Úskalí hypotéky: nuance hypotečního úvěru, rizika, složitosti uzavírání smlouvy, rady a doporučení právníků

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Hypoteční úvěry jsou nedílnou součástí života veřejných i individuálních domácností, které potřebují půdu, bydlení a lepší životní podmínky. Pojem hypotéka existuje ve světě již od pradávna, kdy byla za dluhy dána do zástavy samotná osobnost dlužníka, který byl učiněn otrokem. V 6. století př. n. l. byla zástava osoby nahrazena zástavou veškerého majetku, který měl dlužník, zejména půdy. V době, kdy byl majetek dlužníka zastaven věřiteli, byl na území jeho pozemkového vlastnictví instalován hypoteční pilíř - doklad o zastaveném majetku. Na příspěvek byl zaznamenán záznam o dluhu.

Historická fakta o původu hypoték

Za vlády Alžběty Petrovny (před 250 lety) byla ruská šlechta dotována hypotečními úvěry. Ve stejné době bylo stejné panství několikrát zadluženo bez tohojen ve šlechtických bankách, ale i od soukromých lichvářů. Nedostatek zpětné vazby mezi dlužníkem a věřitelem, odložení a refinancování (remortgage) hypotéky z 18. století vedly k obrovskému dluhu státní pokladně a přirozenému bankrotu bank.

Podnětem pro nové kolo rozvoje hypotečního úvěru byla reforma zrušení nevolnictví, kdy miliony rolníků potřebovaly úvěr na nákup půdy. Hypoteční úvěr byl poskytnut na 49 let za 6 procent ročně. Tehdy vznikla charta městských úvěrových společností, ve které byla předepsána pravidla pro hypoteční úvěr. Reforma soukromého vlastnictví půdy přispěla k rozšíření úvěrových vztahů v zemědělství po celém Rusku. Půjčky zajištěné půdou se v té době nazývaly pozemkové půjčky. Hypoteční zástavní listy byly přísně registrovány u notáře a na burze byly na ně vydávány cenné papíry, z nichž 35 % do roku 1913 tvořil zahraniční kapitál. Systém bankovních půjček se vyvinul díky formování nové ekonomiky země.

Po říjnové revoluci, během níž byly znárodněny banky a centralizovány úvěrové vztahy, byl koncept hypotéky na 70 let zapomenut.

Oživení hypoték v Rusku začalo teprve v 90. letech a legislativní podporu získalo v roce 1998. Po vlně krizí prošlo hypoteční úvěrování řadou změn – zpřísnění podmínek úvěrování, povinné pojištění hypotéky, povinná akontace a systém sankcí – hypoteční úskalí.

Hypotékastatistiky dnes

K dnešnímu dni působí na ruském trhu hypotečních úvěrů asi 400 úvěrových institucí. Poté, co Centrální banka Ruské federace zavedla přísná pravidla pro činnost úvěrových institucí, zůstali na hypotečním trhu pouze spolehliví, prověření a efektivní poskytovatelé hypotečních úvěrů. Podle centrální banky je průměrná doba trvání hypotečního úvěru 15 let a průměrná úroková sazba hypotéky v Rusku je 9,8 % ročně. Procento Rusů, kteří si chtějí v příštích 5 letech koupit bydlení, je 70 %. Ve skutečnosti je nyní hypoteční úvěr dostupný pouze 33 % pracující populace, pro srovnání – před rokem 2000 – pouze 5 % práceschopné populace. Nejoblíbenějšími bankami v populaci pro získání hypotéky jsou Sberbank a VTB, u kterých může být nákup bytu na hypotéku také obtížnější, pokud o nich nevíte.

Funkce poskytování dokumentů pro hypotéku

Před uzavřením hypoteční smlouvy se doporučuje seznámit se nejen s navrhovanou úrokovou sazbou a dobou splatnosti, ale také s řadou podmínek a případných nedostatků v bankovním systému, tzv. úskalí hypoték.

Je důležité si uvědomit, že čím přesvědčivější dokumenty o spolehlivosti dlužníka jsou předloženy, tím stabilnější bude vztah s bankou. Než půjdete do banky, musíte si připravit standardní dokumenty: ruský pas s registrací v místě banky a potvrzení o příjmu.

Banka může souhlasit s poskytnutím úvěru bez potvrzení o příjmu, ale vV bodovacím dotazníku musí být uvedeno místo výkonu práce a výše měsíční mzdy. Státní bezpečnost toto vše určitě prověří a pokud žadatel lhal o místě výkonu práce nebo platu, hypotéku mu zamítnou.

Na základě výkazu zisku a ztráty banka vypočítá dobu trvání hypotečního úvěru. Průměrná splátka úvěru by podle pravidel neměla přesáhnout 40 % měsíčního výdělku dlužníka, případně se v souladu s tímto pravidlem prodlouží doba splatnosti úvěru. A čím delší je doba splatnosti, tím více dlužník za celou dobu hypotéky přeplatí.

Bankovní poplatky

Při registraci hypoteční smlouvy jsou možné následující dodatečné provize:

• Pro plnění smlouvy otevření účtu.
• Platba je poskytována nezávislému hypotečnímu odhadci.
• Povinné pojištění hypotéky, stejně jako zdraví a život dlužníka, vlastnictví zástavy.
• Dodatečné požadavky, které může banka předložit dlužníkovi v případě nedůvěry developera při žádosti o hypotéku na novostavbu. To by mohlo vést k vyšším úrokovým sazbám hypoték.
• Banka může zavázat dlužníka, aby si vybral zastavený byt pouze prostřednictvím spolehlivého realitního makléře, který může být partnerem banky (služby realitní kanceláře obvykle nejsou nižší než 5 % nákladů na bydlení).

Pokuty a penále

Sankce za pozdní splátky hypotéky mohou výrazně navýšit celkovou výši úvěru, proto je potřeba si před podpisem smlouvy zjistit - do jakého data je potřeba zaplatit, jaklepší způsob vkladu: hotovost, bankomaty, elektronické platby. Je užitečné vědět, jak dlouho trvá, než budou prostředky připsány na bankovní účet, například z účtu na účet 1–3 bankovní dny.

Vzhledem k frontám v pobočkách bank nebo u bankomatů mohou nastat situace, které zpomalí včasné měsíční platby. Je nutné přesně zjistit, jaké sankce budou uplatněny v případě jednoho nebo dvou zpoždění a jaké - v případech systematického neplacení (z důvodu propouštění nebo nemoci) a co lze s tím předem udělat. V extrémních případech může banka jednostranně vypovědět smlouvu, prodat zástavu a splatit hypoteční dluh a zbytek vrátit dlužníkovi.

Nuance a rizika hypotečního úvěru

Před podpisem smlouvy si musíte pečlivě přečíst, a pokud je to možné, konzultovat sporné a nepochopitelné body s právníkem. Jaká přesně jsou tedy úskalí při žádosti o hypotéku, která musíte vyřešit?

1. Prostudujte si výši všech poplatků a způsob jejich úhrady.
2. Seznamte se se seznamem trestů, jejich velikostí a důvody pro jejich připsání. Smlouva by neměla obsahovat sankci za předčasné splacení hypotéky.
3. Prostudujte si splátkový kalendář: částky příspěvků a data splatnosti.
4. Je důležité přečíst si seznam situací, které zahrnují zvýšení úrokové sazby u hypotéky. Prodiskutujte s manažerem banky jakýkoli nejasný jazyk, jako je „zvýšení úrokové sazby v důsledku změny tržních podmínek.“
5. Zjistěte, kolik pojištění je potřeba a zda je možné bez nějvystačit si s tím. Banka nemá právo nutit pojistit úvěr nebo život dlužníka hypotékou, ale má právo zvýšit úrokovou sazbu v případě odmítnutí pojištění o 1-1,5 %.

Smlouvu o hypotečním úvěru podepisují obě rovnocenné strany, takže dlužník má právo bezvýhradně nesouhlasit s podmínkami banky a vzít na sebe úskalí hypotéky a rizika. V případě sporů je nutné je řešit před podpisem smlouvy. Klient může požádat, aby do smlouvy byla zahrnuta doložka o právu na refinancování hypotéky, což výrazně usnadní případné okolnosti vyšší moci v budoucnu.

Jemnosti uzavření hypoteční smlouvy

Při studiu úskalí hypotéky je důležité mít na paměti některé nuance úvěrových a hypotečních vztahů s bankou. Například po celou dobu trvání smlouvy je nemovitost ve vlastnictví dlužníka, ale do konce smlouvy s ní nemůže plně disponovat. Dlužník také nemůže:

• Pronajměte zastavenou nemovitost k pronájmu bez předchozího souhlasu banky. Úvěrové instituce se obvykle zdráhají povolit takové transakce s nemovitostmi jako kolaterál, protože stav objektu se může zhoršit, což povede ke snížení jeho tržní ceny, pokud bude nutné jej prodat. Věřitel však nemá právo bránit tomu, aby byl kolaterál pronajat na dobu nepřesahující jeden rok.
• Proveďte renovační práce včetně nelegální přestavby bytu. Provést potřebné opravy a stavební úpravybudete muset připravit projekt, poté získat povolení od bytového inspektorátu a poté informovat věřitele.
• Po celou dobu trvání hypoteční smlouvy je zákonem zakázáno přepisovat zastavenou nemovitost do nebytových prostor.
• Se zajištěnými nemovitostmi není možné provádět směnné nebo darovací transakce ani prodávat bez svolení věřitele. Prodej bude možný pouze v případě, že dlužník bude dlužen věřitelské bance a výtěžek z prodeje bude použit na splacení dluhu a uzavření závazků vůči bance.

Úskalí hypoték ve Sberbank

Sberbank má standardní smlouvu o hypotečním úvěru, její vzor najdete na webu k předběžné kontrole.

Hlavním úskalím při uzavírání hypoteční smlouvy se Sberbank jsou dodatečné náklady na odhadce zástavy, za pronájem bankovní buňky, za služby realitního makléře nebo právníka, placení pojištění a samozřejmě zaplacení státní poplatek.

Podmínky hypoteční smlouvy stanoví možnost vlastního výběru odhadce dlužníkem, který však musí splňovat požadavky Sberbank. Proto se nevyplatí riskovat a hodnotit zajištěnou nemovitost předem, Sberbank může odmítnout poskytnuté hodnotící dokumenty s vysvětlením odmítnutí jako nedodržení stanovených procesních pravidel a peníze přijdou vniveč.

Pokuty za zpoždění ve Sberbank

Nejnepříjemnější částí úskalí hypotéky ve Sberbank k diskusi jsou penále a pokuty. Je však důležité porozumět následujícím bodům smlouvy.

Položka týkající se poplatků z prodlení. Výše sankce přímo závisí na refinanční sazbě centrální banky v den uložení pokuty. To může výrazně zvýšit výši současné pokuty. Proto je užitečné vědět předem o podmínkách možných sankcí za pozdní platby.

Podmínky pro ukončení hypoteční smlouvy. Sberbank má právo zrušit smlouvu v některých protiprávních situacích, například v případě systematického prodlení, kdy je zajištění použito k jiným účelům, v případech, kdy věřitelská banka odmítne zkontrolovat stav nemovitosti, a také při ukončení smlouvy. pojistnou smlouvu.

Po dobu trvání smlouvy o hypotečním úvěru nemá dlužník právo prodat zastavené bydlení, registrovat v něm další osoby, pronajímat jej, přestavovat bez souhlasu věřitele.

Hypotéka ve "VTB": úskalí

Z ostrých úskalí při uzavírání smlouvy byste měli věnovat pozornost následujícímu.

VTB Bank důrazně doporučuje, abyste si uzavřeli pojištění vlastnictví (titulu), zdraví a života pouze s vaším partnerem VTB Insurance. Pokud pojištění odmítnete, sazba hypotečního úvěru se určitě zvýší o 1 %.

Minimální výše hypotečního úvěru je od 2 milionů rublů. Menší částka znamená omezení akontace nebo dodatečné náklady při žádosti o půjčku. Pro banku není výhodné poskytovat malé půjčky na dlouhou dobu.

Kdyv případě prodlení banka nevyvíjí iniciativu k restrukturalizaci dluhu ani k zajištění úvěrové dovolené. Pro banku je výhodnější dodržet podmínky předchozí smlouvy a vrátit půjčené peníze včas. K vyřešení problémů s opožděnými platbami podá sám dlužník bance žádost.

Banka "VTB" je spolehlivá efektivní úvěrová organizace, a proto vyžaduje jasné plnění závazků vyplývajících ze smlouvy. V případě pochybností o finanční síle vašeho rozpočtu je proto lepší rozhodnutí vzít si hypotéku na chvíli odložit.

Rady a rady od právníků

Praktičtí právníci doporučují vyhnout se hypotečním nástrahám před uzavřením smlouvy o půjčce.

• Vypočítejte si splátky hypotéky tak, aby nepřesáhly 30 % rodinného příjmu.
• Získejte hypotéku pouze v měně, ve které plynou měsíční příjmy. I když má smysl šetřit, není třeba riskovat. Hypoteční úvěr je dlouhodobý, a když směnný kurz kolísá, budete muset při směně rublů za smluvní měnu mnohonásobně přeplatit.
• Pro hypotéku vybírejte věřitele pouze z velkých bank s mnohaletými zkušenostmi a dobrou pověstí, poskytujících ty nejvýhodnější podmínky.
• Nespěchejte s výběrem hypotečního programu. Je třeba pečlivě najít tu nejvhodnější s možnými výhodnými, zvýhodněnými podmínkami.
• Na velký obytný prostor není potřeba okamžitě brát hypotéku. Doporučuje se postupně zlepšovat své životní podmínky. Například po odnushki byste neměli mířit na tří- nebo čtyřpokojové byty.byty. Nejprve si kupte dvoupokojový byt a po zaplacení celé částky již můžete přemýšlet o pohodlnějším třípokojovém bytě.
• Pečlivě si prostudujte smlouvu a při žádosti o hypotéku věnujte pozornost dalším provizím a výdajům. Jsou to úskalí hypoteční smlouvy.
• Čím delší je doba trvání hypotéky, tím vyšší je sazba. Je vhodné si vzít hypotéku na kratší dobu. Koneckonců, čím delší je doba splatnosti hypotéky, tím větší je celkový přeplatek.
• Vyberte si pevnou sazbu a upřednostněte ji před pohyblivou, která je ve skutečnosti výnosnější, ale ne v podmínkách vysoké volatility trhu, která může dlužníka přivést k obrovským dluhům. Pevná sazba vám neumožňuje ušetřit, ale také vám nedovolí prohrát.
• Při výběru hypotečního objektu se obracejte pouze na nezávislé odhadce, protože realitní makléři vždy stav nemovitosti vyšperkují, aby prodávali výhodněji.
• Před podpisem smlouvy je vhodné si předem vytvořit finanční rezervu. Jedná se o takzvaný finanční airbag, který se skládá ze 3 měsíčních splátek hypotéky, abyste měli jistotu po celou dobu trvání smlouvy.

Hypotéka při dalším prodeji

Hypotéka na sekundárním trhu se snadněji sjednává díky tomu, že dům byl zprovozněn a nehrozí žádná stavební rizika.

Při koupi vedlejší nemovitosti na hypotéku je třeba prověřit úskalí: kdo je vlastníkem a kdo je registrován ve vybraném bydlení. Může nastat situace, kdy některý z vlastníků částí obytného prostoru nesouhlasím s prodejem.

Dále je nutné zkontrolovat, zda jsou všechny stávající přestavby v bytě legální, zda nejsou dluhy na účtech a ujistit se, že byt již není zástavou v jiné úvěrové instituci.

Zkontrolujte stav komunikace, zda byly provedeny opravy a na jaké úrovni, ujistěte se, že okna, stropy a další prvky bydlení jsou v dobrém stavu.

Refinancování hypotéky

Refinancování je refinancování stávajícího hypotečního úvěru v jiné bance. Takovýto prostorný postup pro refinancování hypotéky s nástrahami má smysl, pokud potřebujete splatit hypotéku s dobou splatnosti delší než dva roky.

Upozorňujeme, že během období převodu zajištění z banky do banky bude úroková sazba o něco vyšší, protože nové bance bude dočasně chybět zajištění, což je velké riziko.

Při refinancování budou povinné náklady na ocenění zástavy, notáře atd.