Daň z prodeje bytu: vlastnosti, výpočet částky a požadavky

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Prodej bytu může být potřeba z různých důvodů, ale zároveň každého zajímá, zda je povinen platit daň z prodeje bytu. Ve skutečnosti po absolvování tohoto procesu získává občan určitý příjem, ze kterého je třeba vybírat poplatek. Ale zároveň existují určité podmínky, za kterých není třeba převádět daň. Každý prodejce si musí spočítat, jak dlouho trvá vlastnictví bytu, abyste po prodeji nemuseli platit poplatek. Navíc je zohledněna možnost použití odpočtu ke snížení základu daně.

Kolik je zdaněno?

Nejprve si musíte ujasnit, jaký je poplatek. Každý vlastník, který prodal nemovitost nebo její část, by měl vědět, jaká daň je předmětem prodeje bytu a zda je povinen tento poplatek zaplatit.

Výpočet používá částku uvedenou ve smlouvě o prodeji objektu. Není neobvyklé, že prodávající v této smlouvě po kupujících požadují nižší částku,což jim umožní vyhnout se placení daně při využití odpočtu. To vedlo k nutnosti úpravy zákona, takže se nyní zohledňuje nejen prodejní cena, ale i katastrální hodnota objektu. Pokud je vyšší než hodnota, která je k dispozici ve smlouvě, pak se výše daně vypočítává na katastrální ceně.

Takové změny jsou odůvodněny tím, že je nutné snížit počet podvodných transakcí, jejichž hlavním účelem jsou daňové úniky. Dalších 13 % je účtováno z odhalené částky. Při použití odpočtu se daňový základ může snížit.

Legislativní nařízení

Požadavek na placení daně z příjmu z prodeje nemovitosti je upraven jinými předpisy. Patří mezi ně čl. 117 a Čl. 220 daňového zákoníku, stejně jako federální zákon č. 382.

Dokumenty specifikují, zda se při prodeji bytu platí daň z obratu, jak se určuje poplatek a za jakých okolností jsou prodejci z tohoto procesu osvobozeni.

Kdy se daň neplatí?

Existují určité podmínky, za kterých lidé, kteří prodávají nemovitost, nemusí ze svých příjmů platit daň. Daň po prodeji bytu se neplatí (z různých důvodů) pouze v případě, že jsou tyto okolnosti prokázány. Poplatek nemusíte počítat a platit v situacích:

• po koupi bytu vlastnil prodávající byt déle než pět let;
• po obdržení bydlení děděním v důsledku sepsánídarem nebo rozhodnutím soudu, musíte počkat 3 roky, abyste mohli později objekt prodat s osvobozením od daně;
• pokud byl byt prodán za nižší cenu, než je jeho kupní cena, jelikož je nutné odvést daň z příjmu, ale budete muset úředně prokázat, že prodávající skutečně nedosáhl zisku, na což smlouvy na používá se nákup a prodej bydlení;
• Hodnota nemovitosti je nižší než 1 milion RUB, protože každý prodávající nemovitosti může využít odpočet ve výši 1 milion RUB, a právě o tuto částku je snížen daňový základ, a proto s nízkou cenou bydlení, nemusíte platit poplatek.

Nepřiměřené podhodnocení nákladů na bydlení již nelze uplatňovat. Důvodem je skutečnost, že daň z prodeje bytu pro fyzické osoby lze vypočítat na základě katastrální hodnoty, pokud je vyšší než prodejní cena objektu.

Kdy by měly být prostředky převedeny?

Poplatek splatný příští rok. Pokud se tedy byt prodá v roce 2017 a zároveň bude nutné vypočítat a převést poplatek, musí být převeden do rozpočtu do 15. července 2018.

Pokud dojde ke zpoždění, jsou účtovány pokuty, které výrazně zvyšují celkovou částku, která musí být převedena do rozpočtu.

Jak dlouho trvá vlastnit byt, abyste po jeho prodeji neplatili daň?

V roce 2016 došlo k významným změnám, takže nyní by všichni lidé měli vědět, jak správně určit toto období,že nenesou odpovědnost za porušení. Mezi základní pravidla patří:

• pokud byla nemovitost koupena po roce 2016, musíte s prodejem počkat 5 let, aniž byste museli platit poplatek;
• pokud byl předmět získán na základě jiných transakcí, při kterých příjemce bytu neutratil žádné peníze, například bydlení bylo získáno dědictvím nebo darováno na základě správně sepsaného daru, pak může být prodán bez daně do tří let.

Daň z prodeje bytu vlastněného méně než 3 roky bude muset být bezpodmínečně zaplacena. V tomto případě začíná odpočítávání od okamžiku, kdy občan obdrží dokument potvrzující jeho právo na nemovitost. Pokud je například předmět koupen na základě podílových příspěvků, musí být odpočítávání provedeno od okamžiku, kdy byla provedena poslední platba.

Musím platit daň z darovaného nebo zděděného bydlení? ano, pokud uplynuly méně než tři roky užívání takového majetku a chcete jej prodat. Řekněme, že vlastníte byt 3 roky. V tomto případě nebude nutné vypočítat a převést daň z obratu, ale zároveň je nutné předložit Federální daňové službě důkaz, že skutečně uplynulo více než tři nebo pět let.

Mohu snížit cenu?

Každý, kdo prodává nemovitost, se chce vyhnout zdanění. Mnoho lidí raději neplatí daň z prodeje bytu z důvodu, že záměrně prodej podceňujícenu předmětu, takže při použití odpočtu buď není daň vůbec žádná, nebo má malou částku.

Tato metoda se od roku 2016 nepoužívá. Důvodem je skutečnost, že před výpočtem poplatku zaměstnanci Federální daňové služby porovnávají dva ukazatele představované prodejní cenou a katastrální hodnotou objektu. Výpočet je založen na částce, která bude větší. Vyhýbat se tedy zdanění tímto způsobem nebude fungovat. Daň z prodeje nového bytu, který byl zakoupen nebo přijat před méně než třemi nebo pěti lety, bude muset být v každém případě zaplacen.

Jak neplatit daň, když vlastníte byt méně než 5 let?

Existují určité možnosti, které vám umožňují tento poplatek ve skutečnosti neplatit, i když je byt ve vlastnictví osoby méně než pět let. Daň z prodeje bytu se neplatí za následujících podmínek a situací:

• zakoupili nemovitost před rokem 2016, takže stále podléhá podmínce, že budete muset počkat tři, nikoli pět let, abyste ji mohli prodat bez placení poplatku;
• byt byl přijat darem nebo dědictvím, takže za něj nebyly ze strany občana zaplaceny žádné finanční prostředky, což vede k tomu, že stačí objekt vlastnit pouze 3 roky, pak prodat a ne zaplatit daň;
• prodávající může prokázat, že ve dvou transakcích během tří let nedosáhl zisku, takže předmět prodal za o něco nižší cenu, než byla původně koupena, ale za takových podmínek je důležité, aby prodejní cena nebyla pod k.úcena bytu;
• transakce se provádějí ve vztahu k levnému bydlení, takže jeho katastrální a prodejní cena je nižší než 1 milion rublů, což vede k tomu, že díky použití odpočtu je daňový základ zcela záporný.

Všechny výše uvedené podmínky musí občan prokázat úředními doklady, proto je povinen předložit příslušnou dokumentaci Federální daňové službě.

Nuance prodeje bytu získané dědictvím

Pokud občan získá majetek děděním, musí zaplatit státní povinnost v závislosti na hodnotě předmětu a také se vypořádat s dlouhou registrací bytu. Kromě toho za jeho registraci v majetku musíte zaplatit poplatek ve výši 2 000 rublů. Často po registraci má člověk touhu objekt prodat. Je třeba mít na paměti, že za takových podmínek bude muset být zaplacena daň z prodeje zděděného bytu.

Některé faktory by měly být posouzeny jako první:

• určuje se, jaká je velikost katastrální hodnoty nemovitosti, protože to je ukazatel, který se použije pro výpočet daně v případě prodeje bytu za nižší cenu;
• 1 milion rublů se odečte z obdržené částky, kterou představuje srážka;
• vypočteno z této hodnoty 13%, aby se určilo, jakou částku bude nutné zaplatit do rozpočtu, protože pokud je příliš velký, je často vhodné počkat tři roky, než bude předmět prodán bez daně.

Katastrální hodnota ještě nebyla vypočtena pro všechny byty. Důvodem je skutečnost, že jej určuje pouze zvláštní komise složená z kvalifikovaných zaměstnanců ZISZ, proto tento ukazatel často ještě nebyl stanoven pro konkrétní objekt. V takovém případě si dědic bude muset takové posouzení objednat sám, což mu způsobí další náklady.

Jaký je navrhovaný odpočet?

Každý, kdo plánuje prodat byt nebo dokonce pokoj, by si měl pamatovat, že má možnost uplatnit daňový odpočet. Standardní pro všechny byty je 1 milion rublů. Jaká bude v tomto případě daň z prodeje bytu?

Například byt byl prodán za 3,4 milionu rublů a tato částka je vyšší než katastrální hodnota objektu. Transakce byla dokončena do jednoho roku po koupi nemovitosti. Musím v tomto případě platit daň z prodeje bytu? Vzhledem k tomu, že od registrace nemovitosti ještě neuplynulo tři nebo pět let, je třeba poplatek správně vypočítat a převést.

Zpočátku se vypočítá základ daně, u kterého je prodejní cena snížena o částku odpočtu: 3, 4 - 1=2,4 milionu rublů. Dále je z této částky vybírána daň: 2,4 milionu x 13 %=312 tisíc rublů.

Odpočet můžete použít ke snížení daně z prodeje bytu pouze v případě, že prodávající má důkazy, že za předmět původně utratil své peníze. Tyto důkazy mohou být poskytnuty dokumenty:

• platební převody, na jejichž základě byly prostředky převedenyjiný účet, takže postup nákupu předmětu byl kompletně proveden prostřednictvím banky;
• účtenka s uvedením převodu finančních prostředků;
• akt přijetí a převodu předmětu s uvedením ceny této nemovitosti;
• fiskální kontroly, které mohou potvrdit nejen nákup bydlení, ale i jeho dokončení.

Odpočet můžete použít až po přípravě důkazů.

Kdy je vhodné odmítnout odpočet?

Domový prodávající se může rozhodnout, zda bude prodejní cena snížena o částku srážky nebo kupní cenu nemovitosti. Například v roce 2016 byl koupen byt za 2,3 milionu rublů. V roce 2017 se prodává za 4,2 milionu rublů.

Pokud použijete odpočet, částka daně z prodeje bytu se bude rovnat: (4, 2 - 1) x 13 %=416 tisíc rublů.

Pokud použijete metodu, která zahrnuje určení skutečného obdrženého zisku, pak výše poplatku bude: (4, 2 - 2, 3) x 13 %=247 tisíc rublů.

Proto je vhodné v takové situaci odpočet odmítnout za účelem snížení daně z prodeje bytu. Nový zákon uvádí, že pokud není možné potvrdit kupní cenu předmětu, pak v každém případě budete muset použít srážku.

Odpočet je poskytován pouze jednou ročně, takže pokud člověk v jednom roce provede více transakcí najednou, pak platí možnost snížit základ daně pouze za jeden byt.

Při koupi domu navíc můžete počítat s vrácením daní. Vypočítává se na základěvýdaje:

• částka, za kterou byl byt koupen;
• náklady na výstavbu zařízení;
• koupě pozemku, na kterém byl dům postaven;
• splacení úroků z úvěru, pokud byl hypoteční úvěr poskytnut na nákup bydlení.

Maximální majetkový odpočet je poskytován ve výši 260 rublů. až 390 tisíc rublů lze vrátit z kupní nebo stavební ceny, stejně jako za úrok z hypotéky.

Jak se vypočítává katastrální cena objektu?

Mnoho lidí o novinkách v legislativě neví, a tak se snaží snížit daňový základ levným prodejem nemovitosti. Vyjednávají s kupujícími tak, aby smlouva obsahovala částku nepřesahující 1 milion rublů. Při použití odpočtu se ukáže, že základ daně představuje záporná hodnota.

Nyní ale finanční úřady v takové situaci používají pro stanovení daně z prodeje bytu nejen ukazatel, který je uveden v kupní smlouvě, ale také katastrální cenu. Zákon stanoví, že pokud katastrální hodnota překročí hodnotu dostupnou v dokumentu, pak se poplatek vypočítává z ní.

Občan si například koupil byt za 1,5 milionu rublů. Jeho katastrální cena je 1,3 milionu rublů. Po roce vlastnictví se člověk rozhodne prodat objekt za 1,6 milionu rublů. Souhlasí s kupujícím, že smlouva by měla uvádět částku 900 tisíc rublů. Při výpočtu daně berou zaměstnanci Federální daňové služby v úvahu katastrální cenu objektu, protože je vyšší než prodejní cena. V tomto případě při použití odpočtu velikostdaň se bude rovnat: (1, 3 - 1) x 13 %=39 tisíc rublů.

Nuance při vypracování prohlášení

Pokud osoba vlastní nemovitost před datem splatnosti, musí nejen vypočítat a zaplatit poplatek, ale také sestavit a podat prohlášení Federální daňové službě. Tento dokument není nutné generovat v situacích:

• byt se neprodává, ale směňuje nebo daruje jiné osobě, jelikož předmět převádí bezúplatně nebo bez doplatku, takže občan prostě nemá příjem, ze kterého by se dala vypočítat daň;
• prodávaný předmět patřil osobě déle než tři nebo pět let, v závislosti na tom, jak byl získán.

V jiných situacích je důležité nejen zaplatit daň, ale také podat přiznání. To je nutné pouze v případě, že daňový základ je kladný.

Je důležité porozumět nejen tomu, zda občané platí daň z prodeje bytu, ale také tomu, jak se prohlášení tvoří. Pravidla pro jeho sestavení zahrnují:

• uveďte období, pro které je dokument generován;
• osobní údaje o daňovém poplatníkovi jsou registrovány;
• zadávají se údaje o tom, jak byl byt přijat, jak dlouho byl občanovi k dispozici, za jakou cenu byl koupen a prodán;
• zadejte informace o příslušném odpočtu;
• udává pravidla pro výpočet daně.

Na základě informací z prohlášení se platí poplatek.

Jak se podává prohlášení?

Dokument je prezentován vFTS různými způsoby:

• návštěva úřadu Federální daňové služby za účelem předložení dokumentu specialistovi, poté obdržíte oznámení a daňový doklad;
• zaslání dokumentace poštou;
• použití internetu;
• pomocí zprostředkovatele, který musí mít notářsky ověřenou plnou moc.

Nemusíte vystavovat doklad, pokud výsledkem výpočtu je, že nemusíte platit daň. Patří sem případy, kdy je po použití odpočtu získána záporná hodnota základu daně, neboť tuto skutečnost nemusí plátce daně prokazovat na základě ust. 229 NK. Uvádí, že pokud příjem není zdanitelný, nemusí jej daňoví poplatníci vykazovat.

Odpovědnost za nezaplacení poplatku

Pokud poplatník po prodeji bytu udělá chybu nebo jednoduše účelově nezaplatí daň z příjmu fyzických osob, vede to k tomu, že občan je vyvozen ke správní nebo trestní odpovědnosti.

Míra odpovědnosti závisí na závažnosti trestného činu a výši daně. Proto může být uložena pokuta až 100 tisíc rublů. nebo dokonce odnětí svobody až na tři roky. Proto je potřeba podat přiznání včas do 30. dubna a také zaplatit poplatek do 15. července. Pokud 16. dne nejsou žádné prostředky, je účtováno 5% penále za každý měsíc prodlení, takže za šest měsíců budete muset zaplatit nejen daň, ale také 30% z ní. Minimální výše takové pokuty je 1 tisíc rublů.

To by tedy měl každý člověkvědět, jaké daně musíte zaplatit při prodeji / koupi bytu, abyste mohli včas přispívat do rozpočtu. Vyhnete se tak značné odpovědnosti za závažná porušení. Zároveň byste měli porozumět podmínkám vlastnictví, možnosti použití odpočtu a dalším nuancím výpočtu.