Na co se zaměřit při koupi bytu? Kontrola dokladů a právní čistoty bytu

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Jakákoli transakce ve formě prodeje a nákupu znamená vypořádání v hotovosti. Nábytek, kožich, zeleň u babičky na trhu – určitý počet bankovek přetéká z jedné peněženky do druhé. A vždy existuje riziko, že za své těžce vydělané zboží nedostanete kvalitu, kterou jste očekávali, nebo dokonce zůstanete bez něj, pokud je prodejce podvodník. I při malé kupní ceně může ztráta pár bankovek způsobit hlubokou frustraci, ale pokud mluvíme o milionech? Například při koupi bytu nebo domu? Zde byste měli stokrát zkontrolovat, než přistoupíte ke konečnému výpočtu.

Nové nebo přeprodej?

Pravděpodobnost získání bydlení „se zavazadly“- dluhy za společný byt, neregistrovaní vlastníci akcií a další podobné nuance, které mohou následně narušit normální bydlení v osobních metrech čtverečních - je možná při nákupu nemovitosti, která dříve patřila někomu tzv. bydlení vedlejšího fondu. Při rozhodování o takovém obchodu byste měli s jistotou vědět, na co se zaměřit.pozornost při koupi bytu či domu od předchozího vlastníka nebo jeho zástupce. Riziko, že místo bydlení dostanete marnou žalobu a v důsledku toho zůstanete bez vlastního koutku a bez peněz při koupi vedlejší nemovitosti, je poměrně vysoké.

Spolehlivější možností je pořízení bytu v novostavbě. Zvláště pokud je dům již zprovozněn a je ve fázi vyřizování. V tomto případě je seznam bytové dokumentace potřebné k ověření mnohem kratší. Ale ani zde by nebylo zbytečné nechat si při koupi bytu od developera poradit od zkušeného právníka, protože každá transakce má svá úskalí. A v případě nemovitostí, kdy jde o poměrně značné částky, musíte být extrémně opatrní.

Nebezpečí čistého bytu

Nejlevnějším způsobem, jak získat nemovitost, je dnes podílet se na společné výstavbě. V tomto případě můžete ušetřit až 30 % skutečných nákladů na byt. Riziko je ale po letech nálezu zarostlé pustiny v místě jámy také dost vysoké. Jak koupit byt ve sdílené výstavbě - je lepší zjistit před schůzkou s developerem, abyste nepodepsali dohodu, která nedává žádné záruky ve fázi získávání klíčů od bydlení. Ani ten nejspolehlivější dokument ověřený notářem však v určitých případech nechrání před ztrátami. Developer může zkrachovat, nedostane povolení ke stavbě domu ve stanovený čas a peníze se znehodnotí v době, kdy budou shromážděny všechny podpisy a pečetě. Prostředky akcionářů někdy mizí neznámým směrem. Při rozhodování o koupi domu ještě před jeho výstavbou by kupující měli pamatovat na to, že ve většině případů, pokud má developer nepředvídatelné problémy, lze maximálně počítat s tím, že získá status klamaného držitele úroků, nikoli však bydlení samotné..

Když je rozestavěný dům již postaven pod střechou, je pravděpodobnost rychlého přestěhování do vlastního bydlení mnohem vyšší než v případě jeho pořízení ve fázi hloubení základové jámy. Kde koupit byt, každý má právo se rozhodnout sám, ale touha ušetřit peníze není vždy oprávněná. Stát se akcionářem na výstavbě obytného domu se často rovná získání prase v žitě. Peníze poskytnuty, ale žádné zboží.

Pokud je dům postaven a uveden do provozu se schválenou technickou dokumentací, měli byste si osobně ověřit, že to, co je napsáno na papíře, je skutečností. Porovnejte si před očima dispozice s návrhovou, počet metrů čtverečních celkové a užitné plochy, práva developera na prodej konkrétní plochy. Nebude zbytečné kontrolovat, zda je v novém bytě již někdo přihlášen. Prodej stejného domu dvakrát různým lidem není nový typ podvodu.

Stávající rodokmen

Nikdo není imunní vůči takovému vývoji událostí s pořízením vlastního bydlení. Kontrola právní čistoty bytu může zabrat spoustu času, ale neměli byste ji zanedbávat. Sledujte seznam předchozích majitelů nemovitostí, délku jejich pobytu na zadané adrese, rodinný stav, dostupnostdětí a dalších blízkých příbuzných je obtížné, ale možné. V tomto ohledu můžete získat relevantní informace a skutečnou pomoc v několika státních institucích: katastrální úřad, pasový úřad atd. Kompletní informace jsou nezbytné, aby se ve fázi dokončení transakce nebo po nastěhování najednou ukázalo, že ne všechny metry čtvereční v bytě patřily prodávajícímu. Část obytného prostoru a někdy i jednotlivé pokoje mohou být ve vlastnictví jiných osob. Svá práva k těmto měřičům se mohou kdykoli domáhat. A jejich nároky jsou více chráněny zákonem, na rozdíl od přání kupujícího zcela vlastnit placené měřiče.

Na co se ještě zaměřit při koupi bytu - na technickou dokumentaci. Obyvatelé často provádějí opravy s přestavbou kuchyně, chodby, pokojů. Bourají nosné stěny, sdružují koupelnu nebo naopak sdílejí jediný pokoj. S problémy právní povahy, kdy je v sázce vlastnické právo, nelze srovnávat sankce ze ZISZ v případě, že bude nalezena změna uspořádání. Mohou ale přinést i spoustu problémů. V každém případě nepochybně povedou k dalším hotovostním výdajům. Pokuta, náprava porušení ve formě neplánované generální opravy - nejpravděpodobnější vývoj událostí.

Skrytá minulost sekundárního

Kromě informací, které by prodejce rád skryl až do dokončení transakce, existuje mnoho úskalí, která je často obtížné uhodnout. Na co si dát kdy pozorkoupi bytu, kromě uvedených nuancí? Například za možné porušení zákona při privatizaci nabyté nemovitosti.

V 90. letech minulého století vstoupil v platnost zákon, podle kterého měl každý registrovaný v určitém obytném prostoru nárok na vlastní metry čtvereční. Vztahovalo se na všechny, včetně malých dětí, bývalých manželů, kteří zůstali evidováni v jednom bytě, dočasně nepřítomného příbuzného, například dlouhodobě vězněného. V privatizační dokumentaci nebyli uvedeni všichni rodinní příslušníci. Ale po chvíli si mohli stěžovat, že byli v té době podvedeni.

Další nuance je darovací nebo nájemní smlouva. O takových operacích jsou znesváření příbuzní zpravidla informováni jen zřídka. Pravda může vyjít najevo až o něco později, po koupi kontroverzního bydlení. Nejčastějším překvapením, se kterým se můžete při koupi nemovitosti setkat, je ale byt s nedoplatkem za energie. Zde lze problém odhalit ještě před podpisem smlouvy a je důležité, aby se kupující dohodl s prodávajícím na jeho řešení. Zpravidla zaniká snížením nákladů na bydlení. Ale každý případ je jiný.

Nejspolehlivější informace

Ne všechny spolehlivé genealogie té či oné nemovitosti leží v oficiálních dokumentech. Nenajdou se v nich skrytí příbuzní, možní žadatelé o bydlení. Kromě toho mohou platby za energie provádět nikoli majitelé domů, ale úplně jinílidé, kterým to bylo slíbeno. Schéma je následující: starší majitelé bytů podepíší dohodu se vzdálenými příbuznými nebo sociálními pracovníky, že po jejich smrti získají plochu, ale ti, kteří potřebují platit za společný byt hned. Pravidelně podle smlouvy převádějí peníze správcovské společnosti a bydlení považují téměř za své. Bez ohledu na takovou dohodu se přímí dědicové po smrti starých lidí snaží zbavit nespolehlivého daru. Probíhá koupě a prodej bytu, ale již jsou o něj dva zájemci.

Existuje nejspolehlivější způsob, jak se dozvědět o všech možných úskalích, které mohou zastínit radost z koupě bydlení – získat informace o jeho bývalých majitelích od sousedů na verandě nebo klábosení na dvoře. Pokud byt vlastnili stejní majitelé poměrně dlouhou dobu, nelze o něm skrývat před těmi, kdo bydlí poblíž, žádná tajemství. Informace od nich obdržené nelze nalézt v žádných dokumentech při koupi bytu. Najednou je někdo z rodiny prodávajícího duševně nemocný nebo zdravotně postižený, který nemůže samostatně nakládat se svým majetkem a opatrovník nepovažuje za nutné respektovat jeho práva. Pokud je nové bydlení horší než předchozí, může být transakce na žádost opatrovnických orgánů zrušena. Proto by neměly být opomíjeny ani informace od sousedů.

Nejlepší realitní makléř je sám kupující

Je důležité mít na paměti následující – žádná odměna zprostředkovateli jej nepřiměje k větší ostražitosti při kontrole dokladů ke koupi bydlení, kromě bodů uvedených ve smlouvě. Proto otáčenípro pomoc realitním kancelářím je nutné jasně uvést jejich odpovědnost vůči zaměstnavateli, pokud se náhle něco pokazí a dojde k narušení obchodu. Koupě bytu přes agenturu je další poměrně riskantní podnik. Navíc je to velmi drahé. Realitní makléř neshromažďuje informace o minulosti bývalých majitelů, nesnaží se svého klienta chránit do budoucna. Porovnává pouze údaje o bydlení s těmi, které mají oficiální struktury. A teprve po zapsání kupní smlouvy a zaplacení nemovitosti, stejně jako odměny makléři, se mohou objevit potenciální zájemci o kupovaný byt. V absolutním plusu bude jedna realitní kancelář. A předchozí a noví majitelé se vrhnou do řady soudních sporů.

Koupě bytu bez zprostředkovatelů je také plná nepředvídaných potíží, pokud nemáte dostatečný přehled, informace o všech možných překvapeních spojených s papírováním, převodem peněz a dalšími jemnostmi transakce. Mezi těmito viditelnými nedostatky je ale jedna podstatná výhoda: nikdo nebude hájit své zájmy tak horlivě jako ten, kdo nakupuje pro sebe, ten, kdo platí. Stačí požádat o podporu zkušeného poradce, který vám bude schopen říci o všech složitostech operace, a byt, který kupujete, bude zkontrolován tím nejdůkladnějším způsobem.

Podvodníci jsou ve střehu

Prodej bytu někoho jiného je jedním z nejčastějších podvodů s nemovitostmi. Zkušení podvodníci mají falešné doklady pro samotné bydlení, plnou moc, kterou jezmocněni k provedení transakce, často vypadají lépe než skutečné. V oblasti nákupu a prodeje, pronájmu nemovitostí pracují vysoce profesionální podvodníci, kteří dobře znají všechny spleti právního řádu v této problematice. Právě plná moc je to první, co by mělo kupujícího upozornit. Proč majitel své bydlení sám neprodá, jak ho lze kontaktovat alespoň tak, aby osobně potvrdil pověření zprostředkovatele. Ověřování dokladů při koupi bytu, počínaje plnou mocí, se každopádně u notáře nevyhne. Musí potvrdit pravost dokumentu, ověřit jeho platnost. Nejlepší je zajít k notáři, který tuto plnou moc vydal.

Dalším trikem podvodníků je falešný pas. Majitelé domů jsou na dlouhé služební cestě nebo na dovolené a jejich oblast je spravována cizími lidmi, kteří k ní sehnali vzorky originálních dokumentů nebo dokonce originály samotné. Existuje mnoho kriminálních plánů, které mohou podvodníci využít. Nezapomeňte na černé realitní kanceláře. Při plánování koupě bydlení je tedy lepší poradit se s právníkem a udržovat s ním úzký kontakt po celou dobu transakce. Dokáže prakticky poradit, kdy je lepší koupit byt, se zaměřením na aktuální poptávku realitního trhu.

Dokumentace pod mikroskopem

Bez ohledu na to, jak atraktivní jsou podmínky obchodu a příznivá cena, neměli byste s placením spěchat. Nejprve musíte shromáždit druhé kopie nebo kopie všech dokumentů o bydlení, jeho majitelích a jít se všemi dokumenty k notáři. Pokud nemovitost vmezi vlastníky jsou nezletilí rodinní příslušníci, právník vám řekne, jak pro ně doložku správně zapsat do smlouvy. Navíc doporučí, jaké úřady navštívit, jaká potvrzení získat, aby nebyla porušována práva malých dětí a nikdo nemohl později zneplatnit prodej a koupi bytu.

Užitečné rady právníka pomohou při realizaci směnky, pokud jsou vlastníky manželé s různým podílem na vlastnictví nemovitosti nebo je byt ve vlastnictví pouze jednoho z nich a druhého je v něm pouze zapsán. V tomto případě, jak správně vypracovat dokumenty a jaké účtenky získat - opět se bez notáře neobejdete. I když je kupující sám profík v právních záležitostech, každý papír potvrzující pravost transakce musí být pečlivě zkontrolován, aby nedošlo k chybám v psaní adresy, údajů prodávajícího a kupujícího, data, částky a dalších podstatných údajů.

Boj o hodnotu

Na co si při koupi bytu dávat pozor, kromě již uvedených bodů, je množství peněz vynaložených na doklady a skutečně předané do rukou kupní smlouvy. Pro prodávajícího je výhodnější uvést ve výsledovce (a prodej bydlení spadá do tohoto ustanovení) nižší hodnotu transakce, protože z ní bude muset zaplatit daň. Hlavní věc je, že uvedená částka by neměla být nižší než tržní o 20-30%, protože to může způsobit podezření kontrolních orgánů. Pokud se prokáže okamžik tajné dohody mezi prodávajícím a kupujícím, může se jím státobžalovaní v případu správního podvodu.

Pro prodejce je výhodné uvést nižší částku a může kupujícího o tuto službu požádat.

Z mnoha důvodů byste neměli souhlasit:

• Za prvé, takový ústupek skutečně porušuje současnou legislativu a je plný důsledků.
• Za druhé, kupující má právo vrátit asi 13 % z částky vynaložené na nákup bydlení. Odpovídající příležitost je upravena daňovým řádem.
• Za třetí, pokud je transakce následně zpochybněna jednou ze stran a prohlášena za neplatnou, má prodávající právo vrátit kupujícímu pouze částku uvedenou v dokumentech. Oběť nebude schopna prokázat opak, pokud je ve smlouvě předepsána určitá částka.

Chytrý výpočet

A posledním velkým nebezpečím, které může prodávajícího i kupujícího čekat, je konečné vypořádání. Potíže s výběrem (pořízení primárního nebo sekundárního bydlení) jsou za námi, určuje se časový rámec, kdy je lepší byt koupit, útrapy shromažďování a ověřování všech dokumentů, nahromadění požadované částky nebo získání úvěru od banky bylo dokončeno. A vše se může na poslední chvíli zhroutit, pokud s převodem peněz nehrajete na jistotu. Lze ji provést převodem požadovaného počtu bankovek do rukou prodávajícího, nebo převodem na bankovní účet, což je bezpečnější. Pokud se bavíme o velkém množství, pak se většinou bojí makat s hotovostí. Pokud však jedna ze stran preferuje tento konkrétní způsob platby, peníze mohou býtpřevodem pronájmem bezpečnostní schránky, ze které má právo vyzvednout ten, kdo předloží určité doklady, vystavené při koupi bytu. Jejich seznam kontroluje specialista instituce. Zaručuje také jejich pravost. Všechny nuance tohoto typu výpočtu i bezhotovostního vyúčtování lze nalézt v bance.

Co je ještě důležité mít na paměti ve fázi konečné platby nákladů na byt, je nezaměňovat velikost zálohy a zálohy, protože mají různé účely a možnosti vrácení, pokud transakce neproběhne projít z nějakého důvodu. Výše zálohy je v konečném výpočtu zohledněna, záloha nikoli. Buď je vrácen kupujícímu, pokud byl nákup úspěšný, nebo zůstává prodávajícímu, pokud operace selhala bez důvodu. V každém případě záloha zůstává u poškozeného v případě narušení transakce.