Posuzování budov a staveb: dokumenty, pravidla a metody

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Hodnocení budov a staveb lze provádět z mnoha důvodů. Nejčastěji se jedná o placení daně z nemovitosti, jejíž výše závisí na katastrální hodnotě objektu. Aby bylo možné toto číslo upravit a vydělat na daních menší množství peněz, objednají si vlastníci u specializované organizace nezávislé ocenění nemovitosti. Článek poskytne seznam nezbytných dokumentů pro postup, stejně jako pravidla a metody, kterými se tato akce provádí.

Proč to potřebujete?

Kromě důvodu revize katastrální hodnoty objektu existuje řada dalších okolností, které vyžadují posouzení stavu budov a staveb:

• Předprodejní příprava s identifikací tržní hodnoty k určitému datu. Postup je nezbytný pro dokončení jakéhokoli typu transakce (nákup a prodej, výměna, pronájem, registrace akcií atd.).
• Na základě příkazu soudu nebo pro posouzení soudního řízení.
• Pro výpočet škod v důsledku poškození majetku.
• Za účelem získání půjčky nebo hypotéky.
• Propřidání předmětu ke schválenému kapitálu organizace.

Komu svěřit nezávislé posouzení

Odborníci radí, abyste se při výběru vhodné společnosti řídili následujícími pravidly:

• Položte otázku ve vyhledávači, například v Yandexu, s uvedením vašeho regionu. Bude to mnohem produktivnější než hledání reklam v tištěných médiích nebo rozhovory s přáteli a příbuznými.
• Prostudujte si inzeráty několika firem. Čím více informací na internetu, tím je společnost spolehlivější, ale její služby budou dražší.
• Měli byste najít stránky vybrané společnosti a prostudovat si je z hlediska úrovně designu, obsahu, přítomnosti na kontaktní stránce a informací o vaší otázce.
• Na stránkách je nutné zkontrolovat umístění naskenovaných kopií povolení, osvědčení potvrzujících zákonnost činnosti společnosti a také osvědčení o pojištění profesní odpovědnosti.
• Doporučujeme vyhledat recenze na internetu. Samozřejmě, pokud jsou pouze dva nebo tři, nebude to mít rozhodující význam, ale přítomnost negativních názorů zákazníků by měla upozornit majitele nemovitosti.
• Po nalezení vhodné možnosti byste měli do společnosti zavolat, představit se a promluvit si o tématu, které vás zajímá. Jasné a stručné odpovědi vám pomohou se správně rozhodnout. Neschopnost projít, dostat se na záznamník, přepnout z jednoho zaměstnance na druhého by mělo upozornit klienta.

Dokumenty pro hodnocení budov a staveb

Obvykle má vlastníkněkolik dokumentů k nemovitosti. Chcete-li zjistit, které z nich jsou pro řízení nezbytné, měli byste kontaktovat vybranou oceňovací společnost. Zaměstnanec společnosti zpravidla na první schůzce nebo při telefonickém rozhovoru vysvětlí, co je třeba poskytnout specialistovi zákaznického servisu. Hlavní dokumenty, které umožňují posoudit tržní hodnotu budov a staveb ve vlastnictví právnické osoby, jsou:

• Osvědčení o registraci vlastnictví nemovitosti.
• Dokumenty o omezeních používání objektu.
• Potvrzené hranice budovy nebo stavby s vyznačením polohy.
• Inventární karta vydaná podle účetních údajů.
• Odkaz na počáteční (výměnné) náklady a výši naběhlých odpisů.

Dokumenty týkající se práva na pozemek pod objektem:

• Technický pas vydaný Bureau of Technical Inventory, s výkresy objektu.
• Nedostatek dokumentů ze ZISZ předpokládá poskytnutí technických specifikací podle účetních údajů.
• Seznam dlouhodobého majetku společnosti, který se nachází uvnitř budovy nebo jako součást stavby, a také jejich účetní hodnota.
• Projektové dokumenty s vysvětlivkou.
• Provizní úkony skutečného odpisu majetku.

Osvědčení o státní registraci

Tento dokument byl legální do června 2016 a byl vydán pro všechnynemovitosti. V případě změny vlastníka, adresy, technických charakteristik (například z důvodu rekonstrukce) nebo při nezbytných úpravách Jednotného státního registru práv (EGRP) byl okamžitě vydán nový certifikát.

Od léta 2016 není dokument vydán a vlastnictví můžete potvrdit obdržením výpisu z USRR, který je platný jeden měsíc.

Omezení objektu

Zde jsou uvedeny informace o existenci věcných břemen, nájemcích, smlouvách, dohodách a jakýchkoli omezeních, která nepochybně ovlivňují konečnou cenu objektu v důsledku posouzení budov a staveb. Obzvláště důležité jsou různé soudní spory posuzované u soudů v době řízení o stanovení hodnoty předmětu odborníkem najaté společnosti.

Umístění

Adresu nemovitosti lze potvrdit listem vlastnictví, výpisem z USRR, geodetickým plánem, technickou nebo projektovou dokumentací. Specialistovi poskytujícímu služby oceňování byste také měli poskytnout katastrální číslo budovy, stavby a pozemku, na kterém se zařízení nachází.

Účetní údaje

Účtování dlouhodobého majetku v podniku je vždy vedeno. V souladu s požadavky PBU 6/01 je majetek zařazen do rozvahy. Dále je na něm nutně spuštěna inventární karta. Lze jej vyplnit ručně, což je typické pro malé firmy. V tomto případě jsou také všechny změny o objektuzadáno ručně. Ale většina podniků používá 1C. Zde jsou data o objektu zadána do programu a účet je automaticky veden.

Za účelem posouzení reprodukční ceny budovy a stavby je kopii inventární karty, ručně vyplněnou a ověřenou podpisem oprávněné osoby, poskytnuta specialistovi firmy provádějící práce.

Dokumenty pro zemi

Je nutné poskytnout odhadci informace o stavu pozemku pod budovou nebo stavbou. Kromě katastrálního čísla existuje seznam dokumentů, který obsahuje:

• katastrální pas nebo plán;
• osvědčení o vlastnictví (pokud bylo vydáno před rokem 2016) nebo právo na trvalé trvalé užívání a od roku 2016 - výpis z USRR;
• smlouva (v případě pronájmu).

Pokud jsou na pozemku věcná břemena, pak je také nutno nahlásit při uzavírání smlouvy s firmou na provedení prací na posouzení budov a staveb.

Technický list

Takový dokument se obvykle vyhotovuje před zahájením řízení o registraci vlastnictví objektu. Pokud nemovitost patří právnické osobě, což je potvrzeno výpisem z ÚSRR a od registrace nedošlo k žádným změnám v technických vlastnostech, pak je zcela možné, aby odhadce doložil osvědčení o registraci budovy popř. struktura vytvořená dříve BTI. Nemusíte objednávat nový doklad. I v případě, že není k dispozici u majitele, můžete kontaktovat specialistytechnický inventář v místě objektu za účelem pořízení duplikátu. Tento postup bude stát několikrát levnější než vydání nového pasu nemovitosti.

Pokud byl předmět převeden do nemovitosti na základě kupní smlouvy a technická dokumentace nebyla převedena na nového vlastníka, měl by odhadce vypracovat stručný popis podle účetních údajů a podepsat oprávněného zástupce vlastníka.

Další dokumenty

Aby proces hodnocení nákladů na budovy a stavby proběhl bez problémů, měli byste nepochybně poskytnout veškeré informace o nemovitosti specialistům najaté společnosti. Týká se to případu, kdy je potřeba zhodnotit budovu spolu s náplní, například těžko demontovatelné zařízení. Dodatečně můžete nahlédnout do projektové dokumentace. Pokud je objekt částečně zničen, měly by být vystaveny provizní certifikáty potvrzující skutečné znehodnocení majetku.

Pro jednotlivce

Laik nejčastěji potřebuje k určení tržní hodnoty vlastněného bytu, domu nebo pozemku využít znaleckých služeb. V tomto případě je seznam dokumentů malý a sestává ze tří bodů:

• dokument o vlastnictví;
• katastrální pas (pro pozemky);
• technický pas (pro budovu nebo byt).

Použité metody hodnocení

Existují tři metody, kterými může odborník určit hodnotu:

• Analogový, při použití kteréhoporovnat aktuální ceny prodaných nemovitostí. Tato metoda je vhodná pro domácí hodnocení. Odhadce studuje tržby běžného roku, prodanou nemovitost sečte pomocí koeficientů k té, která se právě hodnotí. Nejprve tedy najde informace o prodávaném bydlení a upraví jejich cenu s přihlédnutím k dostupným charakteristikám pro odhadovaný analog. Poté porovná několik podobných nemovitostí ve stejném segmentu a vytvoří průměrnou cenu.
• Nákladné, které zohledňuje všechny náklady na stavbu budovy nebo stavby. Nejčastěji se to týká novostaveb bytů s malými plochami. To se týká množství finančních prostředků, které bude v současné době potřeba na znovuvytvoření přesně stejného objektu z identických materiálů podobné kvality instalace a dokonce s podobným architektonickým řešením.

Ziskový, u kterého lze přesně určit tržní hodnotu s přihlédnutím k ziskovosti v případě investice. Tento způsob je dobrý pro stanovení ceny nebytových prostor. Nejprve nastavte období, za které se bude počítat ziskovost. Za druhé se odhaduje výše očekávaného příjmu. Za třetí se počítá zisk, který majitel obdrží po zúčtovacím období. Za čtvrté, vypočítá se součet všech příjmů v dohledné budoucnosti

Odpisy majetku

Všechny nemovitosti podléhají stárnutí. V účetnictví je tento pojem definován jako odpisy, jejichž procento lze odhadnout na základě naběhlých odpisů. Metodyposouzení fyzického poškození budov a staveb využívají i společnosti zabývající se určováním tržní hodnoty majetku. V současné době se dává přednost výpočtu, ve kterém se zjišťuje opotřebení každého konstrukčního prvku a následně se shrnují všechny ukazatele. Při této metodě se nutně berou v úvahu reprodukční náklady na nemovitost.

Jak pracují specialisté

Při uzavírání smlouvy o posuzování budov a staveb se řídí řada pravidel:

• Analýza objektu nabízeného zákazníkem za účelem stanovení ceny.
• Identifikace věcných břemen, věcných břemen, hypoték.
• Jasná definice typu nemovitosti s ověřením dostupnosti metod výpočtu.
• Zjištění omezení, která mohou narušovat práci.
• Analýza informací poskytnutých zákazníkem s určením dostatečnosti informací.

Při své práci se odhadce řídí těmito zásadami:

• Nezávislost na zúčastněných lidech a okolnostech.
• Objektivita hodnocení.
• Žádný střet zájmů mezi dodavatelem a zákazníkem.
• Závazné uzavření smlouvy o dílo.
• Ustanovení jasných dohod o načasování a předmětu průzkumu.

Při oceňování majetku tedy musí zákazník poskytnout zhotoviteli všechny požadované dokumenty k použití. Od toho se bude odvíjet termín stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Také následujezajistit zástupci znalecké firmy přístup do objektu, který je předpokladem pro splnění povinností zhotovitele z uzavřené smlouvy o dílo.