytvořit vhodné programy.

Způsoby řešení problémů

Pokud jsou si banky jisti 100% kompenzací případných ztrát, pak na dlužníky nebudou kladeny tak přísné požadavky pro získání hypotéky a záloha se může výrazně snížit.

Za účelem zajištění svého majetku dnes finanční instituce požadují od dlužníků částečný příspěvek na bydlení, který se platí při žádosti o úvěr a činí asi 30 % ceny celého bytu. Samozřejmě ne každý může vložit takovou částku najednou. To nutí občany, aby si pronajímali byty, místo aby si brali dlouhodobé bankovní půjčky.

V USA je tento problém již vyřešen a dnes americké banky poskytují půjčky bez záloh, tedy 100 % ceny bytů. To bylo možné hned po rozvoji systému hypotečních rizik. Pokud tato praxe začne fungovat v Rusku, pak po nějaké době začnou domácí banky také vydávat větší půjčky.

Všechno však není tak jednoduché. Když už mluvíme o hypotečních úvěrech, problémech a perspektivách jejich řešení, neměli bychom zapomínat na tržní rizika. Faktem je, že existuje možnost prudkého poklesu nákladů na bydlení. Tato situace negativně ovlivní jak dlužníka, tak úvěrovou instituci.

Při koupi obytného prostoru chce mít každý jistotu, že časem jeho hodnota nejen neklesne, ale znatelně vzroste. Díky tomu můžete po 10 letech prodejem bytu udělat docela dobrý obchod. Taková situace je pro banku také nerentabilní, protože v tomto případě bude nucena snížit roční úrokovou sazbu. Dokud tedy nebude na trhu s nemovitostmi stabilní, bude obtížné v této oblasti dosáhnout optimálních úvěrových podmínek.

Kromě toho stojí za to věnovat pozornost takové věci, jako je riziko likvidity. Znamená pravděpodobnost, že banka nebude schopna dostát svým závazkům ve stanovené lhůtě z důvodu nevyváženosti stávajících aktiv. V tomto případě nebudou závazky stačit na nezbytné platby.

K takovým situacím dochází, protože hypoteční úvěry jsou tvořeny krátkodobými úvěry a vklady. A oni se na oplátku zdráhají pořizovat občany.

Stabilitu v oblasti hypotečních úvěrů tak bude možné dosáhnout pouze tehdy, bude-li tato problematika řešena ve všech výše popsaných směrech. Čím více občanů si bude brát hypotéky, vklady a malé půjčky, tím více prostředků budou mít finanční instituce.organizací. Totéž platí pro stavební firmy a také vládní programy, které se pomalu začínají rozvíjet.