Developerace nemovitostí a jeho role v ekonomickém rozvoji. Pojem, druhy, principy a základy vývoje

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Developerace nemovitostí je vícestupňový proces, který může být v dnešním prostředí riskantní, zdlouhavý a složitý. Existuje mnoho překážek, které mohou stát v cestě rozvoji nemovitostí. Takový proces může trvat roky, než dovede projekt od počáteční fáze plánování až po dokončení. Projekty rozvoje nemovitostí mohou být také vysoce lukrativní investiční příležitosti.

Koncept

V posledních letech se v ekonomické terminologii objevil nový pojem – realitní developerské aktivity. Rozvoj tohoto odvětví se týká podnikatelských aktivit, které zahrnují změny stávajících budov, staveb nebo pozemků, což vede ke zvýšení jejich tržní hodnoty.

Development je druh podnikání, který je spojen s vytvořením, rekonstrukcí nebo změnou stávající nemovitosti nebo pozemku při výstavbě vícepodlažních budov, maloobchodních, kancelářských, průmyslových a skladových prostor za účelem získánípříjem z jejich zvýšení cen.

Koncept

Potíže se zlepšováním rozvoje stavebnictví vedly k rozšíření vědeckého a aplikovaného výzkumu ve vývoji a zavádění nových forem, metod a systémů správy nemovitostí za účelem zvýšení konkurenceschopnosti a produktivity jejich činnosti.

Jednou z těchto forem je rozvoj. Rozvoj realitního developmentu v Ruské federaci je relativně novým typem podnikání, které se objevilo jako výsledek trendů tržní ekonomiky ze souvisejících obchodních oblastí v oblasti nemovitostí, investic a stavebnictví.

Podle osobností ruské ekonomické vědy Mazura I. I., Shapiro V. D., kteří se zabývali výzkumnými pracemi v oblasti správy a rozvoje nemovitostí, je development speciální proces a druh odborné činnosti (podnikání), která je spojena s kvalitní přeměnou nemovitosti za účelem zvýšení její hodnoty.

Vývoj je proces, kterým je dosaženo vysoce kvalitní změny v oblasti nemovitostí.

Hlavními znaky vývoje jsou nakonec specifické kvalitativní ukazatele, tedy základní proměna a zdražení nemovitosti, stejně jako produktivita a návratnost investic.

Na druhé straně development funguje také jako systém řízení pro proces vzniku a rozvoje nemovitostí, v důsledku čehož jsou jeho fyzické, finanční a právníspecifikace.

Změna nemovitosti během výstavby probíhá tak, že se její cena několikanásobně zvýší.

V důsledku toho fyzické procesy vývoje umožňují vznik nových spotřebitelských vlastností předmětu, které splňují měnící se potřeby společnosti. Tyto změny mohou být jak dramatické, tak nepříliš viditelné zvenčí. Vždy jsou však nezbytnou známkou rozvoje, nutnou podmínkou pro zvýšení finančního efektu užívání nemovitosti.

Vlastnosti se v průběhu vývoje mění, aby vyhovovaly potřebám společnosti.

Procesy finančního rozvoje jsou realizovány formou navýšení ceny nemovitosti v důsledku provedených fyzických změn. Navýšení ceny přitom nezabezpečují žádné fyzické změny, ale pouze takové, které splňují požadavky trhu a potřeby jeho zákazníků.

Čím více je tato shoda, tím vyšší je hodnota vytvořeného objektu a tím vyšší je efektivita vývoje.

Vývojová produktivita se zlepší, pokud bude splňovat potřeby zákazníků.

Společnost může být podle své struktury diverzifikovaným investičním a stavebním koncernem nebo holdingovou společností s komplexně vyvinutým systémem, který se skládá z několika organizací, z nichž každá zaujímá své místo v určité hierarchii a má vlastní cíl.

Je třeba zdůraznit, že ne všechny organizace, které se účastníproces tvorby a realizace investičního a stavebního projektu, jsou součástí struktury (systému) developerské společnosti.

Mohou to být obecní a soukromé společnosti, které jsou zapojeny do určitých fází projektu. Ale čím více budou zahrnuti do tohoto investičního a stavebního holdingu a budou spadat pod generální management developerské společnosti, tím produktivněji bude tato společnost pracovat. Zároveň budou tyto firmy vykonávat určité funkce řízení, organizace, motivace, kontroly atd.

Vývoj je nový typ obchodní činnosti spojené s restaurátorskými, inženýrskými, stavebními a jinými pracemi. Po dokončení těchto prací dochází ke kvalitativní změně nemovitosti a zvyšuje se hodnota nemovitosti.

Rozdíly mezi ruským a zahraničním vývojem

Hlavní rozdíl je v tom, že západní development je založen na schématu potřeby vytvořit nemovitostní objekt, který vycházel z marketingového výzkumu. V našem státě se zpracovává investiční projekt pro konkrétní pozemek, který je pro projekt k dispozici.

Developerace nemovitostí v Rusku naznačuje, že naše společnosti zatím nemohou konkurovat zahraničním, ale tato doktrína se stává stále populárnější díky rozvíjejícímu se systému městského plánování a evropeizaci moderní společnosti. Role vývojářů je stále hmatatelnější. Dokážou se zásadně zorganizovatZměny. Transformace se provádějí různými způsoby. Developeři jsou podnikatelé a specialisté širokého profilu: v oblasti práva, peněz a stavebnictví. V Rusku je jich málo a cena jejich služeb je poměrně vysoká.

Vývojové úkoly

Ústředním cílem rozvoje a správy nemovitostí je maximalizovat příjem z nemovitosti. Zdrojem těchto příjmů je přidaná hodnota, která vznikla při realizaci projektu jako rozdíl mezi cenou objektu a cenou projektu.

Zde musí být činnost vývojáře zaměřena na maximalizaci hodnoty dokončeného objektu a minimalizaci nákladů.

Hlavní cíle profesionálního rozvoje nemovitostí:

1. Efektivní organizace schvalovacího procesu projektu s vládními agenturami.
2. Efektivní organizace práce s dodavateli a také přilákání spolehlivých dodavatelů s minimalizací cen a doby trvání projektu prostřednictvím nabídkového řízení. Jedním z hlavních nástrojů pro zlepšení řízení stavební části (realizace) developerských projektů je zapojení profesionálních projektových manažerů se znalostmi stavebních technologií.
3. Efektivní organizace projektového financování finančních prostředků - vytvoření ekonomicky životaschopného a dobře zavedeného mechanismu pro alokaci finančních zdrojů, který zahrnuje kombinaci různých zdrojů finančních prostředků a změnu poměru mezi nimi v průběhu postupuprojekt.

Zdroje finančních prostředků pro rozvojové projekty jsou: vlastní kapitál, přímé financování, vypůjčené prostředky (včetně bankovních úvěrů, fondů).

Každý z těchto zdrojů má své výhody a nevýhody. Výsledkem je, že vlastní prostředky developera obvykle tvoří nejmenší podíl z celkových finančních prostředků přidělených projektu.

Hlavním zdrojem financování projektu během fáze výstavby jsou vypůjčené prostředky a prostředky z přímých zdrojů financování, přičemž podíl přímých zdrojů financování se s ukončením projektu zvyšuje. Developer musí být schopen tyto zdroje v průběhu projektu kombinovat, vyvarovat se zbytečné závislosti projektu na alokaci finančních prostředků z úvěrů a minimalizovat poplatek za přilákané prostředky.

4. Efektivní organizace prodeje (pronájmu) předmětu, která vzniká za účasti specializovaných makléřských společností. Zvyšování kapacity prodejních týmů pomocí různých způsobů organizace prodeje zahrnuje: práci přes internet, používání sociálních sítí, prodej v terénu.

Principy

Jedním z hlavních principů realitního developmentu je vytvoření výkonného týmu konzultantů, kteří budou pracovat v různých fázích projektu – od marketingových prací až po realizaci provozu stavenišť. Přilákat takové odborníky není levné, ale jak ukazuje zkušenost, je to ziskové.

ZapnutoKaždý krok ve vývoji projektu by měl vyzdvihnout hlavní body, s jejichž úspěšnou implementací lze očekávat úspěšný výsledek celého projektu. Průzkum trhu by měl odpovědět na následující otázky:

• ve kterém tržním sektoru jsou nyní neobsazené mezery a zůstanou i v budoucnu;
• jaká je možná vyšší cenová hladina za prodej zastavěné plochy;
• jaká je prognóza ziskovosti projektu;
• jaká úroveň konkurence v konkrétním sektoru;
• pravděpodobná rizika a způsoby, jak je snížit.

Výzkum trhu s nemovitostmi vám umožňuje najít stávající rovnováhu nabídky a poptávky v různých sektorech a tím identifikovat neobsazené výklenky, ve kterých je nedostatek určitých oblastí.

Prostudování prodejní ceny a ceny stavby vám umožní najít sektory, ve kterých bude efektivita developerského projektu maximální.

Velká pozornost ve studii by měla být věnována prognózám těchto charakteristik, protože stav věcí na trhu se neustále mění. Studie by také měla obsahovat studii práce konkurentů, identifikaci jejich silných a slabých stránek.

Zobrazení

Je běžné rozlišovat mezi dvěma hlavními typy rozvoje: placený rozvoj a spekulativní rozvoj.

Poplatkový development je druh stavebního podnikání, při kterém developerská společnost nevlastní budovaný objekt, ale věnuje se pouze čistému developmentu bez investičních funkcí. Tento typ vývoje jenejmenší riziko.

Tradiční vývoj na moderním ruském stavebním trhu předpokládá nepostradatelnou účast developerských fondů na investičních a stavebních aspektech.

Podíl role stavební firmy na investičních projektech se pohybuje od 100 do 35-40 procent.

Spekulativní vývoj je obtížnější než první možnost. Developer staví komerční nemovitosti a jedná jako zakladatel projektu. Finanční schéma velkých developerských projektů je komplexní kombinací vlastních prostředků developera a přitahovaných investic: bankovních úvěrů a plateb od budoucích nájemců.

Vysoké zisky ve spekulativním developmentu jsou doprovázeny vysokými riziky v případě neúspěchu projektu. Spekulativní development je nejobtížnější formou vztahů mezi účastníky investičního procesu na realitním trhu, protože nemovitosti, stavební proces, design a extrémně náročné bankovní operace se mísí v jednom projektu.

Kdo je vývojář?

Vývojář je společnost, která vytváří objekt a řídí tento proces. Souhrn všech prací provedených developerem je komplexní investiční projekt v oblasti realit. Během realizace projektu se developer (aka developer) snaží minimalizovat rizika a zvyšovat ziskovost. V některých případech může vystupovat pouze jako výkonný umělec a za svou práci dostávat od klienta fixní honorář. Pokud vývojářpůsobí jako iniciátor projektu, pak je nucen podstoupit všechna rizika.

Developer je realitní profesionál, který se specializuje na tvorbu nových nebo rekonstrukci stávajících nemovitostí, jejich úspěšný marketing a prodej. Tito zaměstnanci často spolupracují s partnery, aby sdíleli rizika a pracovní zátěž, a mohou pracovat pro velké společnosti, které se zabývají developmentem nemovitostí ve velkém měřítku nebo využívají development jako jeden investiční nástroj v rozmanitém portfoliu.

Lidé mohou ke kariéře vývojáře přistupovat z různých úhlů pohledu. Vývojáři mohou mít tituly v oboru rozvoje nemovitostí nebo mohou pocházet z působení jako realitní agent, dodavatel nebo architekt.

Práce jako realitní developer je velmi obtížný úkol. Vývojáři by měli být schopni vyhodnotit širokou škálu budoucích scénářů a určit, zda jsou proveditelné a přijatelné. Může se podívat na prázdný pozemek a vidět v něm potenciál, nebo se vydat na prohlídku zchátralé budovy a vytvořit plán na přestavbu a úspěšný prodej v budoucnu.

Vývojáři mají tendenci pracovat ve velkém měřítku a podílet se na výstavbě více jednotek, které mohou pokrývat tisíce nemovitostí.

Zkušenosti v realitním průmyslu jsou zásadní, protože developer musí dobře znát trh, aby pochopil, zda bude projekt úspěšný či nikoli. Vývojáři také potřebují spojení s místními samosprávami, které jim pomohou setkat seprojekty od lidí v kanceláři, kteří mohou poskytnout rady, jak projekt posunout vpřed, až po spolupracovníky plánování v obci, kteří tyto projekty posouvají dál.

Dobrý vývojář je také součástí většího týmu. Developer musí spolupracovat s architekty, dodavateli, krajináři, politiky, realitními makléři a mnoha dalšími odborníky, aby projekt vedli od začátku do konce. Vývojáři musí vybrat dobré týmy, efektivně je organizovat a řídit tak, aby vyhovovaly potřebám projektu a členů týmu a zároveň si udržely kontrolu nad celkovým vývojem.

Mnoho developerů si vybírá konkrétní oblast specializace, jako jsou luxusní rezidenční nemovitosti, komerční nemovitosti, nemovitosti střední kategorie, bydlení s nízkými příjmy a tak dále.

Vývojáři mohou také rozšířit geografické hranice svých projektů. Například vývoj, který je spojen s luxusním rezidenčním trhem v New Yorku, nemusí být nutně tak úspěšný v Minneapolis.

Fáze projektu

Projekt rozvoje rezidenční nemovitosti lze rozdělit do tří fází:

1. Raná fáze: V počáteční fázi je projekt zaměřen na expertizu, výzkum a povolení. Toto je obvykle nejvíce nekonzistentní část v trvání. Investování v této fázi nese největší a nejrozmanitější rizika, protože existuje mnoho neznámých faktorů. Některé z hlavních kroků v této fázi zahrnují následující postupy:

• environmentální hodnocení;
• zkoušky;
• analýza trhu a studie proveditelnosti;
• nabytí pozemků nebo zajištění práv na nákup pozemků;
• plány staveniště, plány rozvoje a stavební plány;
• organizace financování výstavby;
• vylepšení infrastruktury.

2. Střední fáze (etapa výstavby): zahrnuje výstavbu a vylepšení budov. Vzhledem k tomu, že předprojektové práce jsou již ukončeny, jsou rizika projektu v této fázi výrazně snížena, nikoli však zcela eliminována. Některé z hlavních kroků v této fázi zahrnují postupy:

• získávání financí na výstavbu;
• projektový marketing;
• předpronájem;
• organizace správy majetku (pokud to není provedeno během předvývoje).

3. Konečná fáze (provoz): je první fází životního cyklu budovy. Přestože rizika spojená s předvýstavbou a výstavbou mohou být tímto okamžikem eliminována, stav nájemníků je stále ohrožen. Některé činnosti v závěrečné fázi zahrnují následující postupy:

• hledejte kupujícího, pokud jste tak ještě neučinili;
• permanentní marketing a leasing;
• určit strategii udržení;
• posílit správu nemovitostí;
• dosáhněte stabilizace.

A pokud budeme jednat s komerčními nemovitostmi?

Aby investice přineslaočekávaného zisku, je třeba se starat o jeho vhodné umístění a propagaci na trhu. V současné době v Rusku tento úkol komplikuje skutečnost, že konkurence na tomto trhu je extrémně vysoká. Z tohoto důvodu je rozvoj komerčních nemovitostí důležitější než kdy jindy.

Vývoj komerčních nemovitostí má pro finančníka mnoho výhod. Hlavní jsou:

• postupný růst ceny maloobchodních prostor, který jim umožňuje brzy prodávat prostor za vyšší cenu;
• příležitost získat pasivní příjem z pronájmu;
• bezpečná investice s nejmenším rizikem.

V každém případě má objekt sám o sobě určitou hodnotu, protože podle potřeby a kdykoli můžete získat prostředky z jeho realizace.

Aplikace rozvoje v obchodě

S ohledem na vývoj rozvoje maloobchodních nemovitostí můžeme vyčlenit hlavní úkoly, které jsou v tomto případě pro investora stanoveny.

Zahrnují:

• Marketingový průzkum trhu k identifikaci konkurentů a nalezení nejlepších možností, jak přilákat zákazníky do nákupního a zábavního komplexu;
• hledejte optimální místo pro umístění nákupního nebo obchodního centra s ohledem na tok lidí;
• rozpracování navrhovaného plánu umístění obchodních prostor (rozdělení na zóny).

U nákupních center závisí cena pronájmu nejen na ploše areálu, ale také na jeho umístění - těch bodech, které se nacházejí blíže vchodu nebo v místech obrovských davů lidí vůlestojí víc.

Čas od času může být také nutné přilákat další investice do výstavby.

Skladový majetek

Skladové nemovitosti jsou dnes jedním z nejatraktivnějších segmentů ruského developerského trhu. Trh ještě zdaleka není nasycený. Nabídky kvalitních objektů jsou zanedbatelné. Poptávka je významná. Návratnost investice je cca 15-17% a doba návratnosti je do 4-5 let. Realizaci projektů v developmentu skladových nemovitostí provádějí jak velcí developeři, tak i středně velcí.

Závěr

Developer je tedy systém ekonomických, organizačních, právních a fyzických vztahů na trhu nemovitostí. Realizace projektu v této oblasti má možnost uplatnit inovace a získat ziskovost na základě jejich investice.