Odhad tržní hodnoty: metody, postup pro sestavení zprávy, účely provádění

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

V mnoha případech může být potřeba vyhodnotit byt nebo dům. Ano, a je velmi důležité vědět, jaký příjem můžete z prodeje nemovitosti získat. Koneckonců, toto je aktivum, které je třeba používat moudře, což znamená, že o něm musíte vědět všechno. Více o ocenění tržní hodnoty bytu si můžete přečíst v tomto článku.

Jaká je tržní hodnota?

Po celém světě nyní dominuje tržní model ekonomiky, který zahrnuje nákup a prodej různého zboží za peníze, za které jsou lidé ochotni je koupit. Pokud například vyrábíte levné jednorázové talíře, jejich cena pravděpodobně nebude příliš vysoká. Jinak prostě nebudete mít kupce. Stejný princip lze připsat i nemovitostem: bytům a domům. Ale v tomto případě je mnohem obtížnější stanovit objektivní cenu, která by nesnížila investice vlastníků a zároveň by nebyla přemrštěná. Situaci často komplikuje fakt, že při prodeji nemovitosti jsou majitelé málokdy objektivní. Pokud jsou s domem spojeny dobré vzpomínky, popřkdyž jste v něm strávili dětství, může být obtížné správně stanovit cenu na základě tržních podmínek.

Proto jsou tak oblíbené služby odhadců, kteří pomáhají střízlivě přiřadit správnou hodnotu. Odhad tržní hodnoty bytu může být složitý, pokud majitelé bytu naléhavě potřebují nemovitost rychle prodat nebo pokud se nemovitost nachází v nepříznivé oblasti.

Podle typu rozlišují mezi současnou, minulou a budoucí tržní hodnotou. Jak asi tušíte, záleží na době, na kterou se počítá. Nejčastěji se provádí průběžný odhad, ale pokud se chystáte investovat do bytu jako investici, může se vám hodnota bydlení v budoucnu hodit.

Potřebuji znát cenu?

Proč se ptát na hodnotu nemovitosti? Účely posouzení tržní hodnoty majetku mohou být různé. Nejčastěji je však objekt hodnocen v následujících případech:

• Pokud chtějí hypotéku nebo pronajmout nemovitost. V prvním případě jsou náklady potřebné k výpočtu výše poskytnutých prostředků (například na hypotéku nebo půjčku).
• Pokud byla nemovitost darována a potřebujete opravit její skutečnou hodnotu.
• V úpadku.
• Napadnout katastrální hodnotu. Při prodeji majetku stát strhne do pokladny daň, která je uvalena na rozdíl mezi tržní a katastrální hodnotou. Možná budete často potřebovat pomoc odhadce, abyste zpochybnili jeho hodnotu.
• Při prodeji nebo nákupu.
• V jakýchkoli jiných situacích, kdy potřebujete zjistit skutečnou cenu předmětu.

Metody hodnocení

Existují tři metody pro odhad tržní hodnoty.

Nejoblíbenější je ten drahý. Zohledňuje, kolik z vlastních peněz jste investovali do nákupu a vylepšení domova. Kritéria pro tuto metodu jsou poměrně dobře definovaná. Chcete-li provést výpočty, musíte vědět, kolik to bude stát v současné době postavit přesně stejný dům nebo byt. Současně se berou v úvahu naprosto všechny malé věci: od nákladů na dveře až po cenu instalačních služeb. Samozřejmostí je kalkulace amortizace a nevýhod obydlí, díky čemuž můžete rychle získat přesnou cenu nemovitosti. Další definicí, kterou je třeba si uvědomit v nákladovém přístupu, jsou reprodukční náklady. Kolik bude stát byt se stejnou rozlohou a přibližně stejnou polohou, ale postavený z jiných materiálů? Díky tomu si majitel může udělat jasnou představu o tom, jakou má jeho nemovitost skutečnou hodnotu. Je nepravděpodobné, že by kupující zaplatil za předmět, který nesplňuje uvedené požadavky.

Další metoda je srovnávací. Spočívá v provádění výzkumu podobných transakcí. Například minulý měsíc koupili od Vasilije 1+1 v přibližně stejné oblasti se stejnou sociální vybaveností. Kolik za to dostal? Po shromáždění určitých statistik z několika takových případů můžeme vyvodit závěry o průměrné ceně nemovitosti v tomto segmentu. V tuto chvíli se pro srovnávací hodnocení ani nemusíte uchýlit k pomocispecialisté: mnoho webů shromažďuje informace a zobrazuje výsledek.

Výnosová metoda oceňování nemovitosti zohledňuje, kolik můžete získat po koupi nemovitosti. Tento způsob se využívá například při koupi bytu za účelem jeho pozdějšího pronájmu. V tomto případě jsou totiž důležité úplně jiné faktory: blízkost metra, design, oblast atd. Příjmová metoda umožňuje s vysokou mírou pravděpodobnosti předpokládat, jak výnosná či ztrátová investice v budoucnu bude.

Kritéria

V každém přístupu se k posouzení tržní hodnoty prostor používají různá kritéria. Ale obecně jsou všechny založeny na následujících faktorech:

• Dopravní dostupnost (metro, zastávky, dálnice).
• Obývací prostor.
• Layout.
• Dostupnost různých sociálních zařízení: obchodní centra, školy, školky.
• Kvalita vzduchu.
• Přítomnost blízkých parků a jiných přírodních objektů.
• Podlaží.
• Materiál, ze kterého je postaveno bydlení.
• Dostupnost dokončení a opravy.

Ocenění

Nejčastějším objektem pro hodnocení jsou obvykle byty. Zákazníkovi stačí odpovědět na otázku, proč potřeboval posouzení. Na základě odezvy si interpret zvolí vhodnou metodu. Nejčastěji však posouzení tržní hodnoty bytu zohledňuje všechny tři přístupy. Pokud se použijí všechny, pak se tržní hodnota považuje za přiměřenou. Každý přístup má také koeficient, který jej odráží.pravost. Například srovnávací metoda má poměrně nízký koeficient spolehlivosti, protože mnoho transakcí na ruském trhu není transparentních a objekty často nemají dostatečné analogy. Jak probíhá proces oceňování nemovitosti?

1. Posudzovatel vybere metodu ocenění, která je pro konkrétní byt nebo dům nejvhodnější.
2. Zákazník si může vybrat načasování své objednávky. Musí také uvést účel studie a výši odměny.
3. Pokud se obě strany dohodnou, je mezi nimi sepsána smlouva. Služby odhadce často nejsou levné, takže smlouva je dodatečnou zárukou splnění závazků.
4. Čím více metod studie používá, tím dražší bude. Proto může odhadce oznámit cenu každého zvlášť, aby pochopil, kolik to je.
5. Následně provede uživatel hodnocení sám, vypočítá koeficienty spolehlivosti a poskytne konečnou hodnotu.
6. Zpráva o aktuální tržní hodnotě objektu se vyplňuje jako poslední.

Ocenění domu

Posouzení tržní hodnoty domu se příliš neliší od podobného postupu u bytu. Pro začátek odhadce neurčuje náklady na samotnou chatu, ale na pozemek. K této částce specialista připočítá náklady na práci a materiál, který je potřeba ke stavbě stejného domu. Nejčastěji se posouzení tržní hodnoty místa provádí nákladovou metodou. Pokud zákazník zvolil metodu porovnání, pak zhotovitel vyhledá podobné objektyv sousedních oblastech za účelem výpočtu průměrných nákladů na pozemek s domem. Výsledkem je vážená průměrná cena, na kterou se můžete během prodeje spolehnout.

Nákup nebo prodej nemovitosti je velmi důležitým krokem. Při nesprávném posouzení hodnoty může majitel velmi litovat, že nevyužil služeb odborného odhadce. Koneckonců, v důsledku toho můžete přijít o mnohem větší částku.

Postup pro sestavení cenného dokumentu

Zpráva je výsledkem ocenění nemovitosti, která obsahuje všechny potřebné informace. Obsahuje metody, které byly použity pro hodnocení, analýzu charakteristik, popis situace na trhu a mnoho dalšího. Zjednodušeně řečeno, zpráva slouží jako oficiální potvrzení přidělené tržní hodnoty a lze ji použít při transakcích nebo při získávání úvěrů. Aby byl přehled platný, musí obsahovat následující sekce:

• Titulní stránka (číslo, informace o zhotoviteli a majiteli nemovitosti).
• Obsah. Přestože zpráva není příliš dlouhá, její obsah vám umožní rychle porozumět existujícím sekcím.
• Průvodní dopis, který obsahuje všechny základní informace prezentované ve volném formátu. Obvykle se týká použitých přístupů.
• Zjištění naznačují výsledky hodnocení.

Díky pohodlnému formátu zprávy o tržní hodnotě může každá osoba snadno najít informace, které potřebuje, a výsledek postupu lze nalézt jednoduše pohledem na poslední stránku.

Rozdíl mezitržní a katastrální hodnota

Při prodeji nebo koupi nemovitosti budete pravděpodobně muset řešit i takovou věc, jako je katastrální hodnota. Jedná se o cenu bydlení, kterou si stanoví stát svým posudkem. Katastrální hodnota není vždy správná, takže mezi ní a tržní cenou může vzniknout mezera několik set tisíc rublů. Jaké kroky je třeba v tomto případě podniknout?

• Objednejte si odhad nemovitosti třetí stranou.
• Pokud by se rozdíl ukázal jako opravdu významný, pak je nutné podat žádost na Rosreestr s požadavkem na přepracování hodnoty katastrálního operátu na základě dostupných podkladů. V tomto případě může hrát velkou roli dobře napsaná zpráva.
• Pokud odmítnete, můžete rozhodnutí napadnout u soudu. Hlavní věc je stihnout to udělat do 6 měsíců od data hodnocení.

Odborné tipy

Posouzení tržní hodnoty rezidenční nemovitosti je velmi komplikovaný postup, který má mnoho nuancí:

• Pokud je katastrální hodnota nižší než tržní hodnota, může to výrazně snížit daně. Ale pokud se chystáte prodat nemovitost, pak by bylo lepší si to rozmyslet.
• Využijte bezplatné konzultace. Některé společnosti je poskytují zdarma pro propagační účely. Také na internetu můžete získat rady od odborníků na kontroverzní otázky.
• Vyhodnoťte včas. Proces může trvat dlouho. Sebehodnoceníčlověk není hotový rychle a na cestě mohou nastat nepředvídatelné potíže.
• Vyberte společnosti sídlící ve stejné oblasti jako objekt. V tomto případě nebudete muset platit další náklady na dopravu a čas specialistů.

Koho mám kontaktovat?

Pokud se rozhodnete využít služeb odhadce, pak budete potřebovat specialistu, který se zabývá konkrétně vaším segmentem nemovitostí. Ve velkých městech je většinou spousta možností. Výběr správné společnosti je založen na recenzích nebo doporučeních přátel. Pokud nikdo z vašeho okolí nemůže sdílet kontakty na ověřenou osobu, měli byste se při výběru interpreta řídit následujícími kritérii:

• Společnost musí být na trhu několik let a mít dobrou pověst.
• Webové stránky musí obsahovat licence a certifikáty, které potvrzují právo provozovat společnost.
• Pozitivní zpětná vazba na internetu může také sloužit jako faktor spolupráce.

Náklady na služby odhadce

Mnoho lidí si myslí, že služby odhadce stojí šílené peníze, protože musí chodit na web a dělat spoustu práce. Ale ve skutečnosti budete muset za ocenění bytu zaplatit od 3 500 do 5 000 rublů. Cena závisí na společnosti, velikosti bytu a jeho vzdálenosti od města. Obvykle se výlety do regionu platí zvlášť. U urgentních objednávek je také účtován cenový příplatek, obvykle se cena zvyšuje o 20 %.

Results

Pokud jste přišli na to, co je ocenění tržní hodnoty, jaké existují metody, pak jste se stali kompetentnějšími v záležitostech nákupu a prodeje nemovitostí. Po vyhodnocení objektu a vygenerování reportu budete přesně vědět, kolik váš byt, dům nebo pozemek stojí.