Jak se určuje katastrální hodnota pozemku: vzorec a postup výpočtu

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Porozumět tomu, co je katastrální hodnota pozemku, není tak těžké. Jedná se o cenu, která je stanovena ve Státním katastru nemovitostí (GKN). Náklady jsou stanoveny na základě informací získaných jako výsledek příslušných činností. Katastrální hodnota závisí především na jednotlivých vlastnostech pozemku, zejména na jeho poloze, výměře, účelu, kategorii, jakož i na tržní ceně. Více o tom, jak se určuje katastrální hodnota pozemku, se dozvíte v článku.

Proč se provádí katastrální ocenění

Postup zahrnuje řadu činností zaměřených na stanovení vhodné ceny. Jeho nutnost je vysvětlena následujícími důvody:

• Správný výpočet daňového poplatku za pozemek.
• Slouží jako benchmark pro transakce s nemovitostmi (se správnou definicí max.blízko tržní ceně).
• Potvrzuje vlastnictví pozemku. Pozemky je tak možné nejen držet a užívat, ale i nakládat. Může být například prodán, zastaven nebo zděděn.
• Umožňuje vám vyhnout se konfliktům a v důsledku toho soudním sporům.

Legislativní rámec

Sčítání a katastr z hlediska nemovitostí zajišťují specialisté společnosti Rosreestr. Hlavní normativní akty související s uvažovaným tématem jsou:

• Zákon „o katastrálních činnostech“č. 221-FZ.
• Zákon „O stavu. registrace nemovitosti” č. 218-FZ.
• Zákon „O oceňovacích činnostech v Rusku“č. 135-FZ.
• Nařízení vlády "O pravidlech pro provádění katastrálního ocenění" č. 316.
• Zákon „o státním katastrálním ocenění“č. 237-FZ.

Odkupní hodnota a katastrální hodnota: rozdíly

Když jste se dozvěděli, jaká je katastrální hodnota pozemku, musíte nyní porozumět konceptu odkupní ceny. V tomto případě hovoříme o parametru, který je určen speciálně pro proces převodu vlastnictví pronajaté plochy. Jednodušeji řečeno, zpětný odkup znamená cenu, za kterou byla zakoupena nemovitost, která dříve patřila jiné osobě.

Takové nemovitosti mohou patřit nejen jednotlivcům, ale také státu a také obci. Bývá označována jako „hodnota pozemku v katastrální hodnotě“. To je vysvětleno skutečností, že hodnota je vypočtena na základě katastrální hodnoty.

Zároveň by se tyto pojmy neměly zaměňovat, jelikož výkupní cena je statická, tedy neměnná i přes měnící se ceny nemovitostí. Stanovení katastrální hodnoty pozemku se však přezkoumává pouze jednou v časovém intervalu 3 až 5 let po provedení soupisu. Kromě toho může být iniciátorem přecenění také vlastník pozemku.

Nejlevnější je koupit pozemek, který je ve vlastnictví 25 let, a v případě výstavby investičních celků na něm. Za obecní pozemky se pak bude muset platit pouze 20 % z ceny katastru a za státní pouze 25 %.

Katastrální rejstřík

Rozumí se jako součást Výboru státního majetku, který uchovává informace o ceně podle katastru pozemků, získané jako výsledek znalecké činnosti. Po jejich provedení se pozemek přecení (lze provést i z podnětu vlastníka). Přesnější informace jsou také uvedeny v registru, kde má každý pozemek své jedinečné katastrální číslo. To zahrnuje také měnící se ceny nabízené trhem v tuto chvíli, které jsou stanoveny po inventuře.

Určení ceny obecního pozemku

Odhad si mohou objednat místní samosprávy (okresy, města, obce). Jak se obci určuje katastrální hodnota pozemku? Školní známkana základě dostupných tržních cen. Zároveň jsou zohledněny údaje o přidělení pozemků.

Pozemek ve vlastnictví obce lze využít pro účely stavby soukromého domu, ale i zahradnictví a zahradnictví, pro garáže nebo pro stavbu bytového domu. Zároveň jsou zohledněny standardy stanovené Zemským zákoníkem, Územním řádem a obsažené v dalších právních aktech.

Veřejná katastrální hodnota nemovitosti na adrese ve vlastnictví obce se odhaduje takto:

1. Přípravná fáze. Skládá se ze sběru a zpracování potřebných informací, jmenovitě regulačních informací a údajů o trendech na trhu v blízké budoucnosti. Kromě toho se shromažďují údaje o osídlení, ekologickém stavu, objasňují se informace o klimatu a provádí se klasifikace půdy.
2. Zónování území. V jeho hranicích je přidělena obytná zóna (pro výstavbu soukromých a vícebytových domů); výroba (pro umístění průmyslových budov, skladů a jiných podobných zařízení); veřejné a obchodní (se zdravotnickými zařízeními, spotřebitelskými službami, vědeckými, kulturními a jinými institucemi); dopravní a inženýrská infrastruktura (pro objekty a komunikace dopravy a komunikací); zemědělské (se zahradami, pastvinami, kuchyňskými zahradami a budovami); rekreační (pro rekreaci, lesoparky, pláže).
3. Použije se vzorec pro výpočet katastrální hodnoty pozemku. Nezastavěné pozemky se oceňují pomocí statické cenové analýzy,které trh nabízí, a také náklady na rozvoj odpovídajících oblastí. Náklady na jednotku plochy pozemku, který zabírají stavby, se vypočítávají pomocí metody nákladů na náhradu infrastruktury.
4. Zónování podle katastrální hodnoty.
5. Konečná fáze. V této fázi se provádí konečné zpracování informací získaných v důsledku katastrálního ocenění a také jejich zápis do Rosreestr.

Po ukončení řízení je stanovena katastrální hodnota pozemku v oceňovací zóně. Rovná se tržní hodnotě jednotky plochy parcely umístěné na území se stejnými charakteristikami.

Určení ceny veřejného pozemku

Rysem procesu, jak se určuje katastrální hodnota pozemku, je v tomto případě použití různých koeficientů (snižujících i zvyšujících). Závisí na:

• Umístění parcel.
• Jeho tržní cena.
• Úroveň rozvoje komunikačních systémů.
• Dostupnost dopravy.
• Úroveň vhodnosti pro zamýšlené použití.
• Přítomnost bytových nebo nebytových struktur.

Vzhledem k tomu, že tržní hodnota na různých územích i se stejnými charakteristikami je různá, liší se i katastrální cena. Rozdíl však může být významný.

Určení ceny půdy v osadách

Obecně se cena určuje stejně jako na katastruhodnotu pozemku, pokud patří obci. Existuje však řada funkcí, které jsou neodmyslitelně spojeny s osadami.

Velmi pozorně si tedy dávají vyjasnění hranic pozemků a také rozdělení území do zón podle jejich účelu. Cíle hodnocení jsou:

• Vytvoření zdanitelného základu pozemků patřících k vypořádání.
• Návrh aktualizovaného územního plánu podle území a ekonomických ukazatelů.
• Schválení pronájmu.
• Nastavení ceny, za kterou se nemovitost dlouhodobě prodává nebo pronajímá.
• Sestavení přesnější částky odškodnění osobám, kterým je zabavena půda pro potřeby obce.
• Objektivní stanovení nejslibnějších oblastí rozvoje pro různé druhy rozvoje.

Určení ceny předměstské oblasti

Pro získání objektivních údajů je v tomto případě třeba vzít v úvahu následující vlastnosti:

• Umístění pozemku na katastrálním plánu (v odlehlé oblasti je odhadem levnější než stejné, ale nachází se v blízkosti města s odpovídající infrastrukturou).
• Čtverec.
• Komunikace (elektřina, plyn, instalatérské práce, kanalizace).
• Kategorie šarže.
• Ekologický stav území.
• Pokud je známa tržní cena, pak je katastrální cena stanovena na stejnou částku.

Určení ceny pozemku sles

Specifikem způsobu výpočtu katastrální hodnoty pozemku s lesy je, že v každém případě je cena stanovena pro konkrétní oblast:

• V rámci ruských regionů.
• V rámci zóny leshoz.
• V rámci lesních území, která jsou obsazena lesy.

Náklady na plochy nacházející se v lesní zóně se vypočítávají s přihlédnutím ke kapitalizaci odpovídající částky příjmu z nájmu za rok placeného za využití ploch pro hospodářskou činnost. Výpočet zohledňuje parametry těžby dřeva.

Výpočet a schválení

Abyste mohli správně vypočítat cenu podle inventáře, měli byste vzít v úvahu různé parametry. Co ovlivňuje katastrální hodnotu pozemků? Nejvýznamnější z nich jsou korekční faktory. Jejich použití anuluje faktory ovlivňující tvorbu cen. Pokud jsou například na pozemku stavby, které jsou považovány za zchátralé, nebo je území vystaveno záplavám v důsledku povodní, použije se koeficient, který snižuje katastrální hodnotu. Jsou situace, kdy se naopak použije násobící faktor.

Záleží také na konkrétním ukazateli ceny katastru. Konkrétní velikost se vypočítá na základě plochy rovné jednomu čtverečnímu metru. Tento ukazatel se nastavuje každé čtvrtletí. Katastrální hodnota nemovitosti na adrese umístění je stanovena následovně:

1. Faktory, které ovlivňují cenu, jsou rozpoznány.
2. Standard je převzatstránky, které nejlépe vyhovují vlastnostem.
3. Vytváří se podskupina referenčních ploch s podobnými charakteristikami.
4. Údaje jsou shromažďovány pro každou podskupinu a poté analyzovány.
5. Poté se modelují statistická data a určí se faktory ovlivňující tržní hodnotu.
6. Vypočítat jednotkovou cenu.

Na základě získaných údajů je možné vypočítat cenu dle katastru všech pozemků. Ukazuje se, že velikost ceny podle katastru je ovlivněna takovými ukazateli, jako je rozloha, klasifikace pozemků podle účelu a tržní cena objektu.

Nejpozději do dvaceti pracovních dnů po vyhotovení posudku přijímá zákazník úkon o schválení ceny dle katastru nemovitostí. Tento dokument nabývá platnosti okamžikem vyhlášení úřední cestou. Je akceptován státní agenturou, obcí nebo výkonnými orgány.

Vzorec pro výpočet

Výpočet se provádí pomocí následujícího vzorce:

Pozemek(lineární funkce + funkce formátu transakce)Poměr.

Lineární funkce má výjimečné parametry životnosti vypořádání a jeho životaschopnosti a funkce formátu transakce implikuje lokální komponentu. Abyste mohli vypočítat náklady podle katastru, musíte znát určité parametry pozemku a mít speciální znalosti.

Tato částka je vypočtena odhadci, kteří pro výpočet hodnoty pozemku používají státní oceňovací metody,vytvořeno a schváleno Ministerstvem hospodářského rozvoje Ruské federace.

Změna katastrální hodnoty

Kromě toho, jak se určuje katastrální hodnota polyfunkčních pozemků, je nutné vzít v úvahu četnost přecenění. Tento postup se provádí jednou v intervalu od tří do pěti let. Nová hodnota je stanovena na základě výsledků auditu. Může se snížit nebo zvýšit. Druhá možnost se zpravidla vyskytuje nejčastěji.

Mnoho vlastníků pozemků se potýká se situací, kdy se katastrální hodnota zvyšuje. Kvůli tomu musíte platit vyšší daně. K prudkému nárůstu tedy došlo na konci roku 2016, kdy odpovídající ceny vzrostly mnohonásobně.

To ale neznamená, že je prodávat pozemky výhodnější. Jeho kvalita zůstala na stejné úrovni a mnoho lokalit v té době zdaleka nebylo v nejlepším stavu. Ne všichni lidé jsou proto připraveni kupovat půdu, aby platili obrovské daně. Toto přecenění bylo navíc provedeno v nepřítomnosti. Údaje o místě byly zaneseny do technického plánu pro katastrální zápis tak, že v důsledku toho pozemky o stejné výměře, ale výrazně odlišných v jiných parametrech, začaly stát stejně.

V polovině roku 2016 bylo zavedeno moratorium, podle kterého byla katastrální cena na tři roky zmrazena. Během tohoto období byly v platnosti náklady, které byly relevantní od začátku roku, ale ne dříve než v roce 2014.

Zhruba ve stejné době vstoupil v platnost zákon „o státním k.úposouzení“č. 237-FZ, ve kterém nebylo nic zmíněno o moratoriu. V tomto ohledu se odborníci nemohli shodnout na tom, zda by se mělo „zmrazit“nebo ne. V důsledku toho musely soudy v této otázce zvážit mnoho sporů.

Určení podle TIN

Při znalosti pouze čísla DIČ (identifikační číslo daňového poplatníka) není možné získat požadované informace o hodnotě pozemku ve vlastnictví konkrétního občana. Tyto služby mohou nabízet stránky s pochybnou pověstí. Neměli byste jim však věřit, protože takové zdroje jsou podvodné.

Závěr

Cena pozemku podle katastru nemovitostí je odhadní hodnota, která je získána jako výsledek ocenění nemovitosti státem a je zakotvena ve státním katastru nemovitostí. Stávající metoda, která ukazuje, jak se vypočítává katastrální hodnota pozemku, zahrnuje zohlednění hlavních charakteristik. Tato hodnota se rovná tržní ceně v době ocenění. Cena podle katastru různých kategorií pozemků je stanovena s přihlédnutím k příslušným znakům. Hodnota je přezkoumávána nejméně jednou za pět let, ale ne více než jednou za tři roky.

Od roku 2016 vstoupil v platnost zákon „O státním katastrálním ocenění“. Všechny úkoly hodnocení jsou přiřazeny státním strukturám.