Akcionář – kdo je to? Jak se nestát podvodníkem

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Vlna bankrotů stavebních společností tvrdě zasáhla vlastníky akcií, kteří snili o vlastním novém bydlení. Každý akcionář je nejvíce poškozeným, který nejen přišel o peníze, ale také se na dlouhou dobu rozešel s touhou přestěhovat se do nového bytu. Jak nespadnout do pasti falešných slibů vývojářů? Pokusme se formulovat hlavní pravidla pro spolupráci se zástupci stavebních firem.

Kdo jsou vlastníky akcií

Nejprve se pojďme zabývat terminologií. Developery jsou stavební organizace a jejich zástupci nabízející ke koupi byt v nedokončeném bytovém domě. Byty v této fázi jsou zpravidla relativně levné, ale do takového bydlení se nemůžete nastěhovat. Developeři mají právo nabízet byty k prodeji v jakékoli fázi výstavby.

Akcionář je osoba, která má právo na část (podíl) rozestavěného domu, obvykle omezenou na obytnou plochu, do které se hodlá nastěhovat po uvedení stavby do provozu. O výstavbu bytového domu mají zájem obě strany – developer i akcionář. Ten druhý se pak může nastěhovatbyt a developer - získat peníze.

Hlavní dokument akcionáře

Především byste se měli ujistit, že stavební firma pracuje v rámci 214-FZ. Je to tento federální zákon, který utváří vztah „akcionář-developer“a vysvětluje správný postup pro interakci těch, kteří chtějí koupit byt, a těch, kteří jej musí postavit.

Smlouva o účasti na sdílené výstavbě (DDU) je dokument, který musí být podepsán developerem i akcionářem. Toto pravidlo je zakotveno v zákoně a musí být dodržováno. Právě DDU umožňuje budoucímu kupci bytu počítat s vrácením peněz v případě úpadku stavební organizace. Akcionář si musí jasně pamatovat, že pouze DDU je ručitelem a je akceptován u soudu. Proč vývojáři nespěchají s vypracováním DDU, ale nabízejí k podpisu úplně jiné dokumenty?

Předběžná smlouva: podvádění pro akcionáře

Jednoduchým a spolehlivým způsobem, jak oklamat budoucího nájemníka, je nabídnout mu k podpisu nikoli smlouvu o účasti na společné výstavbě, ale „téměř stejný“dokument, údajně garantující všechna práva budoucího nájemce. Tento dokument může mít jiný název. Nejčastější název je „předběžná smlouva“. Podstata takového dokumentu je následující.

Navrhuje se uzavření předběžné smlouvy na dobu výstavby a na oplátku slibuje plné partnerství. Rozumí se, že kupní smlouva bude s akcionářem uzavřena až po dokončení výstavby nového domu a uvedení této rezidenční nemovitosti do provozu v r.operace.

Advokáti však v předběžných smlouvách zpravidla nenacházejí žádný náznak ochrany spoluinvestorů. Tyto dokumenty nejsou nikde evidovány a lze je jednostranně roztrhat. Předběžná smlouva vůbec nepočítá s žádnými peněžními transakcemi - veškerá vzájemná vypořádání upravuje smlouva o majetkové účasti. V důsledku toho podvedený akcionář nedostane to nejdůležitější – záruky, které jsou dostupné v zákoně o sdílené výstavbě. Přispěvatel:

• nepojištěno proti dvojnásobnému prodeji stejného obytného prostoru;
• nemá možnost uplatnit nároky na kvalitu a načasování stavby;
• nemá legální metody nátlaku na vývojáře.

Advokáti navíc varují, že předběžné dohody by mohly být považovány za falešnou dohodu.

Program směnky

V případě směnečného schématu musí investor-klient uzavřít dvě smlouvy – předběžnou smlouvu a směnku. Na první pohled je to směnka, která slouží jako garant spolehlivých vztahů a tento platební doklad bude sloužit pro vzájemné vypořádání podle hlavní smlouvy. Směnka však nebude soudem přijata ani jako ručitelský závazek: developer má plné právo odmítnout podepsat hlavní smlouvu vlastníkovi rezidenčního komplexu, vrátit peníze na směnku a prodat byt. jiné osobě.

Na co si dát pozor při přípravě dokumentů?

Než si koupíte byt v novostavbě, měli byste se o tom ujistitdeveloper získal stavební povolení a má platné pojištění občanské odpovědnosti. Takovou politikou může být bankovní záruka nebo plnohodnotná dohoda s pojistitelem.

Pokud vývojář navrhuje uzavřít DDU, měli byste se ujistit, že média nebo internet mají podrobnou projektovou dokumentaci pro budoucí vývoj. Developer je povinen zveřejnit stavební plány 14 dní před podpisem první smlouvy DDU. Ověřit zákonnost stavby může pouze právník. Proto by bylo užitečné vyžádat si formu smlouvy, zákonné, povolovací dokumenty, projektovou dokumentaci a tyto dokumenty zkontrolovat u kvalifikovaného právníka.

Dalším krokem v analýze spolehlivosti vývojáře je studie veřejného mínění. Nejlépe je porozumět hodnocení činnosti stavební společnosti z přehledů vlastníků akcií zveřejněných na síti. Developer musí mít dobrou pověst, relevantní zkušenosti se stavebními pracemi a již dokončené nové budovy, jejichž kvalitu výstavby lze posoudit.

Prozkoumejte historii výstavby nových domů od doby vydání povolení až po současnost. Možná krize v ekonomice donutila stavební firmu k pozastavení výstavby nové budovy. A nemovitost, která je na prodej, už vlastní nějaký akcionář, který se jen snaží ušetřit své peníze.

Navštivte web

Určitě byste měli navštívit staveniště, kde se staví nová budova. V blízkosti staveniště na plotě jsou informace o developerovi, zákazníkovi, přibližné termínypředání objektu k bydlení. Je nutné zkontrolovat údaje informační tabule s informacemi uvedenými v DDU. Sebemenší nesrovnalost může sloužit jako základ pro vypovězení smlouvy ze strany akcionáře - jedná se o přímou výzvu k soudu o vrácení peněz a odškodnění. Prodiskutujte všechny pochybné body se svým právníkem nebo adresu na horkou linku místních úřadů.

Doufáme, že tyto jednoduché tipy vám pomohou získat vaše dlouho očekávané bydlení včas a bez prodlení. Hodně štěstí!