Jak si sami při koupi zkontrolovat "čistotu" bytu? Co je třeba zkontrolovat při koupi bytu?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Při koupi domu na sekundárním trhu existuje řada rizik, a proto je žádoucí, aby kupující věděl, jak si „čistotu“bytu při koupi sám ověřit. Hlavní věcí je vyhnout se hlavním, největším rizikům, informacím, o kterých tento článek obsahuje. V první řadě je třeba vyloučit možnost napadení transakce a práva na byt, a proto bude doporučení, jak si při koupi sami zkontrolovat "čistotu" bytu, předloženo co nejpodrobněji.

První kroky

Za prvé – pravost dokumentů, které prodejce poskytuje ke kontrole. To je třeba zkontrolovat zvláště pečlivě, jinak může dojít k pozdějšímu poškozeníodhalit nároky na tento životní prostor zcela třetích stran. Zde je třeba vzít v úvahu, že situací s doklady doprovázejícími koupi bydlení je spousta a je velmi obtížné dát jediný recept na právní otázky, jak zkontrolovat „čistotu“bytu při koupi na tvůj vlastní. Transakci je však potřeba maximálně zabezpečit, a proto je lepší provést všechny kroky doporučené pro kontrolu dokladů. Samozřejmě je potřeba kontrolovat zákonnou „čistotu“bez překračování mezí přiměřenosti, ale maximum informací je třeba nejen získat, ale i vyhodnotit, a to by se mělo týkat jak bytu samotného, tak všech, kdo se na jeho majetku a stavu podílejí..

Samozřejmě by bylo mnohem pohodlnější obrátit se na profesionální právníky, ale stojíme před další otázkou: jak zkontrolovat „čistotu“bytu při jeho koupi sami? V zásadě je to rozumné, i když více problematické. Navíc pomoc profesionála může pouze zvýšit spolehlivost transakce, ale nemůže zaručit stoprocentní úspěšnost. V extrémních případech si můžete titul pojistit, pokud přetrvávají obavy. Pojišťovny jsou většinou ochotné vyjít vstříc.

Nová budova a "sekundární"

Pokud je bydlení v novostavbě, musíte vědět, jak zkontrolovat developera při koupi bytu. Zde jsou nejužitečnější recenze shromážděné na speciálních stránkách na internetu. Samozřejmě musíte rozlišovat upřímné recenze od intrik konkurentů, ale tento úkol není tak obtížný: pokud neexistují žádná čísla,data, jména, konkrétní skutečnosti, těmto informacím byste neměli věnovat pozornost. Dobré je také sledovat termíny u dalších objektů (většinou takové informace jsou k dispozici) a číst recenze zákazníků. Existuje mnoho způsobů, jak ověřit developera při koupi bytu.

A v tomto případě, když se kupuje bydlení v nové budově, musí být ověření dokumentů důkladné, i když jde o prodej od developera. Sekundární bydlení bude samozřejmě vyžadovat hodně úsilí, protože novostavby nemají tak bohatou historii registrací, výpisů a změn vlastníků. Ale i zde, i po důkladné kontrole právní „čistoty“nemovitosti, která je provedena v souladu se všemi pravidly, zůstává pravděpodobnost zbavení kupovaného bytu. Pokud je prodávající schopen prokázat, že při nákupu došlo k porušení jeho práv, např. Pokud se ale koupí vedlejší bydlení, demontáž proběhne nejen u prodejce, ale i u majitele, který tento byt vlastnil před ním. Pravděpodobně budete muset projít celou řadou soudních sporů. Kontrola právní „čistoty“při koupi bytu na sekundárním trhu trvá dlouho a obtížně: jedná se o pravost všech dokumentů, jedná se o posouzení právního stavu nemovitosti, jedná se o rozbor možných rizika spojená s tímto nákupem.

Dokumenty

Právní "čistotu" bytu lze zkontrolovat a zajistit tak transakci v maximální možné míře při koupi jakékoli nemovitosti. Následující dokumenty si musíte vyžádat od prodejce.

1. Nejlepší je začít číst dokumentaci s certifikátemo státní registraci práv, jakož i s tím související: smlouvy o prodeji a koupi nebo dědictví, darování, privatizace a podobně.
2. Druhým krokem bude prostudování prohlášení USRR. Nachází se v jednotném státním rejstříku, který obsahuje všechny informace o všech transakcích s touto nemovitostí.
3. Třetím krokem je výpis z knihy domu, abychom se ujistili, že v tomto obytném prostoru nejsou žádní registrovaní nájemníci. Takový extrakt lze objednat v jakémkoli multifunkčním centru. Dokument musí uvádět, že všichni, kdo dříve bydleli v tomto bytě, byli odhlášeni.
4. Nápověda - také od MFC - odpoví na otázku, jak zkontrolovat dluhy při koupi bytu, protože je tam uvedena přítomnost jakýchkoli dluhů za služby.
5. Je vyžadován certifikát od prodejce z neuropsychiatrické a narkologické ambulance.

Podrobnosti

Jak zkontrolovat, zda je v bytě zatčení? Z extraktu EGRP. Říká, pokud je to jednoduché prohlášení, zda prodávající je vlastníkem. A v rozšířené verzi výpisu je celá historie tohoto bytu od prvního zápisu v USRR. Udává, kdo byl majitelem dříve a jak často se prodával. Nelze se však omezit na toto tvrzení. Jak zjistit, zda je byt při koupi zastaven? Bydlení se často prodává prostřednictvím plné moci, a proto se majitel prakticky neúčastní transakce. To je velmi riziková situace. Poměrně často se takové dokumenty získávají nečestnými prostředky.

Vše, co je proto potřeba při koupi bytu velmi pečlivě zkontrolovat, jsou doklady přímého majitele domu. K tomu je potřeba požádat důvěryhodnou osobu o kontakt a kontaktovat majitele, aby potvrdil, že je byt na prodej. Dále je třeba ve výpisu USRR zkontrolovat sloupec "Věcné břemeno", který obsahuje informace o stavu bytu - zda je zastaven. Pokud se nemovitost prodá ihned po dědictví, raději ji nekupujte. Do tří let se mohou objevit noví dědicové, kteří tento obchod napadnou u soudu. Také podle rozšířené verze certifikátu USRR lze zjistit, že například hypotéka na tento byt nebyla do konce zaplacena.

Čemu věnovat zvláštní pozornost

První věc, na kterou je třeba se podívat, je cena. Pokud se podobné byty prodávají dráž, mělo by to být obzvláště alarmující a pouze při velkém zájmu o tuto nemovitost lze nadále právně kontrolovat její „čistotu“, a to mnohem pečlivěji, než se dosud myslelo. Prodejce je třeba se pečlivě ptát a hledat podrobnosti: nejen kdo je vlastníkem tohoto bytu, ale také kdy, jak a od koho byl zakoupen, proč se znovu prodává, zda byl byt zapojen do soudního sporu. Poté zkontrolujte, co bylo uvedeno v dokumentech. Odtud bude jasné, jak pravdivý je prodejce, protože s ním budete muset jednat jako s protistranou. Ale jak jinak ověřit prodejce bytu při koupi?

Určitě věnujte pozornostjeho pas a další dokumenty týkající se bytu jsou kontrolovány: na základě kterých byla nemovitost zaregistrována, kde, když bylo obdrženo osvědčení o registraci práva na ni. Nezapomeňte si vzít kopie k opětovnému prozkoumání, ale zkontrolujte originály, zda neobsahují pečetě, podpisy, vodoznaky a vše ostatní, co souvisí s vládním dokumentem. Nezapomeňte také porovnat kopie s originálem. Klidně mohou předložit úplně jiné dokumenty. Informace uvedené na papíře se musí shodovat s ústním příběhem prodejce. Jak prověřit dědice při koupi bytu? V žádném případě. Nejlépe je pořídit si jej při kolaudaci práva po třech letech ode dne dědění. Jak zkontrolovat byt před nákupem přes Rosreestr? Výše je řečeno, že v MFC si můžete objednat a obdržet naprosto jakékoli dokumenty týkající se nemovitostí.

Další informace

Před obdržením a prozkoumáním dokumentů nelze zálohu ani zálohu převést na prodávajícího, protože původní majitel si může ponechat originál certifikátu a smlouvy, i když již tento byt prodal. Je bezpodmínečně nutné doložitelně zjistit, zda má prodávající nezaopatřené občany, nezletilé děti, zda je prodávající nyní ženatý a zda byl v době koupě tohoto bytu ženatý, a hlavně, zda jedná osobně, nebo prostřednictvím zmocněnce.

Je nemožné uzavřít obchod bez osobního rozhovoru s majitelem. Je lepší sepsat smlouvu s majitelem, a ne se správcem. Značný počet falešných transakcí je podvýmluva, že majitel není přítomen: v jiném městě, v jiné zemi a tak dále. Plná moc může být falešná. Pokud správce nechce kupujícímu ukázat vlastníka bytu, mělo by to být podezřelé a důvody jsou zde zcela irelevantní. Je také nepravděpodobné, že notář, který ji vydal, bude schopen ověřit pravost plné moci, protože notáři na takové žádosti nereagují.

Poručenské orgány a osvědčení o právní způsobilosti

Pokud byly v bytě k prodeji přihlášeny nezletilé děti, musíte si vyžádat písemný souhlas opatrovnických orgánů, jinak nelze obchod uzavřít. Je-li sám prodávající prohlášen za úředně nezpůsobilého, jsou jeho záležitosti svěřeny opatrovníkovi, a to pouze tomu, koho určí opatrovnický orgán. Z dokumentů je potřeba zkontrolovat soudní rozhodnutí o první otázce (o nezpůsobilosti) a ve druhé otázce (o ustanovení opatrovníka). A k uskutečnění samotné transakce je nutné získat souhlas opatrovnických orgánů. Rizika takového plánu obchodu jsou tak velká, že kupující nejčastěji odmítá takové bydlení koupit.

Ještě větším problémem je ale situace, kdy prodávající není uznán jako nezpůsobilý, ale neustále nebo občas je ve stavu neschopnosti pochopit smysl svého vlastního jednání (tato definice je odvozena ze zákona). Spočítat tento stav od oka je dost těžké i při opakovaných osobních setkáních. Proto si pro každý případ musíte vyžádat potvrzení od psychiatra s datem transakce. Řešením může být také pozvat přítele psychiatra k dohodě jako příbuznéhonebo přítel. Je však prostě nereálné zajistit takový obchod ze všech špatných případů. Ani uzavřením obchodu s notářem nemusí být dosaženo plného úspěchu tohoto podniku. Proto je lepší opustit pochybný podnik, protože dnes je nabídka nemovitostí téměř třikrát vyšší než poptávka.

Na oficiálních stránkách

Musíte přejít na oficiální stránky okresního soudu, kterému toto bydlení patří, a zadat do vyhledávání jména prodávajícího a jeho předchůdců - vlastníků bytu. Stejný princip platí, pokud potřebujete zkontrolovat, zda prodejci a jejich manželé měli nějaké případy u soudu, a pokud ano, které. Jde hlavně o to, zda došlo k zániku manželství a zda došlo k rozdělení majetku, zda byl vlastník uznán nezpůsobilým. Ten je kontrolován v místě registrace, proto je nutné velmi pečlivě prostudovat cestovní pas prodejce a poté přejít na webovou stránku soudu, kde je tato osoba registrována nebo byla registrována.

Soudní systém ještě není nastaven tak, abyste to všechno bohužel našli na pár kliknutí. Oficiální databázi mají i rozhodčí soudy. Zde musíte zjistit, zda byl na prodávajícího prohlášen úpadek. Pokud by byla, pak se to nutně odráží u rozhodčího soudu města, kde je registrována. Prostřednictvím otevřené oficiální databáze online exekučních řízení musíte zjistit, zda je vlastník bytu nebo jeho manžel dlužníkem a zda proti těmto občanům nebylo zahájeno řízení.

Podle prohlášení a referencí

Na kartě majitele, tedy výpis zdomovní knize, je třeba zjistit, kdo je v tomto bytě evidován, včetně (a zejména) těch, kteří zde nebydlí. Musí být předložen také účet za energie. Ideální varianta, když v bytě není nikdo přihlášen, ale ne vždy tomu tak je. Pokud jsou v bytě evidovány osoby, je nutné ve smlouvě vyznačit dobu, po kterou budou z evidence evidovány. Ti, kteří jsou registrováni v tomto bytovém prostoru, ale nebydlí tam, musí předložit notářsky ověřený závazek k odhlášení před určitým datem.

To druhé je lepší odepsat z bytu před dokončením transakce, jinak můžete zůstat v zakoupeném bytě s "nádivkou". U soudu jsou případy týkající se nároků na vystěhování často ztraceny, protože tato otázka obsahuje mnoho nepříjemných nuancí. Notářsky ověřený souhlas s transakcí je nutný i pro majitele, který je v registrovaném manželství, což osvědčuje, že manžel není proti prodeji tohoto obytného prostoru. To se provádí bezpodmínečně, pokud byl byt koupen během manželství a v době prodeje bylo manželství zrušeno. Další dokumenty nejsou potřeba pouze v případech, kdy byl byt přijat darem, jako dědictví (před více než třemi lety!), Byl privatizován. To je asi tak vše nejzákladnější, co si musíte při koupi bytu ověřit. Po obdržení všech těchto obsáhlých informací je balíček dokumentů pečlivě prostudován a analyzován.

Právní status

Nejprve je potřeba zhodnotit právní stav tohoto bytu: jak a na základě čeho jej získali současní majitelé, kdy se tak stalo. Pokud od akvizice neuplynuly tři roky, objeví se dva problémy. Promlčecí lhůta neuplynula, to znamená, že dohodu o koupi bytu mohou předchozí vlastníci stále napadnout. Pro minimalizaci daní vás prodejce může požádat, abyste v dokladech uvedli nižší cenu bytu. Je lepší nesouhlasit, protože pokud bude tato transakce prohlášena za neplatnou, prodávající nevrátí celou částku, ale vrátí pouze tu, která je uvedena ve smlouvě.

Nejspolehlivějším důvodem pro pořízení bytu jeho vlastníkem je jeho zdědění, zvláště pokud ještě neuplynula tříletá lhůta pro jeho převzetí. Pokud se nový dědic objeví u soudu později než v této lhůtě, pak se výrazně sníží rizika kupujícího. Pokud byl byt často prodán a koupen v krátké době, je to nejvýmluvnější známka podvodu. Je lepší okamžitě hledat jinou možnost nákupu, protože nyní s tím nejsou prakticky žádné problémy. Čím více prodejů a nákupů byt má, tím je jeho právní historie ošklivější. Pokud je touha koupit tento konkrétní životní prostor opravdu enormní, pak musíte zkontrolovat nejen posledního prodejce, ale také manžela a všechny předchozí majitele za posledních pět let.