Na co si dát pozor při přebírání bytu: rady odborníka

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Protože jeden z pěti bytů v novostavbách má buď stížnosti, nebo není přijat vůbec, musí kupující a nájemce dobře vědět, na co se při přebírání bytu zaměřit. Na trhu s bydlením se nabízí stále více zajímavých projektů, ale celkový dojem by neměl převážit nad smyslem pro detail. Téměř vždy zůstávají kupující sami se svými nároky na kvalitu stavby. Jsou to praskliny ve zdech, různé nerovnosti, nepadnoucí okenní rámy a dokonce se stává, že lidé, kteří očekávají štěstí z kolaudace, si absence pultů nevšimnou. Proto jsou potřebné informace, na co si dát pozor při přebírání bytu.

Rady pro vlastníky akcií

Když je obdrženo povolení ke zprovoznění (a developer je povinen informovat vlastníky akcií alespoň měsíc předem), budoucí noví osadníci si jdou vzít své byty. V rukou mají doporučený dopis s povinným seznamem příloha oznámení adresované každému z účastníků společné výstavby. Teď bych měl přemýšlet o tom, na co si dát pozor při přijímání bytu, ale události jsou tak radostné, tak vzrušující! Vývojář volal s gratulací, všichni příbuzní si již přečetli příslušné zprávy, které zveřejnil na webu. A nyní je již znám den převodu vlastnictví, na který byl zaznamenán šťastný majitel nového bytu. A na co bylo nejdůležitější si dát pozor při přijímání bytu na akcionáře? Ach, ty výhledy z okna ložnice!

Radši bychom se ale neměli vysmívat lidem, jejichž naděje se zdánlivě plní. Na tento okamžik čekali dlouho. Ale s největší pravděpodobností se stane, že budete muset počkat o něco déle. Pokud ovšem nedostanou včasnou pomoc při převzetí bytu v novostavbě od skutečných specialistů s bystrýma očima a chladnou myslí. A takoví specialisté samozřejmě existují. Pravděpodobně budete muset počkat, a to je dobré, i když je to docela únavné.

Kromě sledování procesu výstavby čekali akcionáři ve frontě na převod bytů. To obvykle trvá mnoho měsíců. Aktuálně se staví ve velkém, někdy se pronajímá i více budov současně, a proto je někdo pozván na kolaudaci dříve, někdo dostane klíče později, většinou se tak stane. A co je nejdůležitější - neztrácejte hlavu radostí, ale naopak - postarejte se o to, abyste našli specialisty, kteří mohou účinně pomoci při převzetí bytu v novostavbě.

Nezapomeňte své doklady

Pro přijetí musíte vzít s sebou smlouvu omajetková účast a pas. V případech, kdy zájmy kupujícího chrání jiná osoba, bude vyžadována plná moc ověřená notářem. Pokud správcovská společnost očekává, že obdrží zálohu na energie ihned po převzetí, je o tom budoucí nájemce předem informován. Existuje zákon, podle kterého se první splátka bere hned první čtyři měsíce, je to nutné opatření, aby měla správcovská společnost zpočátku s čím pracovat.

Od chvíle, kdy je dům uveden do provozu, čas rychle plyne a existují časové limity, kdy může a měl být byt přijat. Pokud po obdržení oznámení uplynou více než dva měsíce a akcionář se nedostaví, aby podepsal akt o převzetí bytu, má developer právo vypracovat tento dokument sám a převzetí a převod budou považovány za dokončené, a to navzdory jednostranný postup pro tuto událost. To je nejhorší, protože v tomto případě nájemce na své náklady opraví všechny stávající nedostatky.

Podmínky přijetí

Nájemce má právo na prohlídku a studium stavebních závad o něco déle než týden – sedm pracovních dnů, poté musí byt přijmout nebo vznést konkrétní námitky. Pokud musíte přijmout byt bez dokončení, celá procedura zřídka trvá déle než půl hodiny. Potřebujete zkontrolovat připojení elektřiny, vody a topení, kvalitu montáže dveří a oken. Pokud je zajištěno dokončení, pak je při přijímání bytu co studovat. Ale ani v tomto případě je nepravděpodobné, že by celá neodborná kontrola trvala déle než dvě hodiny. Špatné, pokud do sedmi dnůakcionář nebude vykazovat žádnou činnost a nedostaví se. Smlouvu o prodeji bytu a akt převzetí a převodu sepíše sám developer. A zákon bude považovat jeho vlastní povinnosti za splněné. Nesmíme zapomenout, že developer svému klientovi předává nejen klíče, ale také veškeré podklady k měřičům, návod k obsluze tohoto bytu a plán zapojení.

Většinou si klient nové bydlení prohlédne sám, moc si toho nevšímá a v klidu podepíše akt převzetí a předání, načež dostane vytoužené klíče. A bylo by správné jednat jinak. Na přejímky bytů v novostavbě určitě potřebujete specialistu. Budou tam přítomni až dva takoví odborníci, ale jde o zájemce - jak zástupce developera, tak zástupce správcovské společnosti. I když vědí o nějakých problémech, je nepravděpodobné, že by na to neznalého klienta varovali. Kromě odhalování nedostatků v kvalitě stavby může specialista pomoci i při vzájemném vypořádání, které bude rovněž nutné podepsat zvláštním zákonem. BTI již v tuto chvíli provedla všechna měření, a pokud by se ukázalo, že plocha je větší, je klient povinen doplatit, a pokud je méně, jsou mu dlužné prostředky vráceny na běžný účet.

Pozornost na každý detail

Především je nutné zkontrolovat všechny betonové konstrukce a celou plochu stěn. Pozor na podlahový potěr, montážní spáry a švy. Na povrchu by neměly být žádné praskliny nebo nepravidelnosti. Výška stropu někdy neodpovídá ukazateli deklarovanému v projektu, a to je také potřeba zkontrolovat. Lepší,pokud dojde k odborné přejímce bytu. I když téměř každý může zkontrolovat integritu dveřních a okenních konstrukcí a kvalitu montáže: zámky pantů a klik by měly fungovat volně. Na balkonech a oknech mohou být praskliny, poškození skel, mechanismy při otevírání a zavírání, mezi stěnami a okny často zůstávají mezery po stavebnících.

Odborníka na kolaudaci bytu si lze pozvat z jakékoli agentury, kvalitně prověří veškeré inženýrské komunikace, se kterými si běžný člověk nejčastěji neví rady. Nic by se nemělo přehlédnout: je třeba zkontrolovat upevnění zásuvek, jejich výkon, dokonce i chod zvonku. Kromě toho se měří napětí a síla elektrického proudu, který je přiváděn do sítě. Akt o převzetí bytu od developera je podepsán až poté, co byl zkontrolován provoz všech měřidel a uzavíracích kohoutů, byla zřízena přítomnost tepelné izolace na potrubí a správné umístění kanalizačních odpališť v kuchyni, koupelně a toaletou. Zvláště pečlivě je kontrolován systém vytápění, ventilace, stejně jako vstup, vše nainstalované na schodišti a v místnosti, včetně požárních hlásičů.

Pokud je byt dokončen

Tyto znalosti jsou nezbytné jak pro vlastníky akcií, tak pro ty, kteří zprostředkovávají pronájem bytů od vlastníka. Pokud je byt hotový, zbývá mnohem více předmětů, které je třeba důkladně zkontrolovat. Jedná se o obklady stěn a podlah, tapety, instalatérské práce a podobně, jedním slovem - vše, co je v místnosti. Kolaudace nového bytustojí za to udělat si čas a zkontrolovat to. Technický popis objektu (v DDU) naprosto přesně uvádí, z jakého materiálu by měl být vyroben. Například ocelové nebo dřevěné dveře, jakou třídu podlahy a mnoho dalších detailů. Vše musíte zkontrolovat, s odkazem na tento seznam, jakýkoli rozpor musí být zjištěn dříve, než bude příliš pozdě, protože teprve nyní můžete získat důvod nepodepsat akt.

Pokud se nedostatky za žádných okolností nepodaří odstranit (např. neodpovídá výška stropu), lze smlouvu o majetkové účasti vypovědět i s požadavkem na vrácení nejen zaplacených peněz, ale i úroků. K takovým neopravitelným věcem dochází jen zřídka, ačkoli státní komise musí kvůli hrubým porušením stavbu ve fázi kontroly odmítnout. A kupující nemusí vidět takovou chybu, pokud je stále obdrženo povolení k uvedení budovy do provozu. Stává se například, že zákazník při přejímce najde nafouklou nerovnou podlahu. Laminát zřejmě nebyl položen podle pravidel. Tuto závadu lze rychle opravit. Ale se stropy to nebude fungovat. Někdy dokonce i při nesprávně nainstalovaném kanalizačním potrubí není řešení problémů zcela možné.

Proč je potřeba odborník

Přijatý byt musí splňovat SNiPs a smlouvu. Dodržování je nutné kontrolovat se znalostí všech pravidel a předpisů, mít nejen speciální dovednosti, ale i odpovídající vybavení a není tak důležité, zda jde o koupi či pronájem bytu od majitele. Jako normálníbude akcionář kontrolovat např. zakřivení stěn? Nebo stropy? Pouze „od oka“nebo jakýmikoli improvizovanými prostředky. Mimochodem, budoucí nájemníci jsou obecně frivolní ohledně nerovných stěn bytu bez povrchové úpravy a doufají, že je během oprav vyrovnají. Specialisté s profesionálním měřicím zařízením však dokážou odhalit absenci pravých úhlů, což je velmi, velmi důležité, ale nestává se to tak zřídka. S takovými stěnami neinstalujte kuchyň, ani normálně nepokládejte podlahu ani sokl. Oprava je drahá, v jedné místnosti se oprava může vyšplhat na sto tisíc. A pokud je taková závada identifikována v době přejímky, vývojář ji odstraní, takže - obrovská úspora.

Existuje mnoho firem, které poskytují odborné služby. V některých velkých realitních kancelářích jsou takoví specialisté. Prohlídka není příliš levná, ale následné opravy zaberou mnohem více. Proto je lepší do přejímky zapojit odborníky s odpovídajícím vybavením. Zkontrolují správnost plochy celého bytu, posoudí kvalitu stavby a identifikují všechny závady. Můžete dokonce měřit radiační pozadí, vlhkost vzduchu, kontrolovat průvan termokamerou a absenci míst, která mohou v zimě namrzat, kontroluje se i tah vzduchotechnického potrubí, studují se spáry. To vše zvládne specialista pomocí laserových a ultrazvukových dálkoměrů, speciálních olovnic, hladin, anemometrů a podobně. Po odborné kontrole je zpracována dokumentační zpráva potvrzená fotografiemi.

Kontrolní seznampřevzetí bytu

Lidé se vždy stěhují do nové budovy s radostí a zapomínají na mnoho pravidel, která je nutné při přejímce nového bydlení dodržovat. Všechny položky v tomto kontrolním seznamu musí být vyplněny. Za prvé je nutné provádět kontrolu pouze ve dne, během denních hodin, protože za soumraku je prostě nemožné vidět mnoho detailů, je také obtížné to udělat s elektrickým světlem.

Zadruhé musíte svůj vstup zhodnotit ze všech stran: popraskaný povlak, rozbité dlaždice by měly klienta okamžitě upozornit, protože to je první známka toho, že developer nedává dostatečnou pozornost kvalitě. Kontrolou je potřeba svěřit nezávislého odborníka vybaveného zařízením. Má právo vypracovat oficiální závěr se seznamem zjištěných nedostatků, předložit oprávněná tvrzení s odkazem na aktuálně platné normy a stavební předpisy.

Pečlivá kontrola kontrolního seznamu

Dveře a okna by měly být kontrolovány zvlášť pečlivě, měly by se bez námahy těsně zavírat a otevírat. Pečlivě je potřeba kontrolovat i vnitřní dveře a okna – vznikají nepozorované třísky a škrábance, špatně utěsněné otvory a štěrbiny tmelem mohou být následně postiženy houbami a plísněmi. Výška stropu se měří páskou ve všech rozích a rovnost stěn a stropu se měří úrovní budovy nebo olovnicí. Stejným způsobem se zkoumá podlaha. Všechny zásuvky a přepínače jsou kontrolovány, pokud vývojář deklaroval jejich přítomnost. Musí být na tom stejněúrovni, nevypadat a nevěšet se. Dodávka elektřiny je kontrolována do všech budoucích zdrojů. Větrání vyžaduje zvláštní pozornost. Pokud s ní není něco v pořádku, jakýkoli problém se řeší velmi obtížně. Je lepší, když vývojář odstraní nedostatky před podpisem akceptačního certifikátu.

Musíte zkontrolovat potrubí a kanalizaci. Nikde by neměla být vlhkost ani rez a uzavírací regulátory a ventily by měly perfektně fungovat, lehce se otáčet a bezpečně zamykat. Vyhřívaný věšák na ručníky musí být stabilní, nesmí se klopit. Zvláštní pozornost je věnována dokončovacím materiálům, pokud existují. Vše musí být v souladu se smlouvou. Zjištěné závady se zapisují do kontrolního listu (jinak se nazývá reklamační list nebo vadný list). Nyní vývojář nedostatky odstraní a musí to udělat zhruba za měsíc a půl. Pokud nejsou žádné nedostatky, může být podepsán akceptační certifikát.

Pokud se najdou závady

Jak píší realitní kanceláře v recenzích, osmdesát procent případů inspekce vlastníků akcií v novostavbách probíhá hladce, akty jsou podepisovány bez stížností, protože mnozí nechápou, na co si mají při přebírání bytu dávat pozor. Neznamená to ale, že by se později závady neodhalily při přímém provozu bydlení, kdy je již těžké cokoliv prokázat a je téměř nemožné bojovat o to, aby developer závady či nepřesnosti opravil. V případě zjištění nedostatků před podpisem aktu o převodu může akcionář požadovat buď odstranění chyb developera, nebo snížení smluvní ceny, případně náhradu těch nákladů, které akcionářvynaložit na vlastní opravu.

O zjištěných nedostatcích se vyplní vadné prohlášení, akcionář sepíše prohlášení se seznamem reklamací, načež správcovská společnost zahájí práce na odstranění nedostatků. Mohou to být křivé zdi, rozbitá okna, proluky v cizím bytě, závady na podlaze, dveřích, rozbité měřiče, zaneřáděný byt a podobně. To všechno jsou docela běžné poznámky. I takové nedostatky bude v budoucnu velmi obtížné odstranit, přestože akcionář má stále právo na reklamaci. To může dělat kdykoliv po celé tři roky, kdy byt provozuje. Developer poskytuje záruku: na samotnou stavbu budovy - pět let, na inženýrské a technické vybavení - tři roky.

Návod k obsluze

V balíku dokumentů, které akcionář obdrží při převodu bytu od developera, je návod s podmínkami a pravidly provozování tohoto objektu, s životností a seznamem záručních bodů. To platí nejen pro byt, ale i pro veškeré vybavení v něm obsažené, dokonce i radiátory topení a okna jsou záruční položky. Jedná se o velmi důležitý dokument, který definuje povinnosti. Pokud byl byt nebo zařízení zneužito, bude nájemci odepřen záruční oprava.

Například nosné konstrukce a fasády, střešní krytiny, stěny, okna s dvojitým zasklením a podobně mají pětiletou záruční dobu. A pouze topení, ventilace, rozvody plynu, vody a elektřiny, výtahy a shozy na odpadkytři. Vývojář může předepsat delší nebo kratší období, ale to se stává zřídka. Odpočítávání záruční doby začíná po podepsání aktu o převodu, proto lhůta uplyne pro všechny nájemce různým způsobem. Pokud developer své povinnosti neplní, je nutné odkázat na legislativu. U soudu nejčastěji vítězí strana vlastníků akcií, což je důvod, proč vývojáři neriskují předložení případu k soudu a řádně reagují na nároky vznesené obyvateli.