Tržní hodnota půdy. Katastrální a tržní hodnota

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Katastrální a tržní hodnota pozemku jsou dva pojmy, o kterých je důležité vědět, abyste se mohli orientovat při prodeji. První typ vyjadřuje cenu pozemku dle standardů, které jsou kalkulovány v závislosti na lokalitě a kategorii pozemku. Používá se jako regulátor pozemkových vztahů při uzavírání nájemních a prodejních obchodů a také pro výpočet výše daně, která bude odváděna státu. Katastrální a tržní hodnota pozemku se posuzuje nejméně jednou za pět let. Údaje získané na základě takového posouzení se zanesou do státního katastru nemovitostí vedeného Federální službou pro státní registraci, kartografii a katastr.

Vztah mezi použitými pojmy

Ruská legislativa stanoví nejen katastrální hodnotu, ale také normativní a tržní hodnotu. Normativní se použije v případech, kdy nebylo provedeno vymezení katastrálního. Počítá se v řadě zákonem předepsaných případů: při získávání bankovních úvěrů zajištěných pozemkem, výkupů obecních a státních pozemků a v dalších případech. Výpočet hodnoty pozemku v tomtoV tomto případě je obvykle definována jako 200násobek sazby daně z pozemků na metr čtvereční plochy pozemku, vypočtená na základě zamýšleného účelu, přičemž se berou v úvahu násobící faktory a neberou se v úvahu daňové výhody.

Každoročně místní úřady stanovují cenu půdy, uznávanou jako normativní, která se může lišit v rozmezí 25 %. Tržní hodnota pozemků je obvykle o 25 % vyšší než standardní hodnota. Doklad, který slouží jako potvrzení standardní ceny za konkrétní pozemek, lze získat od městského nebo obvodního výboru pro územní řízení a půdní fond.

Funkce

Tržní hodnota pozemků se obvykle určuje v závislosti na faktorech, jako je tržní poptávka a nabídka po pozemcích určité kategorie v konkrétním regionu v aktuální době. V hodnotě by neměl překročit nejpravděpodobnější úroveň kupní ceny podobného území. Změna podmínek na trhu nebo cílové zaměření webu může ovlivnit jeho velikost. Tržní hodnota pozemků je typická pro sekundární trh, kde se provádí přeprodej pozemků k dispozici soukromým vlastníkům. Primární trh, kde výkup obecních a státních pozemků do soukromého vlastnictví, doporučuje použití standardní hodnoty. Všechny tyto typy mohou mít určité rozdíly. Katastrální a standardní hodnoty jsou podobné ceně zásob, zatímco tržní hodnota je podobná tradiční poptávce anabídka.

Proces hodnocení

Odhad tržní hodnoty pozemku se provádí za účelem zjištění skutečné ceny objektu. Cena se obvykle tvoří na základě teritoriální polohy místa, tržních podmínek, dynamiky nabídky a poptávky a také situace v ekonomice země v době transakce. Díky komplexnímu stanovení všech těchto faktorů je možné spočítat cenu pozemku, protože oceňovací společnost shromáždí nejrelevantnější data, která mohou být užitečná pro objektivní posouzení.

Potřeba hodnoticích činností

Obvykle se v řadě případů doporučuje kontaktovat specializované společnosti za účelem vyhodnocení, mezi nimiž jsou zvýrazněny:

- potřeba katastrálního ocenění;

- pokud má být stránka vykoupena z vlastnictví státu;

- pokud je nutné převést vklad do základního kapitálu podniku;

- v případě hypotéky nebo zástavy;

- v případě potřeby určete náklady na prodej pozemku;

– výpočet výše daní zaplacených z darů.

Rozdělení majetku

Při dělení nemovitosti je vyžadováno posouzení tržní hodnoty pozemku. To platí pro fyzické i právnické osoby. Pokud mluvíme o jednotlivcích, pak proces posuzování začíná, když se pár rozvede, a je vypočítán s ohledem na budovy umístěné na místě. V případě právnických osob spočívá ocenění pozemků v přidělenía ocenění podílu každého akcionáře nebo spolumajitele společnosti podle právního postavení společnosti. Často je dělení majetku doprovázeno soudními spory, díky nimž lze tržní hodnotu pozemků mnohokrát určit.

Když vstoupí do dědictví několik nástupců, provede se také úplné posouzení pozemků. Pokud jedna ze stran nesouhlasí s výsledky vyšetření, je případ postoupen soudu.

Určení nákladů na nájem

Tento typ hodnocení se může hodit poměrně často. V této situaci se při výpočtu nákladů na pozemek bere jako základ rozdíl mezi jeho skutečnou hodnotou na trhu a katalyzovanou sazbou nájemného pro území tohoto typu. Náklady na právo nájmu přímo závisí na pravomocích nájemce, zatížení a době trvání práva nájmu, na právech k nemovitosti, která jsou oceňována třetími stranami, a také na zamýšleném účelu pozemku.

Tržní hodnota pozemků je přímo závislá na faktorech, jako jsou: umístění území; dostupnost pro vozidla; dostupnost komunikací, jakož i jejich kvantitativní a kvalitativní složení. Kromě toho je nutné vzít v úvahu podklady geodetických a inženýrsko-geologických studií, jejichž význam je poměrně velký, zejména při plánování stavebních prací na staveništi.

Stav k určitému datu

Vzhledem k tomu, že trh s pozemky je charakterizován neustálými změnami cen, je požadováno, aby ocenění bylo provedeno k určitému datu. Tržní hodnota pozemků se také liší v závislosti na jejich účelu podle dokumentů, tedy povoleného případu využití. Účel znamená nejúčinnější nebo nejpravděpodobnější likvidaci území. To vše se používá ke stanovení nákladů na vykoupení pozemku. V tomto případě jsou odhady rozděleny do samostatných území, která se liší formou a povahou využití půdy.

Metodika hodnocení

Před stanovením ceny pozemku si tedy musíte odpovědět na několik otázek:

- jaký je zamýšlený účel pozemku a jaké povolené využití byl vybaven;

- jaké jsou převládající způsoby a typy využití půdy v bezprostřední blízkosti pozemků;

- jaké změny přicházejí na trhu s pozemky;

- jaký typ využití půdy se v současnosti očekává.

Hodnocení tržní hodnoty pozemku je založeno na určitých informacích. To obvykle vyžaduje: definování cílů hodnocení; stanovit konkrétní datum vypořádání; znát podrobnosti o zákazníkovi; mít dokumenty, které potvrzují právo vlastníka webu na území, může to být nájemce nebo vlastník.

Také musíte vědět:

- účel posuzovaného území;

– povolenovyužití půdy;

- aktuální způsob použití stránky;

- poloha posuzovaného objektu v územním plánu, tedy jeho dopravní dostupnost a nejbližší okolí;

– hlavní využití půdy v bezprostřední oblasti.

Kromě toho musí být:

- územní plán;

- informace o stanovení územních hranic;

- údaje o přítomnosti některých vylepšení, zejména budov, staveb, komunikací umístěných na webu, jakož i podrobné informace o nich;

- údaje o přítomnosti věcných břemen ve formě budov, komunikací a zařízení umístěných na pozemku s podrobnými informacemi o nich.

Tržní hodnota pozemků se vypočítává s ohledem na mnoho nuancí. S přesným posouzením pod vedením zkušených odborníků lze bezpečně provést jakoukoli finanční transakci s pozemkem.

Faktory, které ovlivňují skóre

Různé typy pozemků jsou při oceňování ovlivněny stejnými faktory: umístěním, vnějšími faktory, podmínkami na trhu, zamýšleným využitím a pravděpodobností jeho změny, možným ziskem z jeho využití. Důležitá je jeho odhadovaná hodnota.

Posouzení tržní hodnoty pozemku se provádí k určitému datu. Časem se toto číslo může změnit. Doporučuje se, aby hodnocení bylozáklad pro maximální efektivitu. To znamená, že odborníci při provádění výzkumu vycházejí z předpokladu přiměřenosti použití tohoto předmětu v souladu se zákonem, jakož i finanční a fyzickou realitou. Ukazuje se, že v důsledku posouzení se nepočítají průměrné náklady, ale maximální. Někdy je povoleno podmíněné, ale oprávněné rozdělení objektu na několik částí, které se vyznačují různými typy, formami a dalšími rysy. Často se výsledek výzkumu liší od očekávaného kvůli tomu, že aktuální typ použití neodpovídá maximálně efektivnímu. S tímto konceptem je třeba se vypořádat.

Maximální využití

V případě, že je stanovena tržní hodnota pozemku, je třeba vzít v úvahu následující faktory:

– zamýšlený účel a také dostupnost oprávnění pro určitý typ použití;

- použití webu po faktu;

- preferovaný typ využití půdy v aktuálním kraji;

- předpovědi týkající se změn cen pro podobné sekce.

Závěry

Proces hodnocení zohledňuje průměrné náklady území ve studovaném území, dostupnost dopravních sítí, nepřítomnost či přítomnost budov, inženýrské sítě na pozemku, ekologickou situaci, odlehlost infrastruktury, popř. ostatní. U zemědělské půdy je požadováno vyhodnocení skutečného výnosu plodiny, výrobních nákladů, nákladůprodeje výrobků v regionu, stejně jako řada neméně významných faktorů. Ostatní typy pozemků se hodnotí stejným způsobem.