Společný majetek bytového domu – co to je? Údržba a opravy společného majetku bytového domu

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Bytové domy mají významnou plochu související se společným majetkem. Jaké je jeho konkrétní využití? Jak občané rozhodují o údržbě společného majetku?

Co je společný majetek v domě?

V souladu s právními předpisy přijatými v Ruské federaci je společný majetek bytového domu sdíleným zdrojem vlastníků bytů nacházejících se v nemovitosti. Hlavní prvky této infrastruktury mohou být zastoupeny v široké škále. Zpravidla se jedná o prostory, které nezahrnují byty, stejně jako:

- předměty sloužící k obsluze několika místností v domě;

- přistání;

- výtahy;

- chodby;

- lofty;

- technické podlahy a sklepy;

- různé inženýrské komunikace;

- střechy;

- konstrukce, které plní ochrannou, nosnou funkci;

- různé typy zařízení umístěných vdům mimo byty;

- pozemek, kde se dům nachází, rostliny, které jsou na něm vysazeny, prvky krajinářské úpravy, které se na něm nacházejí.

Hlavními předpisy upravujícími právní vztahy v této oblasti jsou bytový zákoník a dále nařízení vlády č. 491 ze dne 13. srpna 2006. V obecném případě je třeba odkázat na ustanovení bytového zákoníku zák. Ruská Federace. Ve věcech údržby příslušných zařízení je třeba si přečíst již naznačené nařízení vlády. Společný majetek bytového domu se vyznačuje velkým množstvím nuancí z hlediska užívání a údržby.

Pojďme je studovat.

Zvláštnosti používání běžných domácích zdrojů

Majitelé příslušných prostor je využívají v souladu s federální legislativou Ruské federace. Změna velikosti společného majetku domu je možná pouze se souhlasem všech vlastníků této infrastruktury. Navíc je možné převést příslušné prostory do vlastnictví jiných osob. Hlavní věc je, že při realizaci takových právních vztahů je dodrženo kritérium - společný majetek vlastníků prostor v bytovém domě lze převést do užívání pouze tehdy, pokud tento postup neporušuje práva a zájmy občanů a organizací.

Pozemky, na kterých se nachází obytná zařízení, lze převést k omezenému užívání na jiné osoby. Pokud před přijetím právních předpisů upravujících využívání společných domovních zdrojů již tyto stránky někdo používal, není k nim přístupmůže být zakázáno. Nové věcné břemeno k objektu je zřízeno na základě dohody mezi vlastníky bytů a osobou, která bude pozemek užívat. Případné spory v rámci těchto právních vztahů řeší soud.

Vlastnosti údržby běžných objektů domu

Pojďme se nyní podívat, jak probíhá údržba společného majetku v bytovém domě.

V souladu se zákony v oblasti bytového práva Ruské federace nesou náklady na řešení daného problému vlastníci bytů společně. Podíl těchto nákladů připadajících na konkrétního vlastníka je stanoven na základě podílu na společném majetku, který osoba vlastní. I když v něm vlastník bytu nebydlí, musí platit poplatek za údržbu společné věci v bytovém domě. Pokud člověk nepoužívá výtah, například proto, že bydlí v 1. patře, pak si musí zaplatit odpovídající prvek infrastruktury rezidenčního zařízení.

Konkrétní seznam činností, které tvoří údržbu společných zdrojů v domě, závisí na vlastnostech konkrétního bytového zařízení, klimatických podmínkách, ve kterých se nachází. Zpravidla mezi ně patří:

- periodická prohlídka nemovitosti, kterou provádějí vlastníci bytů a jiné odpovědné osoby za účelem zjištění nedostatků ve struktuře příslušných objektů;

- zajištění funkčnosti napájecích systémů;

- čištění a sanitacezpracování prostor, pozemku, na kterém se dům nachází;

- likvidace odpadků a odpadu vyplývající z práce firem, které využívají různé místnosti v domě;

- použití protipožárních opatření stanovených legislativou Ruské federace;

- péče o rostliny vysazené na pozemku sousedícím s domem;

- údržba prvků terénních úprav umístěných na příslušném území;

- provádění aktuálních oprav zařízení, jejich příprava na provoz v dané sezóně;

- realizace opatření zaměřených na zlepšení energetické účinnosti bytového domu.

Lze poznamenat, že výčet činností, které tvoří údržbu a opravy společného majetku bytového domu, nezahrnuje:

- zajištění funkčnosti dveří v bytech ve vlastnictví rezidentů - venkovní a vnitřní, okna;

- izolace balkonů;

- výměna skla;

- údržba pozemků, které nejsou zahrnuty ve struktuře společného vlastnictví, včetně výsadby rostlin na nich.

Tyto úkoly řeší vlastníci bytů.

Opravy patří mezi hlavní činnosti prováděné v rámci užívání společného majetku. Může být běžná i kapitálová. Pojďme studovat jeho vlastnosti.

Oprava společných zařízení

Oprava se provádí v souladu s rozhodnutím shromáždění vlastníků. Ten současný je navržen tak, aby nedocházelo k opotřebení a také k zachování funkčnosti předmětných předmětů. Kapitálové opravy společného majetku vv bytovém domě zahrnuje výměnu nebo rekonstrukci jednotlivých prvků bytové infrastruktury. Vyrábí se také, pokud vyprší platnost příslušných zařízení.

Běžné (i větší) opravy společné nemovitosti v bytovém domě mohou provádět správcovské společnosti, pokud jim tato povinnost ukládá rozhodnutí vlastníků. Účast na těchto právních vztazích je výlučnou pravomocí vlastníků bytů. Obyvatelé také nastavili rozsah a harmonogram oprav běžných zdrojů v domácnosti.

Upozorňujeme, že správcovské společnosti jsou povinny provádět aktuální a neodkladné práce nezbytné k zachování funkčnosti zařízení, i když dohoda s vlastníky nestanoví konkrétní seznam příslušných prací. Za účelem financování těchto činností tvoří vlastníci bytů fond na generální opravy společného majetku bytových domů. Zvažte jeho specifika.

Použití obecného peněžního fondu vlastníků bytů

Dotyčný fond je umístěn na zvláštním účtu. Otevírá se ve finanční instituci, která má pravomoc provádět příslušné transakce. Prostředky umístěné na samostatném účtu a patřící vlastníkům bytů jsou tak použity k provedení generální opravy zdrojů.

Vytvoření odpovídajícíhoFond se uskutečňuje na úkor příspěvků nájemců, jakož i penále připadajících na tyto částky způsobem stanoveným zákonem. V některých případech je také možné, aby banka účtovala úroky za umístění prostředků na daný účet. Fond generálních oprav je rozdělen mezi vlastníky bytů v poměru k výši jejich příspěvků.

Vlastnictví těchto prostředků patří vlastníkovi konkrétního obydlí. Pokud osoba prodá byt, pak se jeho kupující stává i vlastníkem podílu ve fondu generálních oprav. Stojí za zmínku, že vlastníci prostředků na samostatném účtu nejsou oprávněni je použít k jiným účelům, s výjimkou generální opravy společných zdrojů v domě.

Pojďme si nyní nastudovat, jak probíhají akce, v rámci kterých si vlastníci stanovují pravidla pro údržbu společného majetku v bytovém domě. Hovoříme o schůzích valné hromady vlastníků bytů.

Schůze valné hromady vlastníků bytů: rysy akce

Valná hromada vlastníků bytových prostor je v souladu se zákony v oblasti bytového práva Ruské federace hlavním řídícím orgánem domu. Ve skutečnosti je to také setkání, a proto může být považováno za událost. Schůze vlastníků má program a zahrnuje sestavení seznamu rozhodnutí přijatých hlasováním.

Společným majetkem bytového domu jsou objekty, které v souladu s výsledky shromáždění vlastníků bytů mohou být:

- zrekonstruováno;

- doplněnopřístavby pro různé účely;

- opraveno – včetně použití fondu generálních oprav.

Na schůzi valné hromady vlastníků bytů lze rozhodnout:

- o vytvoření fondu generálních oprav;

- na výši příspěvku na generální opravu - vzhledem k minimální úrovni;

- na základě volby občana, který si založí zvláštní účet příslušného fondu a bude na tomto účtu provádět operace;

- o výběru banky, která bude obsluhovat finanční transakce související s vypořádáním mezi vlastníky bytů a poskytovateli služeb za údržbu společných zdrojů;

- o získání půjček HOA, UK nebo jiné kompetentní organizace na větší opravy v domě;

- o vydávání záruk za takové finanční transakce;

- o postupu při užívání pozemku sousedícího s domem;

- o používání předmětů zahrnutých do společných zdrojů domu třetími osobami – například za účelem reklamy;

- o zmocnění osob podílejících se na podepisování smluv o užívání předmětů;

- o zavádění informačních systémů v rámci součinnosti vlastníků bytů, jakož i o určení osob oprávněných taková technologická řešení využívat;

- o postupu při financování nákladů spojených se zřízením schůzek za účasti trestního zákoníku, HOA nebo jiné příslušné organizace;

- o výběru mechanismů ovládání domácnosti;

- o potřebě průběžných opravvlastnost.

Pojďme prozkoumat, jak lze daná setkání vést.

Formuláře a postup pro pořádání schůzí vlastníků bytů

Dotyčná aktivita může probíhat:

- formou osobního hlasování – kdy se ho vlastníci osobně zúčastní, prodiskutují záležitosti a rozhodují o nich;

- prostřednictvím nepřítomného hlasování rezidentů - způsobem stanoveným regulačními právními akty Ruské federace;

- smíšená forma.

Regulační právní akty Ruské federace rovněž stanovily postup pro pořádání předmětné akce. Zákon v prvé řadě stanoví četnost schůzí ke zjištění, jak vlastníci domu užívají společný majetek bytového domu. Jedná se o velmi významné kritérium z hlediska efektivity řízení příslušných zařízení.

Dotyčné schůze se tedy musí konat jednou ročně, pokud místní předpisy stanovené vlastníky bytů nestanoví jinak. Kromě hlavní schůze vlastníků se mohou konat mimořádné akce spojené s projednáváním různých aspektů správy domu. Může je iniciovat kterýkoli občan z řad vlastníků bytů.

Valná hromada vlastníků je uznána za legitimní, pokud je splněno kvórum. V souladu s bytovými zákony Ruské federace by to mělo být 50 % z celkového počtu hlasů. Pokud nebude dosaženo kvora, koná se další valná hromada.

Pokud se některý z vlastníků bytů rozhodl dát k diskusidotaz např. na to, jak by měly být mimořádně provedeny aktuální opravy společného majetku v bytovém domě, pak musí o svém podnětu informovat ostatní obyvatele 10 dnů před příslušným jednáním. Osoba potřebuje zaslat informace o události sousedům písemně nebo zveřejnit zprávy o setkání vlastníků bytů na speciálních stojanech. Tento dokument musí obsahovat:

- informace o iniciátorovi mimořádné schůze vlastníků;

- údaje o formě schůzky;

-datum, místo a čas události;

- hlavní body programu schůze vlastníků;

- postup prověřování vlastníků bytů s informacemi, které je třeba vzít v úvahu na schůzi.

Vlastníci bytů s 10 % nebo více hlasy na schůzích se mohou obrátit na trestní zákoník nebo HOA se žádostí o uspořádání valné hromady. Toto odvolání musí být písemné a musí obsahovat body programu. Do 45 dnů po obdržení příslušného dokumentu, nejpozději však 10 dnů před konáním valné hromady, musí Trestní zákoník nebo HOA informovat obyvatele o příslušné události.

Takovéto iniciativy lze spojovat i s diskusí o nuancích, které charakterizují opravy společného majetku v bytových domech nebo např. využití kapitálového fondu oprav. Iniciátorem příslušné schůze může být samotná správcovská společnost nebo společenství vlastníků. Zároveň může pořad jednání obsahovatbýt záležitosti, které jsou obvykle v kompetenci shromáždění vlastníků bytů.

Nyní se podíváme, jak se rozhodují majitelé domu.

Funkce rozhodování na schůzích majitelů domů

Jak jsme již uvedli výše, realizace činností spojených s údržbou společných zdrojů v domě se provádí na základě výsledků hlasování na shromáždění vlastníků bytů. Příslušná rozhodnutí přijímají majitelé v obecném případě většinou hlasů, ale někdy je v konkrétní otázce vyžadována podpora dvou třetin obyvatel.

Vlastnosti hlasování na schůzi vlastníků bytů

Bude užitečné si prostudovat, jak probíhá hlasování o tématech na pořadu jednání na příslušných schůzích. Například pokud jde o postupy, jako je generální oprava společného majetku bytových domů nebo vynakládání finančních prostředků, které mají být použity na vhodné účely. Hlasování na shromáždění vlastníků bytů lze provést osobně nebo prostřednictvím zástupce, který jedná na základě plné moci. Každý vlastník má počet hlasů úměrný jeho vlastnickému podílu na společných zdrojích v domě. Údaje o osobách zúčastněných na hlasování jsou zaznamenány v zápisu ze schůze vlastníků bytů.

Výsledky hlasování v rámci shromáždění vlastníků bytů se zapisují do zvláštních protokolů, které jsou úředními dokumenty. Jejich sestavení a aplikaceustanovení v nich obsažená mohou mít právní důsledky.

Formulace výsledků schůze vlastníků

Kopie příslušných protokolů musí oprávněný občan předložit do 10 dnů po schůzi vlastníků bytů trestnímu zákoníku, HOA nebo jiné příslušné organizaci. Na druhé straně musí trestní zákoník, HOA nebo jiná struktura zaslat protokol regulačním orgánům do 5 dnů po obdržení uvedeného dokumentu. Pokud tyto orgány státní správy obdrží 2 a více zdrojů příslušného typu po dobu 3 po sobě jdoucích měsíců, pak musí zahájit neplánovanou kontrolu činnosti občanů související se správou domu. Například pokud obyvatelé aktivně diskutují o tom, jaké služby pro údržbu společného majetku bytového domu by měly tvořit opatření pro údržbu příslušných zařízení, pak mohou příslušné státní orgány v rámci řešení těchto otázek prověřit, jak legální je jednání občanů..

Zápis ze schůze vlastníků bytů by neměl obsahovat rozhodnutí o záležitostech, které nejsou zařazeny na program jednání iniciátorů akce. O výsledcích shromáždění vlastníků bytů jsou nájemci informováni do 10 dnů po vyhotovení příslušného dokumentu. Zpravidla - umístěním na speciální stojany. Zápis upravující výsledky schůze vlastníků bytů je uchováván na místě, které si sami obyvatelé určí. Zápis ze schůze vlastníků upravující způsob užívání společného jmění bytového domu je pramenem norem,povinné pro všechny obyvatele za předpokladu, že záležitosti projednávané na programu schůze byly v kompetenci příslušného orgánu správy budovy.

Rozhodnutí učiněná po schůzi vlastníků bytů se mohou majitelé bytů odvolat u soudu. Například pokud některý z občanů nebyl spokojen se způsobem, jakým byl bez jeho účasti stanoven postup při vynakládání prostředků na opravu společného majetku bytového domu, nebo pokud hlasoval proti a považuje svá práva za porušená. Osoba se může obrátit na soud do 6 měsíců ode dne, kdy se seznámila s rozhodnutím shromáždění vlastníků bytu.

Společný majetek vlastníků v bytovém domě by tedy měl být užíván s ohledem na zájmy každého nájemníka. Má právo je vyjádřit osobně - na schůzích vlastníků bytů nebo u soudu.