Jaká je daň z prodeje nemovitosti?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Postup pro výpočet a výběr daně z nemovitosti je deklarován příslušným kódem. Zákony se rok od roku mění. Zároveň se mění práva a povinnosti občanů v oblasti daní. Skutečnost, která zůstává nezměněna, je nutnost platit daň.

Co je daň z prodeje nemovitosti?

Vlastnictví nemovitosti může vlastnit soukromá osoba, soukromý podnik nebo obecní úřad. Typy nemovitostí zahrnují různé možnosti: obytné prostory, komerční prostory (obchodní nebo kancelářské budovy), průmyslové prostory, pozemky a zemědělské pozemky. Vlastník může mít právo výlučného vlastnictví nebo jako část podílu. Ve všech případech, pokud transakce spadá do popisu zdanitelného, zůstává daň z prodeje nemovitosti povinná.

Kontrolní systém provádějí finanční úřady a jejich územní odbory. Skutečnostzaplacení nebo nezaplacení daně se promítne do ročního prohlášení podaného občany.

Obecné zásady

Podle ruských zákonů je jakýkoli druh oficiálně přijatého zisku zdaněn. Z tohoto pohledu je zcizení nemovitosti považováno za ve prospěch vlastníka. Je to tedy prodávající, kdo je povinen platit daň z prodeje nemovitosti.

Článek 224 daňového řádu Ruské federace uvádí, že výše výnosů ze zcizení nemovitosti by měla být zdaněna sazbou 13 %. Tento zákon však neplatí ve všech případech. Podrobnosti budou probrány v tomto článku.

Dalším zákonem, na který je třeba odkazovat, je federální zákon číslo 382. Je relevantní od začátku roku 2016. Podle pravidel tohoto zákona se daň z prodeje nemovitosti v právní oblasti odvíjí od vlastnických podmínek. Tento dokument zvažuje dva typy držby podle délky trvání:

• Převod vlastnictví nemovitosti do roku 2016.
• Vlastníci nemovitostí, jejichž práva budou opravena po 1. 1. 2016.

První kategorie občanů se při zcizování nemovitostí řídí ustanoveními zákona platnými do začátku roku 2016. Podle tohoto zákona je daň povinná pro všechny vlastníky, kteří zcizují nemovitost během prvních 3 let po převodu vlastnictví. Pro druhou kategorii platí nový postup, podle kterého je referenční doba vlastnictví 5 let.

Kdo nemůže zaplatit?

Pokud vezmeme v úvahu obecný postup výběru daní, stanoví zákonokolnosti, za kterých se daň z prodeje nemovitosti pro fyzické osoby stává irelevantní bez ohledu na dobu vlastnictví. Zvažuje se zejména způsob převodu do nemovitosti. Jedná se o následující případy:

1. Když nemovitost přejde vlastníkovi pod podmínkou doživotní závislosti na bývalém vlastníkovi.
2. Zděděný majetek.
3. Zcizení nemovitostí, na které právo vzniklo v důsledku privatizace.
4. Základem vlastnictví je darovací smlouva.

Pokud titulní dokument spadá do jedné z těchto kategorií, pak by transakce neměla být klasifikována jako dodatečný příjem, a proto by měla být zdaněna.

Existují také funkce podle regionu. Jak víte, vnitrostátní zákony se dělí na federální a územní. Místní úřady mají právo přizpůsobit některé federální zákony bez zásadních rozporů. V praxi bývají takto ulehčeny okolnosti určité kategorii občanů. Daň z prodeje nemovitosti není výjimkou.

Například pro Chanty-Mansijsk Okrug existuje zákon, podle kterého se příjem z prodeje nemovitosti nezdaňuje ani během prvních 3 let vlastnictví. Podobná pravidla platí na území Stavropol: zde se doba zdanitelných plnění zkrátila z 5 na 3 roky. Chcete-li zjistit, jaká daň z prodeje nemovitosti by se měla platit v konkrétním regionu, musíte sledovat změny v územním plánuzákony.

Jak vypočítat?

Citizen S. A. prodal dům zakoupený před 1,5 rokem za 6 300 000 rublů. Jeho případ ve všech ohledech odpovídá definici zákona. Je oficiálně zaměstnán a jeho pracovní zkušenosti jsou více než 10 let. Jaká bude výše daně z prodeje nemovitosti pro občana SA

Abyste mohli připravit prohlášení za daný rok, musíte si vzít následující informace:

6 300 000 – 1 000 000=5 300 000 – částka základu daně

Částka daně: (6 300 000 – 1 000 000) x 13 %=689 000 rublů

Ale dlouho před termínem pro podání přiznání společnost S. A. shromáždila dokumenty pro odpočet a obdržela potvrzení od daňové služby. Výše srážky byla maximální. Nyní výpočty vypadají jinak:

(6 300 000 – 5 300 000) x 13 %=130 000 rublů skutečná částka platby.

Pokud by občan S. A. uzavřel dohodu 5 let po nákupu, byl by zařazen do kategorie osvobozené od daně.

Pro jednotlivce

Daň z prodeje nemovitosti pro fyzické osoby, její vlastnosti a platební postup je deklarován kapitolou 23 daňového řádu Ruské federace. Subjekty práva, které mají právo na příjem na území Ruské federace, jsou tedy rozděleny do tří kategorií:

1. Rezidentem země je občan, který žil v Rusku alespoň 183 dní během posledního roku.
2. Nerezidenti – osoby, které nespadají do předchozí kategorie.
3. Podmíněná definice – obyvatelé měny jsou občané Ruské federace, kteří poslední rok žili v jiné zemi, ale alespoň jednou ročně navštívili Rusko.

Při prodeji nemovitosti nerezidentem se daně a postup jejich výpočtu řídí článkem 209 daňového řádu. Proto se na ně vztahuje samostatný soubor výběru daně z příjmu fyzických osob.

Pro právnické osoby

Když právnická osoba zcizí nemovitost ve své vlastní rozvaze, postup výpočtu zdanění je do značné míry určen zvoleným daňovým systémem. Jisté ale je, že prodejem nemovitosti má právnická osoba příjem. V souladu s tím by se tento příjem měl odrazit v rozvaze společnosti. Nadále zvažujeme daň z prodeje nemovitosti. Z jaké částky a v jakém pořadí ji má právnická osoba uhradit? Je nutné vzít v úvahu příslušnost k jednomu z následujících daňových režimů:

1. UTII.
2. Zjednodušený systém.
3. Patentový systém.

V úvahu se bere i typ nemovitosti. Může to být obytný, komerční, pozemek nebo podloží.

Relevantní jsou také faktické informace a forma vlastnictví: provozuje společnost ve skutečnosti obchodní aktivity, jsou zakladatelé rezidenty nebo nerezidenty Ruské federace? Chcete-li odpovědět na všechny tyto otázky, měli byste se řídit článkem 23 daňového řádu Ruské federace.

Při prodeji obydlí právnickou osobou příjem nepodléhá DPH, ale daň z příjmu je povinná. Sazba daně z příjmu také závisí na osobním stavu zakladatelů (rezidentanebo nerezident). Pokud mluvíme o zcizení nebytových prostor, které jsou v rozvaze podniku, pak výše příjmu podléhá jak dani z příjmu, tak DPH. Zároveň se daň z příjmu neúčtuje z částky transakce, ale z částky čistého příjmu.

Důležitá nuance: daň z prodeje komerčních nemovitostí nezohledňuje počet let vlastnictví. Další nuance z oblasti daňové optimalizace říká, že společnost má právo snížit výši příjmu o zůstatkovou cenu předmětu. Pokud se po účetních výpočtech ukáže, že rozdíl mezi částkou transakce a konečnou částkou je záporný, pak se toto číslo klasifikuje jako ztráta podniku.

Měli by důchodci platit?

Vztahuje se daň z prodeje nemovitostí fyzických osob – důchodců a dalších zvláštních kategorií občanů? Podle současných zákonů nejsou poskytovány daňové pobídky ani úlevy vázané na sociální postavení občanů. Důchodci musí platit daň, pokud spadají do obecné kategorie osob povinných k dani.

Je důležité rozlišovat mezi majetkovou daní a daní z příjmu fyzických osob. Daň z nemovitosti od roku 2014 není pro důchodce relevantní. Výjimkou je situace, kdy důchodce využívá nemovitost za účelem zisku. V opačném případě se na ně vztahuje obecný postup: bude pro ně povinná daň z prodeje nemovitosti na 3 roky.

Důchodci ale mají možnost výrazně snížit daň nebo být dokonce osvobozeni. K tomu se musí uchýlit ke srážce majetku. Do roku 2012 se odpočet na důchodce nevztahoval. Poskytlo jim to přijetí federálního zákona č. 330takové právo.

Prostřednictvím tohoto zákona mohou důchodci po prodeji nemovitosti získat jednu z následujících možností odpočtu daně:

• Pokud bylo vlastnictví opraveno před více než 3 lety, pak jsou na obecném základě zcela uvolněny.
• Pokud je doba držení kratší a hodnota předmětu nepřesahuje 1 milion rublů, mohou získat snížení daňového základu na částku, která byla vynaložena při nákupu předmětu.

Srážky

Subjekty zdanění mají nárok na odpočet daně z nemovitosti. Týká se těch občanů, kteří jsou oficiálně zaměstnáni a z příjmu si strhávají daň z příjmu nebo daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 %. Existují tři možnosti odpočtu:

• Celkové vydání.
• Částečné.
• Účtování daně z celé částky příjmů.

Zároveň je maximální částka, o kterou lze snížit částku daně, 1 milion rublů.

Příklad: občan prodá byt koupený před 2,5 lety za 4 500 000 rublů. Do podání přiznání měl občan připraveny i podklady pro odpočet. Měl nárok na maximální odpočet. V důsledku toho byla výše daňového základu pro něj 3 500 000 rublů a daně - 455 000 rublů.

Při odpovědi na otázku, jaká daň se má platit z prodeje nemovitosti, je důležité zmínit i možnost spoluvlastnictví. Pokud se vlastnictví nemovitosti vztahuje na více osob, pak se povinnost platit daň rozděluje také v závislosti na podílu každého z nichz nich. Nebo se spoluvlastníci mohou dohodnout mezi sebou a vzniknout daňová povinnost v jiném pořadí.

Občané mohou využít odpočet více než jednou, protože se vztahuje na každou jednotku transakce. Ale do 1 roku je povolen pouze jeden odpočet. Díky této úlevě lze výrazně snížit výši daně z prodeje nemovitosti.

Existují tři způsoby provádění odpočtu:

• Výplata splatných prostředků v hotovosti.
• Převod na bankovní účet příjemce.
• Vydejte zaměstnavateli oznámení o osvobození občana od placení daně z příjmu fyzických osob za období, během kterého se dlužná částka nahromadila.

Jak požádat o odpočet?

Žádost o odpočet se podává během vykazovaného období, ve kterém byly transakce uskutečněny. Odpočet lze získat ve dvou formách: pevnou částkou nebo částkou rovnající se nákladům. Výběr závisí pouze na žadateli: nejprve si může spočítat, která varianta je pro něj výhodnější, a požádat o daný typ.

Odpočet je vhodný, když občan potřebuje prokázat náklady na předchozí nákup nemovitosti, která byla prodána ve sledovaném období. Proto bude nutné tyto výdaje zajistit kopiemi dokladů k nim. Pro tyto účely se daňovému úřadu předkládají kopie následujících dokumentů:

• Smlouva o nabytí nemovitosti (koupě a prodej).
• Dokument potvrzující využívání služeb realitních společností.
• Akt o přijetí a převod běhemvlastnictví.
• Doklady od prodejce o přijetí peněz: účtenka (pokud byly peníze přijaty v hotovosti) a výpis z účtu (pokud byly peníze převedeny na účet).
• Platební příkazy.
• Další dokumenty generované v průběhu transakcí a představující finanční hodnotu.

Po potvrzení žádosti o odpočet finančním úřadem byste se měli znovu vrátit k problematice daně z prodeje nemovitosti. Kolik byste měli zaplatit? Základ daně se výrazně sníží. Je důležité si uvědomit, že odečitatelné výdaje nezahrnují platby pojištění a splátky hypotéky.

Cíle práva a praxe

Jakmile se občané dozvědí o daních z krátkodobých prodejů nemovitostí a zjistí daňové sazby, mohou se nevědomky začít zajímat o legální možnosti úspor. Chcete-li odpovědět, měli byste věnovat pozornost původnímu účelu zavedení této daně.

Věřilo se, že motivem majitelů rychlého prodeje po nákupu je touha vydělat na rozdílu. Každý si pamatuje předkrizové časy, kdy ceny nemovitostí dynamicky rostly a stát neměl přímé páky. Z tohoto pohledu hraje tato daň roli nepřímého nástroje kontroly realitního trhu. A to je pravda, protože z příliš vysokých cen nemovitostí bude mít zpravidla prospěch vždy jen určitá společenská vrstva na úkor ostatních.

Zvažte ale jiný případ: občan M. S. potřebuje rozšířit své bydlení, také se nebrání přestěhování blíže do centrální části města,ale nevlastní finanční prostředky. Nachází kompromis: prodat jediné bydlení, dočasně bydlet s rodinou u prarodičů a vzít si hypotéku na vhodnější bydlení. Všechno šlo podle plánu, ale pak krize posledních let udělala své vlastní úpravy. Majitel byl mezi těmi 20 %, kteří nevrátili prostředky. Přes snahu dlužníka se refinancování v jiné bance neuskutečnilo.

Jediným správným rozhodnutím bylo prodat nemovitost dříve, než ji banka prodá z otevřené aukce. V důsledku toho občan přichází o finanční prostředky v podobě úrokových sazeb hypotéky a platí daň z obratu. Pokud se změnily náklady na bydlení, pak už si možná nebude moci koupit byt. A to není ojedinělý případ.

Ve fázi projednávání návrhu zákona se projednávala možnost propuštění těch osob, jejichž majetek k prodeji je jediný. Zákonodárci se však obávali, že by spekulanti mohli využít tohoto ustanovení, když zjistí, jaké dani podléhá prodej nemovitosti.

Nemohu nezaplatit?

Kromě odpočtu je možné optimalizovat výši daně. Kromě případů posuzovaných zákonem existují další možnosti:

Poskytování dokumentace vynaložených výdajů. Tato pozice je také oficiálně povolena. Například i když člověk koupil nemovitost za účelem dalšího prodeje, pak se výše jeho příjmu nerovná celým nákladům na transakci. Do výnosů se účtuje pouze rozdíl mezi nakoupenou a prodanou částkou.hodnota

Výdaje jsou: náklady na objekt, náklady na rozšíření, splácení stávajících dluhů za inženýrské sítě, instalace sítí a povolené typy přestaveb, zlepšení terénních úprav a další opravy.

• Uplatnění dvojitého odpočtu. Při otázce, jak vysokou daní se při prodeji nemovitosti zdaňuje, je třeba vzít v úvahu i právní postavení poplatníka: v rámci tohoto typu zdanění je prodávajícím i kupujícím. Další důležitou podmínkou je uskutečnění dvou transakcí (nákup a prodej) v rámci jednoho kalendářního roku. A konečně třetí podmínkou je, pokud byl nákup uskutečněn dříve než prodej. To znamená, že možnosti optimalizace mají pouze ti, kteří mají toto není jediné bydlení. Pokud nebyl odpočet uplatněn při koupi prvního bytu, lze nyní závazek odepsat na jeho náklady bez ohledu na to, jaká daň z prodeje nemovitosti má být zaplacena do rozpočtu.
• Uplatnění redukčního faktoru. Podle ustanovení článku 217 daňového řádu Ruské federace se za příjem považuje částka rovnající se vynásobení redukčního faktoru katastrální hodnotou. V tomto případě je dokonce možné snížit základ daně až na nulu.

Pokud jde o status osoby samostatně výdělečně činné?

Pokud soukromý podnikatel prodal nemovitost před tím, než se oficiálně zaregistroval jako fyzická osoba, pak transakce proběhne u finančních úřadů formou řádného přiznání k dani z příjmu fyzických osob. Pokud měl prodávající v době transakce status podnikatele, vyvstává logická otázka: kolik daní bude muset být zaplaceno z prodejeIP nemovitosti?

Zde je důležité zvážit, zda je nemovitost uvedena v kódu OKVED jako hlavní prostředek obchodního majetku, který generuje příjem, či nikoli. Druhým určujícím faktorem je systém zdanění duševního vlastnictví. Existují dva typy: STS – zjednodušený systém a metoda „příjmy minus náklady“.

V prvním případě se částka transakce přičte k obecnému základu pro výpočet daně. Splatná daňová sazba je 6 %. V systému „příjmy minus náklady“částka transakce zvyšuje výši zisku. Ale z hlediska výdajů je důležité vzít v úvahu náklady na pořízení objektu a prostředky vynaložené na jeho údržbu a zlepšení podmínek. Jako důkaz pro nákup by měla být předem vytvořena kopie dokladů o vlastnictví a následně předložena finančnímu úřadu.

V případě likvidace IP

Uvažujme případ, kdy podnikatelský subjekt ukončí svou činnost a zlikviduje status IP. Jaké daně se v tomto případě platí při prodeji nemovitosti? Na podnikatele se nevztahuje pravidlo 3 let a je povinen odvádět daň z příjmu do rozpočtu jako fyzická osoba, která má další příjmy. Odborníci doporučují připravit se na proces likvidace předem, nejprve přejít na zjednodušený daňový systém. Tato metoda výrazně snižuje náklady. Z hlediska daňové optimalizace je vhodné prodávat nemovitost ve statutu fyzické osoby, nikoli fyzického podnikatele.

Termín splatnosti

Na konci každého roku podnikatelské subjekty a jednotlivci pracující v úředníkovimusí poskytovat informace o pohybu finančních zdrojů, kterými disponují. V tomto ohledu se stává aktuální otázka: při prodeji nemovitosti, jakou daň zaplatit, aby později nevznikaly žádné nároky ze strany finančních úřadů.

Jednotlivci předkládají hlášení ve formě daně z příjmu 3 fyzických osob do 30. dubna roku následujícího po vykazovaném období. Podatelnou je místní pobočka úřadu IFTS. Pokud dokument obsahuje chyby technické povahy nebo související s chybnými výpočty, správce daně protokol nepřijme. Nemůžete upravit existující dokument. Opravený protokol se vydává na novém formuláři, na jehož titulní straně bude informace o opakování. Dokument je generován ve dvou identických kopiích. Po obdržení hlášení je stanovena lhůta pro zaplacení částky daně. Toto období obvykle trvá do 15. července roku, ve kterém byla zpráva podána.

Vyhýbání se selhání a pozdní podání hlášení jsou penalizovány:

• Za neuvedení nulových ukazatelů – od 1000 rublů.
• V ostatních případech – až 30 % z naběhlé částky daně.
• Pokud daň nebude zaplacena včas, vybere se částka daně plus 20–40 % z její částky jako penále.
• Kromě hlavních sankcí se za každý den prodlení účtují penále.

Je proto důležité k daňovým a zákonným povinnostem přistupovat zodpovědně. V národním měřítku závisí život celé země na daních.