Určení postupu při užívání bytu ve spoluvlastnictví. Bytová otázka

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

V životě nastávají situace, kdy jsou lidé, kteří jsou si navzájem cizí, nuceni žít na stejném území. Mohou to být například manželé, kteří se rozvedli, ale nadále žijí ve stejném bytě, protože nemají jiné bydlení, několik dědiců, kteří dostali byt od zůstavitele, a ne vždy se jedná o příbuzné a podobně.

Nechce se vzdát své části bydlení, musí žít společně. Na tomto základě často vznikají spory, nedorozumění, výtky, reklamace a skandály. Východiskem z této situace může být stanovení postupu při užívání bytu v podílovém vlastnictví. O tom si povíme v článku.

Kdy potřebujete objednávku bydlení?

Podíly na bytě obvykle patří příbuzným, kteří jej zdědili, nebo manželům, kteří se rozvedli. V obou případech občané fakticky nejsou členy rodiny a nevedou společnou domácnost. To vyvolává otázku definovánípostup při užívání bytu ve sdíleném vlastnictví.

Nejlepší je vytvořit tuto objednávku sami na dobrovolné bázi. Za tímto účelem je uzavřena písemná dohoda, kde si vlastníci stanoví všechny okamžiky užívání bytu. Nejlepší možností by bylo nechat si tento dokument ověřit u notáře.

Například Alexander a Svetlana Ivanovovi bydleli v bytě, který si po svatbě společně koupili. O několik let později se manželé oddělili a rozdělili majetek. Ani Alexander, ani Světlana však neměli kde bydlet a vyplacení manželského podílu pro ně bylo také nemožné. V tomto ohledu museli žít spolu na stejném území.

Byt byl dvoupokojový s oddělenými pokoji. S užíváním těchto prostor proto neměli žádné problémy. Ale s ohledem na kuchyň a koupelnu se nemohli dohodnout. Alexander si často přiváděl domů přátele, se kterými popíjel alkohol. Navíc si je nevzal do pokoje, ale usadil se s nimi v kuchyni. Světlaně se to přirozeně nelíbilo. Ale Alexander byl také nespokojený s tím, že Světlana suší věci v koupelně. V důsledku toho museli bývalí manželé uzavřít dohodu, podle které Alexander přestal vozit přátele a zůstávat v kuchyni a Světlana už nesušila prádlo v koupelně.

Jak lze využít částečné vlastnictví?

Ustavení postupu pro užívání bytu ve společném vlastnictví ovlivňují různé faktory, zejména:

• Sdílení.
• Počet obytných místností. Pokud je jich dostatek pro každého z vlastníků - to je jedna věc a když je vlastníků více, je mnohem obtížnější určit vhodné pořadí.
• Počet obyvatel. Pokud jsou tedy dva z nich (bývalí manželé, kteří jsou vlastníky), ale žije s nimi nezletilé dítě, je manželce přidělen pokoj o více metrech čtverečních.
• Mají obyvatelé jiné ubytování.
• Přítomnost rodinných vazeb mezi obyvateli.
• Rozvržení. Často v bytech - průchozí místnosti. Přirozeně nikdo nechce, aby jeho osobní prostor neustále napadali ostatní nájemníci.

Ideální je případ, kdy počet samostatných pokojů není menší než počet majitelů. Poté je každému z nich přidělen pokoj a společné prostory jsou nadále sdíleny. V tomto případě je získán společný byt.

Pokud je ale byt v podílovém vlastnictví a není možné přidělit pokoj každému nájemníkovi, např. v případě bytu odnushka, pak je nejlepší, aby jeden vlastník vykoupil podíl na další. Obvykle ten, kdo vlastní velký podíl, odkupuje menší. Ale mohou existovat i jiné možnosti odkoupení. Majitelé se také mohou dohodnout například na pravidelném užívání bytu. Poté tam po určitou dobu bydlí jeden z nich, který poté odejde a do bytu se na určitou dobu nastěhuje další majitel.

Jak určit vhodnou objednávku?

Při určování objednávkyužívání bytu v podílovém vlastnictví musí být v souladu s pravidly, která si nájemci sami a mezi sebou stanoví. Mohou být založeny nebo založeny.

První možnost nastává, když se mezi vlastníky vyvinul určitý způsob jak provozu pokojů, tak společných prostor (kuchyň, koupelna, koupelna, chodba). V tomto případě toto pořadí vyhovuje všem a nikdo nechce nic měnit.

Složitější situace je v případech, kdy mají vlastníci vůči sobě pohledávky. Pak se musíte pokusit problémy vyřešit vyjednáváním. Pokud se nemůžete na ničem dohodnout, musíte se obrátit na soud.

Určení postupu při užívání bytu v podílovém vlastnictví znamená, že každý z vlastníků vlastní určitou místnost nebo její část, a to v podstatě v poměru k jeho vlastnickému podílu. Jsou také stanovena pravidla pro používání kuchyně, koupelny a dalších společných prostor.

Samozřejmě je nejlepší, když je podíl každého z vlastníků bytu přidělen v naturáliích nebo je podíl odkoupen. Ale to není vždy dosažitelné. Někdy je nutné při alokaci provést přestavbu. V případě domu je mnohem jednodušší problém vyřešit než u bytu, kdy je to téměř nemožné. Majitelé navíc ne vždy mají peníze na odkoupení svých akcií. Proto se musí dohodnout na objednávce, která bude vyhovovat všem.

Existují 2 možnosti, jak přidělit věcný podíl na bytě. Toto je:

• Dosažení dobrovolné dohody.
• Řešení problému soudní cestouvarhany.

Mnohem lepší je vyjednávat mezi sebou sami, protože to pomáhá udržovat dobré vztahy mezi obyvateli. Zabere to také mnohem méně času než soudní řízení. O tom, které prostory komu připadnou a jak budou společné prostory využívány, rozhodují v tomto případě sami nájemci. Dosažené dohody jsou konsolidovány uzavřením písemné dohody.

Pokud není možné se dohodnout, nemají strany jinou možnost, než se obrátit na soud. Ale i v tomto případě je nutné dodržet postup, při kterém by se mělo postupovat při předsoudním řešení sporu. Za tímto účelem je třeba kontaktovat ostatní vlastníky s návrhem na uzavření dohody. Je lepší zaslat dokument doporučeně poštou. Osobní předání je povoleno, ale adresát musí podepsat převzetí. To je důkazem pokusu vyřešit problém mírovou cestou.

Smlouva nemusí být notářsky ověřena. Můžete se dokonce omezit na ústní dohody. Pokud však jedna ze stran poruší uzavřené dohody, bude to velmi obtížné prokázat. Kromě toho se strany mohou dohodnout na prodeji bytu ve společném vlastnictví.

Uzavření smlouvy

Pokud spolu majitelé již nějakou dobu bydlí, je již stanoven určitý postup užívání prostor a nejsou proti sobě žádné stížnosti, znamená to, že bylo dosaženo ústních dohod. Ale abyste se pojistili do budoucna, třeba kdyby se někdo rozhodl pro změnuzaběhnutý způsob života, vyplatí se uzavřít dohodu písemně. Za tímto účelem text upřesňuje podmínky, ve kterých bude každý nájemce používat prostory a jak budou využívány společné prostory.

Dokument se stane právně závazným poté, co každý nájemce podepíše smlouvu. Je také možné kontaktovat notáře. Dokument pak získá ještě větší „váhu“. Ale v životě se takové dohody bohužel uzavírají jen zřídka. Za přítomnosti míru to prostě nevznikne a za přítomnosti vzájemných výtek a nároků se strany zpravidla nemohou dohodnout a obrátit se na soud.

Pokud je rozhodnuto o prodeji bytu nebo odkoupení jeho části, je uzavřena smlouva o prodeji podílu na bytě. To často vede k debatě o nákladech. Abyste předešli sporům, vyplatí se zavolat odhadci nemovitosti, který stanoví skutečnou cenu.

Určení příkazu soudní cestou

Hlavní podmínkou pro vytvoření příslušné objednávky je umístění bytu ve společném spoluvlastnictví. Podíl na pokoji, společném bytě je již rozdělen. Tam je každý z vlastníků výlučným vlastníkem samostatné místnosti nebo její části. Proto se můžete obrátit na soud pouze za účelem určení pořadí provozu kuchyně, koupelny a dalších podobných míst.

Další podmínkou je, že reklamaci může uplatnit pouze vlastník podílu bytu. I když je tedy občan zapsán v bytě, ale není ze zákona spoluvlastníkem, nemá právo obrátit se na soud.

Akční algoritmus

Žadatel, který podává žalobu u soudu na nakládání s majetkem ve sdíleném vlastnictví, musí dodržovat určitý postup, zejména:

1. Pokuste se o smírné urovnání sporu kontaktováním druhé strany nebo stran s návrhem, jak se z této situace dostat, a to i uzavřením smlouvy o prodeji podílu na bytě.
2. Pokud to nepomůže, můžete se začít připravovat na zkoušku. Za tímto účelem si musíte shromáždit požadované dokumenty.
3. Dále je podán nárok. Je lepší se s touto žádostí obrátit na zkušeného právníka, protože chyby při přípravě tohoto dokumentu jsou plné odmítnutí přijmout žádost k posouzení nebo vedou ke zpoždění soudu.
4. Zúčastněte se zkušebního období. Proces může trvat až jeden měsíc. Proto v případě nedostatku času na účast na schůzích lze toto právo svěřit také právníkovi.
5. Odvolání proti rozhodnutí soudu. To se provádí, pokud se to večírku nehodí.
6. Získejte do rukou soudní rozhodnutí a exekuční titul. Někdy se obžalovaní nechtějí podřídit rozhodnutí. Poté by se měl žalobce obrátit na soudní vykonavatele. Hlavním dokumentem, na kterém tito specialisté jednají, je exekuční titul. Na jeho základě zahájí řízení a donutí žalovaného, aby se podřídil soudnímu rozhodnutí.

Dokumenty

Spolu s nárokem by měly být soudu předloženy následující dokumenty:

• Několik kopií žaloby (jedna pro soud, další pro účastníky řízení ajeden pro sebe).
• Kopie průkazu totožnosti.
• Výpis z USRN.
• Doklad potvrzující právo společného sdíleného vlastnictví bytu.
• Dokumenty potvrzující pokus o smírné urovnání sporu.
• Technický pas pro nemovitosti.
• Stvrzenka se zaplacenou státní daní.

Pokud je v budoucnu plánován prodej podílu, ale žalobce chce nejprve formalizovat pořadí použití, bude potřebovat dokument od odhadce nemovitosti.

Načasování

Doba posouzení žádosti závisí na mnoha faktorech, zejména:

• Účast účastníků na schůzce.
• Opačná pozice.
• Dostupnost požadovaných dokumentů.
• Další body.

V každém případě soudní spor trvá minimálně 2 měsíce.

Cena

Podle čl. 333.19 daňového řádu je výše státního poplatku za tento spor 300 rublů. Požadovaná částka se zvýší, pokud se žalobce bude chtít obrátit na advokáta. Vypracování žádosti tedy může stát 1 až 3 tisíce rublů. Samostatně budete muset zaplatit za zastupování zájmů žalobce právníkem.

Claim

Zákon nestanoví formu nároku. Na jeho sestavování jsou přitom kladeny přísné požadavky, které stanoví čl. 131 Občanského soudního řádu Ruské federace. Zejména by měl obsahovat následující informace:

• Název soudu.
• Osobní údaje stran.
• Název dokumentu.
• Základy pro vznik vlastnictví podílu v prostorách.
• Sdílení.
• Popis pokoje s uvedením počtu pokojů, jejich umístění, popis, plocha technických místností atd.
• Podstata sporu.
• Označení pokusů o urovnání před soudním řízením.
• Nároky.
• Seznam přiložených dokumentů.
• Datum a podpis.

Právní rámec

Při posuzování takových nároků se soudy řídí následujícími ustanoveními:

• Článek 35 hlavního zákona země (ústava).
• Článek 247 občanského zákoníku Ruské federace.
• Článek 307 občanského zákoníku Ruské federace.
• článek 3 RF LC.
• článek 30 RF LC.

Rozhodnutí soudu také závisí na konkrétních okolnostech případu.

Soudní příklad: vniknutí na cizí území

Občan Nikolaj Petrov je vlastníkem podílu v bytě. Kromě něj v něm bydlí další dva spolumajitelé. Pravidelně vstupují do Nikolajova pokoje bez povolení. Odmítají přitom uzavírat jakékoli dohody. Petrov podal žalobu požadující provedení příslušného postupu.

Vzhledem k tomu, že se Nikolai dříve pokusil uzavřít dohodu, soud případ zvážil a rozhodl ve prospěch žalobce. Přidělený pokoj je jeho osobním majetkem a nikdo do něj nemá právo vstoupit, stejně jako Nikolaj nemůže bez pozvání vstoupit do prostor patřících ostatním obyvatelům. Neexistují žádná omezení pro sdílené prostory.

Příklad ze zkouškypraktiky: "hraní na nervy"

Pokud jeden z manželů nepotřebuje pokoj, protože má jiné místo, kde bydlí, ale podal žádost pouze pro polechtání nervů druhé strany, soud pravděpodobně nerozhodne ve prospěch žalobce. Pokud tedy jeden z manželů nebydlí v bytě, pak druhý má právo na pokoj s lepšími vlastnostmi.

Například Natalya Petrova po rozvodu zůstala v kopejce, kterou koupil její bývalý manžel Nikolai. Ten se přestěhoval do odnushky, kterou koupil před svatbou. Jedna ze dvou místností společného bytu je průchozí a druhá má oproti prvnímu větší plochu. Ukazuje se, že pokoje jsou zjevně nerovné. Nikolaj, který se nastěhoval do svého jednolůžkového pokoje, však podal k soudu žádost, aby mu zůstal k dispozici větší pokoj. Svůj podíl přitom prodat nechtěl a ve sporném bytě také nebydlel. Nikolajova bývalá manželka Natalja Petrová podala žalobu. Požádala soud, aby určil její bydlení v pohodlném velkém pokoji. Soud vyhověl požadavkům žalobce.

Příklad z judikatury: Život s dcerou

Manželé Svetlana a Alexander Ivanov si koupili dvoupokojový byt o rozloze 60 metrů čtverečních. Během manželského života se jim narodila dcera. Pár se rozhodl manželství rozpustit, načež každý z nich dostal samostatný pokoj. Nestihli se rozejít, protože exmanžel neprodal podíl v bytě nezletilého dítětedohodnuto

Alexander obsadil velkou místnost o rozloze 20 metrů čtverečních. m. Světlana a její dcera se zároveň musely schoulit v malé místnosti. Světlaniny žádosti o změnu pokoje neměly na Alexandra žádný vliv. V tomto ohledu se Světlana musela obrátit na soud s požadavkem, aby jí převedl do užívání místnost o velikosti 20 metrů čtverečních. m, kde se nachází bývalý manžel. Soud se samozřejmě postavil na stranu žalobce a nařídil Alexandrovi, aby převedl velký pokoj do užívání Světlaně a její dceři.

Přidělení podílu

Pokud je problém vyřešen soudní cestou, musíte být připraveni na velké potíže. Mnohem jednodušší je přidělit podíl v případě soukromého domu. Zvláštní potíže vznikají s malou plochou areálu, ale velkým počtem vlastníků. S přidělením naturálního podílu jsou spojeny různé problémy. Při posuzování případu soud vychází z konkrétních okolností. Zejména faktory jako:

• Věk.
• Mít nebo nemít dítě.
• Profesionální aktivity účastníků procesu.
• Postižení.
• Další faktory.

Tak či onak, při rozhodování, jak zapsat podíl na bytě do vlastnictví, bude odpověď jednoznačná: obrátit se na soud.

Pokud je byt obecní

V současné legislativě neexistují žádná pravidla pro postup při užívání obecního bydlení nájemníky. Výše uvedený postup se vztahuje pouze na bydlení, které náleží jednotlivcům z vlastnického práva. Požadavek na převedení použití specprostory v obecním bytě je možné pouze při změně smlouvy o společenském nájmu.

Podle části 2 čl. 69 bytového zákoníku Ruské federace jsou si nájemci takového bydlení rovni, pokud jde o práva a povinnosti. Každá z těchto osob tedy užívá prostory za stejných podmínek. V tomto ohledu není možné určit pořadí užívání prostor. Pokud se nájemníci nemohou dohodnout, existuje jediné východisko z této situace: vydat byt do osobního vlastnictví. Někdy se nájemníci ptají, zda je možné privatizovat podíl v bytě. Taková otázka je nesprávná. Ve veřejném bydlení zpočátku nejsou žádné akcie. Objeví se pouze tehdy, když byt patří nájemníkům z práva soukromého vlastnictví. Takže odpověď je ne.

Závěr

Pokud jsou nájemníci v dobrých sousedských vztazích, určit pro ně postup užívání prostor, není rozhodování o prodeji bytu ve spoluvlastnictví těžké. S napjatými vztahy je ale všechno jinak. Často se řeší až u soudu. Takový soudní spor zpravidla není pro strany snadné. K tomu je nutné získat dostatečnou důkazní základnu, opřít se o zavedenou praxi a znát procesní pravidla. Proto je v tomto případě nejlepší možností obrátit se na zkušeného právníka, který udělá vše pro obranu práv žadatele v souladu se zákonem.