Kdo je hlavním nájemcem?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Pronájem prostor je dnes výnosnější podnikání než výroba, a tak stále více podnikatelů dává přednost výdělku tímto způsobem. Nejtěžší na takovém podniku je najít toho správného nájemce. Pojďme zjistit, co tato fráze znamená a jaké vlastnosti má tento typ pronájmu.

Kdo jsou nájemníci

Před definováním hlavního tenanta je vhodné si zapamatovat, kdo se nazývá tenant. Jedná se o fyzickou nebo právnickou osobu, která uzavře s vlastníkem budovy (nebo jiné nemovitosti) písemnou smlouvu o užívacím právu. Za to se nájemce zavazuje zaplatit majiteli finanční odměnu. Jeho velikost a frekvence plateb jsou uvedeny ve smlouvě.

Kromě bytových a nebytových prostor si můžete pronajmout vybavení, pozemky, vozidla a dokonce celé podniky. Mimochodem, půjčování různých věcí se nazývá pronájem.

Typy nájemníků

Pokud vezmete v úvahujmenovitě nájemci obchodních prostor, pak se zpravidla rozlišují tři typy:

• Řádný nájemce. Ve většině případů si pronajímá malou plochu, a proto přináší velmi skromný zisk.
• Podnájemník. Někdy je pronajatá plocha na jednu společnost příliš. Proto je prostor „navíc“znovu pronajímán menším organizacím. Často se stává, že nájemci vydělají na podnájmu větší zisk než jejich prodejna umístěná na zbývajícím území.
• Hlavní nájemce. Nejžádanější "klient" pro majitele obchodních center. Proč? Pojďme se na to podívat.

Hlavní nájemce: co to je

Abyste lépe pochopili podstatu takového pronájmu, stojí za to si připomenout historii vzniku obchodních center.

Vzhledem k tomu, že náklady na pozemky na okrajích měst i mimo ně byly vždy nižší, bylo vždy výhodnější stavět obchody tam. Byl tu jen jeden problém: jak přilákat kupce? Koneckonců, abyste se tam dostali, musíte strávit více času a úsilí, než jen jít do obchodu poblíž vašeho domova nebo práce.

Pro vyřešení tohoto problému se při přípravě na otevření dalšího nákupního komplexu začalo území v něm pronajímat obchodům s unikátními nebo velmi levnými produkty. Právě oni se stali magnetem, který přilákal zákazníky do obchodního komplexu. Takovým nájemcům, kteří vlastně sloužili jako reklama pro celý areál, se začalo říkat kotevní nájemci. Ziskovost nákupního centra závisí na jeho dostupnosti.

Funkce tohoto typu pronájmu

Za cozvláštní funkce lze rozpoznat jako hlavní nájemce v nákupním centru (nákupní a zábavní centra)?

• V průměru zabírají 5 až 15 procent celkové plochy prostor. Maximální množství území, které si pronajímají, není větší než 50 %.
• Právě tyto obchody (nebo provozovny poskytující další služby) obvykle přitahují do nákupního centra nejvíce zákazníků, takže jejich reklama může být všude v nákupním centru.
• Místo hlavního nájemce v obchodním komplexu je často ve druhém, třetím patře (nebo na jiných méně atraktivních místech). To se děje tak, aby se k nim potenciální kupující mohl seznámit s produkty méně známých obchodů. U tohoto druhu reklamy pronajímatel obvykle poskytuje nájemci dohodnutou slevu nebo mu poskytuje jiné výhody.
• Tato prodejna zpravidla nabízí širokou škálu produktů za atraktivní ceny pro zákazníky. Proto jsou nejčastěji hlavními nájemci obchodních center různé supermarkety. Jejich nejčastější specializací je potravinářství, chemie nebo domácí spotřebiče. Někdy jich může být několik najednou: například v prvním patře je supermarket s potravinami a ve třetím patře jsou domácí spotřebiče. Druhé patro a prázdná místa na dalších dvou jsou rozděleny mezi malé úzké obchody a kanceláře.

Výhody pronájmů kotev pro vlastníky obchodních center

Vlastníci budov v poslední době stále častěji volí mezi svými klienty co nejvíce kotev. Proč tomu tak je?

• Především přitahují zákazníky samy o sobě a dávají ostatním prodejnám v nákupním centru větší viditelnost.
• Vlastník budovy utrácí méně za reklamu svého prostoru, protože hlavní nájemce provozuje vlastní marketingovou kampaň. Mimochodem, někdy platí za výzdobu fasády budovy nebo alespoň její části.
• Takový nájemce přináší větší zisk než malé maloobchodní prodejny. Mimochodem, jsou případy, kdy pronajímatel nedostává ani poplatek za plochu užívaných prostor a inženýrských sítí, ale procento z celkových příjmů společnosti.
• Obzvláště úspěšná „kotva“umožňuje majiteli budovy zvýšit nájemné pro menší maloobchodní prodejny, jejichž tok zákazníků se zvyšuje na jeho náklady.

Jaké výhody získává hlavní nájemce

Když se nájemník stane „kotvou“, jen zřídka zůstane pozadu a získá určité výhody.

• Při výběru umístění vaší prodejny v nákupním centru to má výhody oproti malým prodejnám.
• Díky svému zvláštnímu statusu získává výhodné podmínky pronájmu.
• Na fasádě bude obvykle nejprve logo nebo reklama hlavního nájemce.

Bohužel marketingové strategie založené na kotevních pronájmech nejsou vždy úspěšné. Známé jsou případy, kdyinzerované maloobchodní prodejny zkrachovaly a majitel obchodního centra musel znovu hledat novou „kotvu“. Kotva tedy kromě mnoha výhod (oproti ostatním nájemcům prostor) podstupuje i značné riziko. Zatímco pronajímatel bude mít stále finanční prospěch.

Typy „kotev“

Stojí za zmínku, že hlavním nájemcem není vždy obchod. Je jasné, že hlavním cílem každého outletu je zisk, ale často se takoví klienti nespecializují na přímý prodej, ale na poskytování určitých služeb. Když to víme, můžeme rozlišit hlavní typy „kotev“.

• Supermarkety. Ve většině případů jsou hlavními nájemci obchodních center. Seznam takových bodů může uvést každý, kdo byl alespoň v malém obchodním centru. I když se nejčastěji jedná o supermarkety s potravinami, někdy mohou mít jinou specializaci. Například prodej oblečení, stavebních materiálů nebo spotřebičů.
• Posilovny, fitness centra a podobná zařízení jsou často hlavními nájemci.
• Vzdělávací instituce. Samozřejmě nejsou tak běžné a výnosné jako první dva typy, ale v některých případech jsou „kotvy“. Obvykle se jedná o soukromé kurzy cizích jazyků, školy pro kadeřníky, kosmetičky, mistry manikúry a pedikúry atd.
• Zábavní komplexy. Jeden z nejrozšířenějších typů „kotev“po supermarketech. Mohou to být kluziště, kina, bazény, bowlingové dráhy, sauny atd.jsou velmi výhodné pro pronajímatele, protože mohou být obklopeny četnými restauracemi nebo obchody prodávajícími související vybavení (například plavky u bazénů, brusle u kluzišť, ručníky a mýdla a šampony u saun).

Příklady kotev

Abyste lépe porozuměli podstatě uvažovaného konceptu, zvažte několik nákupních center ve městě Moskva.

Vezměte si například známé nákupní centrum "Schelkovo". Navzdory tomu, že má pouze dvě patra, je na nich volně umístěno více než dvě stě maloobchodních prodejen. V tomto případě jsou hlavními kotvami „Baskin Robins“(dětské atrakce a bufet), hypermarket „Real“a kino „Centrfilm“. Všechna tato místa jsou rozmístěna po celém nákupním centru tak, aby přilákala návštěvníky na méně oblíbená místa.

Dalším příkladem je nákupní a zábavní centrum "Gagarinsky". Zajímavostí je, že kromě standardních „kotví“v podobě hypermarketů Auchan a Sportmaster, ale i značkových obchodů s oblečením, šperky a kosmetikou je jeho výhodou blízká poloha blízko metra.

Tento krátký seznam hlavních nájemců by byl neúplný bez zmínky o legendárních GUM a TSUM, které byly „kotvy“pro mnoho kupujících od začátku 20. století.

Z tohoto důvodu existuje Centrální obchodní dům nejen v Moskvě, ale také v Kyjevěa Minsk.

Proč jsou dnes problémy s kotvami

V moderním světě již nejsou nákupní centra žádnou vzácností. Jestliže před deseti lety bylo v malých městech jedno nebo dvě, dnes je takových míst v osadě s přibližně 60-80 tisíci obyvateli asi pět.

Pokud mluvíme o velkých městech nebo metropolitních oblastech, pak jsou v nich desítky nákupních center. Všechny jsou si většinou dost podobné, stejně jako jejich „kotvy“. Obvykle se jedná o supermarkety nebo fitness centra, restaurace. Někdy obchody s levným značkovým oblečením (jako například v moskevském GUM).

V tomto ohledu existuje vážná konkurence mezi nákupními centry, zejména těmi, která se nacházejí ve stejné oblasti, takže majitelé budov jsou nuceni hledat neobvyklé hlavní nájemce, aby jejich nákupní komplex vyčníval od ostatních. V menších městech je však obtížnější takové najít.

Vždyť třeba stejné kluziště, kino nebo koupaliště je dost drahý podnik a na malých městech se to prostě nevyplatí. V tomto ohledu jsou pronajímatelé nuceni vymýšlet jiné způsoby, jak přilákat kupce. Proto dnes kotevní systém postupně zastarává. Bohužel ještě nebyla vynalezena důstojná alternativa.