Předčasné splacení hypotéky: podmínky, dokumenty

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Pokud se rozhodnete splatit půjčku před termínem, musíte se seznámit se všemi detaily smlouvy. Banky jsou nerentabilní předčasné splacení hypoték. Proto v dokumentech předepisují omezující podmínky.

Essence

Předčasné splacení půjčky znamená, že je půjčka splacena v předstihu. Kompletní se nazývá, pokud klient vloží celou částku najednou. Částečné předčasné splacení hypotéky znamená navýšení měsíčních splátek 2-3x (v závislosti na podmínkách smlouvy). Ve druhém případě se spolu s poklesem dluhu změní i splátkový kalendář.

Schemes

Schopnost předčasně splatit dluh závisí na systému půjček: existují anuitní nebo diferencované platby. Pokud je dluh splácen po celou dobu ve stejných částkách, pak v prvních několika letech téměř všechny prostředky směřují na splácení úroků. Takto banka maximalizuje své zisky a minimalizuje rizika.

Pro klienta je výhodnější schéma s diferencovanými platbami. První platby budou velmi velké, protože se skládají z těla půjčky a úroků, kteréúčtováno na zůstatek. Jak bude dluh splácen, částka se bude postupně snižovat.

Výhoda dlužníka

Pro klienta je nejatraktivnější diferencované schéma. Tělo a úroky z půjčky se platí ve stejných splátkách. Nezáleží na tom, na kolik let (3, 5 nebo 10) chce dlužník úvěr uzavřít. Bude muset doplatit zbytek částky.

Anuitní schéma má méně výhod. Prvních pár let jsou téměř všechny prostředky použity na splácení úroků. V době, kdy se klient rozhodne dluh ukončit, bude mít již zaplacenou takovou provizi, že okamžité uhrazení zbytku částky neušetří rodinný rozpočet.

Pokud se dlužník přesto rozhodne hypotéku předčasně splatit (např. ve Sberbank), úvěrová instituce provede přepočet. Pak jsou dvě možnosti:

• klient si ponechá původní dobu trvání hypotéky, ale měsíční splátky se sníží;
• doba trvání smlouvy se zkrátí a výše plateb zůstane stejná.

Kalkulátor splátek hypotéky lze nalézt na webových stránkách jakékoli úvěrové instituce. S ním si můžete vypočítat přibližnou výši platby a porovnat dvě schémata půjček. Ale výpočet si můžete udělat sami.

Příklad

Klient chce získat hypotéku na 1 milion rublů. po dobu 20 let (240 měsíců) ve výši 12 % ročně. Nejprve určete výši měsíční splátky a úrok.

Podle diferencovaného schématu:

1000: 240=4 166 tisíc rublů – tělo půjčky.

Úrok se vypočítá vynásobením zůstatku roční sazbou a vydělením hodnoty 12 měsíci:

1000 x 0, 12: 12=10 tisíc rublů. – procentní částka.

Výše standardní měsíční platby tedy bude:

4 166 + 10 000=14 166 tisíc rublů.

Podle anuitního schématu:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1))=11 011 tisíc rublů. - výši anuitní splátky, kde:

• 0, 01=1:12;
• 240 – počet měsíců půjčování.

Pro srovnání vypočítejme procento pro první platbu:

1000 x 0, 12: 12=10 tisíc rublů.

T. e. z 11 011 tisíc rublů. v prvním měsíci pouze 1 011 rublů. bude použit na splacení části půjčky a zbytek - na úrok.

Za 10 let klient zaplatí bance: 11 011 x 120=1321,32 tisíc rublů.

Po stejném období bude klient podle diferencovaného schématu platit měsíčně:

4, 166 + (1000 - (4, 166 x 120)) x 0, 12: 12=9, 167 tisíc rublů

Předčasné splacení hypotéky, u které byl využit režim s diferencovanými splátkami, je výhodné pouze v první polovině smlouvy. V průběhu let se výše platby snižuje, většina úroků již bude splacena.

Nuance

Jak ukazuje praxe, pokud dlužník očekává předčasné splacení hypotéky, měl by si nejen okamžitě vybrat výnosnější program, ale také platit vyšší částku měsíčně.

Neexistuje žádná výhoda, pouze pokud penízekteré dlužník plánuje využít k úvěru, může v tuto chvíli přinést vyšší výnos při investování např. do vkladů nebo jiné nemovitosti. Vklad se může stát výnosnějším, pokud je doba půjčky 25 let nebo více, protože měsíční splátka bude pomalu klesat.

Procedura vkladu

Poté, co se dlužník rozhodne předčasně splatit hypotéku ve Sberbank, musí se rozhodnout o způsobu uložení finančních prostředků. Je lepší platit měsíční tranše ve větším objemu, než pravidelně vkládat dvoj až trojnásobek částky. Za prvé, klient nemůže vždy vložit prostředky v takovém objemu. Za druhé, banky samy stanovily omezení. Například akceptují předčasné splacení pouze v den odepsání prostředků, vyžadují, abyste nejprve požádali o změnu schématu. Pokud si to poté dlužník rozmyslí, bude muset zaplatit pokutu. Řešení tohoto problému tedy závisí na tom, zda klient chce napsat měsíční žádost, jít do banky pro nový rozvrh, obávat se neočekávaných výdajů atd.

Splácení hypotéky mateřským kapitálem

Zákon stanoví použití mateřského kapitálu na pořízení nebo výstavbu nemovitostí. Prostředky lze použít na úhradu akontace, jistiny nebo úroku. Pro dlužníka je první schéma nejvíce nevýhodné. Zaprvé ne každá banka akceptuje mateřský kapitál jako zálohu a zadruhé se v rámci takových programů úrokové sazby zvyšují. Dříve se věřilo, že pokud klient nemůže samostatně provést první platbu, což znamená, že je insolventní nebo nespolehlivý. Dnes banky dělají ústupky, ale svá rizika navíc pojišťují.

Veřejné prostředky nejčastěji splácejí jistinu dluhu. Má smysl převádět peníze jako úrok, pokud plátce neplánuje splatit půjčku v předstihu. V tomto případě zaplatí provizi na úkor mateřského kapitálu, čímž sníží měsíční tranši.

K splacení hypotéky je třeba bance předložit následující dokumenty:

• passport;
• certifikát pro získání mateřského kapitálu;
• žádost o splacení půjčky.

Zaměstnanec banky vystaví potvrzení obsahující informace o zbývající částce dluhu a úroku, potvrzení o vlastnictví.

Penzijní fond musí dát souhlas se splácením hypotéky mateřským kapitálem. Chcete-li to provést, musíte shromáždit a poskytnout následující balíček dokumentů:

• pas osoby oprávněné přijímat veřejné prostředky;
• certifikát;
• doklady potvrzující povinnost splácet úvěr: zástavní smlouva a potvrzení od banky;
• potvrzení o vlastnictví bytu, kupní smlouva;
• žádost u penzijního fondu o přání dlužníka převést finanční prostředky na splacení půjčky;
• další dokumenty na vyžádání.

Zaměstnanec PF musí vystavit potvrzení o přijetí dokumentů a uvést v něm datum přijetí. Do měsíce bude rozhodnuto o platbě finančních prostředků bance nebo o zamítnutí.

Pojištění

Předpokladem pro hypoteční program je pojištění dluhu nebo nemovitosti a někdy obojí. Po předčasném uzavření úvěru má klient právo požadovat náhradu části nákladů na služby. Smlouvu o pojištění bytu lze vypovědět i předčasně (pokud to neodporuje podmínkám úvěru), a to zaplacením vysoké sankce. Poté bude měsíční splátka snížena o částku pojištění.

Refinancování

Klient může požádat jinou banku o obnovení hypotéky: změnit způsob platby, dobu trvání programu, sazbu a další podmínky. Změna věřitele neznamená odstranění věcného břemene. Byt nadále zůstane v zástavě, ale již u jiné instituce. I přes zjevné nevýhody (vyzvednutí nového balíku dokumentů, opětovné vystavení smlouvy, dodatečné provize) je tento způsob vhodný, pokud chce klient změnit schéma splácení úvěru na atraktivnější.