Jak zkontrolovat vývojáře: metody a doporučení

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Při nákupu bydlení ve fázi výstavby se musíte tisíckrát ujistit o spolehlivosti developera. Jak zkontrolovat společnost a pochopit, zda jí lze důvěřovat? Náklady na nemovitosti jsou totiž dnes tak vysoké, že většina občanů si musí brát mnohamilionové hypoteční úvěry a splácet je déle než jeden rok, proto je důležité eliminovat i sebemenší riziko. Jak zkontrolovat vývojáře, jaké informace a dokumenty je třeba věnovat zvýšenou pozornost, se dozvíte v článku.

Proč se nemůžete spolehnout na štěstí

Existuje několik způsobů, jak ověřit spolehlivost developera při koupi bytu ve fázi výkopových prací nebo výstavby. Důvěřujte svým penězům pouze stavební společnosti s bezvadnou pověstí. Svědomitost a zkušenosti ve stavebnictví jsou důležitými, nikoli však jedinými ukazateli spolehlivosti firmy. Kromě nich je důležitá finanční stabilita, tedy dostupnost různých zdrojů financování a administrativní kapacity. Rizika kupujícího, pravděpodobnost "zamrznutí" přímo závisí na těchto kritériíchvýstavba nebo zpoždění při uvedení hotového zařízení do provozu.

Činnost developera jako právnické osoby nebo fyzického podnikatele je ovlivněna různými ekonomickými faktory, změnami legislativy, trendy na realitním trhu, směnnými kurzy a dalšími podmínkami, které nezávisí na samotné stavební firmě, svou pověst a dobrou víru. V práci společnosti s mnohaletými zkušenostmi a solidní image mohou nastat potíže a nepředvídatelné okolnosti. Taková společnost však na rozdíl od méně známého a neověřeného vývojáře dokáže najít východisko z obtížných situací, aniž by způsobila újmu konečnému spotřebiteli. Proto je nesmírně důležité vědět, jak vývojáře zkontrolovat. To vám umožní pochopit, zda mu můžete věřit své těžce vydělané peníze.

Informace na webu

Prvním a nejjednodušším způsobem, jak poznat stavební společnost, je navštívit její oficiální web. Obvykle jsou základní informace o vývojáři obsaženy v sekci „O nás“nebo „O společnosti“. Obsahuje informace o době existence na trhu, historii vývoje, úspěších, oceněních. Na stejném místě některé firmy zveřejňují informace o manažerské úrovni a složení představenstva.

Užitečné budou informační a analytické články o nezávislých specializovaných zdrojích („Ukazatele trhu s nemovitostmi“, „RBC Real Estate“atd.). Informace o vývojáři můžete získat prostřednictvím jakéhokoli vyhledávače. Ale nepochybně důvěřujte tomu, co je na webu napsáno v sekci "Média o nás" nebo "Recenze",rozhodně to nestojí za to.

Nenechte si ujít stránku „Projekty“. Do této sekce společnost umisťuje již realizované projekty, pokud existují. Mimochodem, jejich nepřítomnost může naznačovat, že developer je ve svém podnikání nováčkem. Bylo by špatné objektivně posuzovat zkušenosti společnosti podle objektů, které jsou ve fázi realizace nebo plánování, protože tzv. „papírové projekty“pouze svědčí o ambicích developera, nic víc.

Pokud jsou na oficiálních stránkách předané nemovitosti k posouzení, měli byste věnovat pozornost regionu, ve kterém byly postaveny. Tato skutečnost pomůže zkontrolovat vývojáře. Přítomnost několika úspěšně dokončených projektů zpravidla svědčí o dobrých vztazích developera s úřady obce, takže problémy spojené se získáním povolení, odsouhlasením technických podmínek a dodávkou energií jsou nepravděpodobné.

Spolupráce s partnery

Při posuzování spolehlivosti vývojáře byste měli věnovat pozornost jeho klíčovým partnerům. Pokud mezi ně patří velké banky se státní účastí a přední stavební společnosti vystupují jako generální dodavatelé, není pochyb o správnosti vaší volby.

Existuje jiný způsob kontroly stavitele. Spočívá ve studiu investiční politiky společnosti. Pokud je navíc hlavním investorem firmy obří finanční korporace, pak se rozhodně není třeba obávat. Před velkým investováním do podnikání velcí investořidůkladně prostudovat developerské projekty, provádět četné kontroly činnosti developera a teprve v případě, že nemají dotazy, podepisují smlouvu. Na druhé straně vývojář, poukazující na partnerství s přední společností, demonstruje celému trhu integritu své pověsti.

Informace o zdrojích financování jsou obsaženy v prohlášení o projektu. Tento dokument lze také nalézt na webu vývojáře. Kromě něj je uveden název banky nebo jiné organizace, která stavbu financuje. Tento bod je obzvláště důležitý, protože spolupráce s malou nebo neznámou společností může být ve skutečnosti spojena. Dalšími zdroji jsou finanční prostředky koncových zákazníků převedené na základě dohod DDU.

Pro kontrolu spolehlivosti developera ve sdílené výstavbě zpravidla věnují pozornost přítomnosti měnových rizik. Objeví se, pokud vývojář provede všechny platby v dolarech nebo eurech. Sebemenší výkyvy směnného kurzu povedou k vážným ztrátám pro investory. Pokud jsou všechny operace související s projektem prováděny v rublech, eliminuje to rizika investorů.

Finanční příležitosti developerské společnosti

Znaky investiční síly firmy zahrnují nezávislou prodejní strategii. Znamená to realizaci projektu developerem na úkor investování vlastních nebo úvěrových prostředků, bez účasti kupujících. Obvykle se takové objekty prodávají na konci stavebního procesu,když jsou téměř připraveny k uvedení do provozu. Pokud developer zahájil prodej bytů, ale ještě není připravena ani základová jáma, je nutné prostudovat prohlášení projektu, kde jsou uvedeny zdroje financování. Pokud jsou převážně držiteli akcií, je nejlepší pečlivě přehodnotit své nákupní rozhodnutí.

Adekvátnost cenové politiky je dalším argumentem ve prospěch developera. Jak zkontrolovat při koupi levného bytu, v čem je háček? Zjevná lacinost návrhu ne vždy ukazuje na jeho výhody. Nejčastěji byty, které se prodávají za cenu mnohem nižší než tržní, svědčí o nedostatku firemních zdrojů. Mírný pokles cen během sezónních akcí je však na realitním trhu zcela normální.

Finanční blaho společnosti je často vyjádřeno její publicitou. Umístění vlastních akcií ve veřejné doméně na tuzemském či zahraničním akciovém trhu potvrzuje skutečnost, že developer prošel četnými ověřovacími procedurami a obdržel vysoká odborná hodnocení. Tato skutečnost naznačuje, že investoři do akcií společnosti důvěřují a podporují její model správy a řízení společnosti a finanční politiky.

Realitní portály, které zveřejňují hodnocení ruských stavebních společností, jsou místem, kde si můžete developera ověřit podle jeho kvantitativních ukazatelů. Na prvním místě jsou zpravidla firmy se značným množstvím bytových prostor uvedených do provozu a ziskem za kalendářní rok.

Temporealizace projektu

Jak ověřit spolehlivost developera při koupi bytu, pokud je dům ve výstavbě nebo výkopu? V tomto případě se můžete spolehnout na tempo jednotlivých etap stavebních prací. Za základ jsou brány již realizované projekty developera. Vývojáři často publikují zprávy o fotografiích a videích, čímž se snaží ospravedlnit důvěru investorů. Díky webovým kamerám instalovaným na území zařízení mají budoucí obyvatelé možnost sledovat pracovní proces online, vyhodnocovat dynamiku a koherenci procesu.

Jak ale ověřit spolehlivost developera ve sdílené výstavbě a jak pochopit, že výstavba výškových budov je příliš pomalá? Při běžném pracovním postupu by se měl rozestavěný bytový dům každý měsíc zvýšit o 2-3 patra. Panelové budovy, na rozdíl od zděných a monolitických, se staví rychleji: betonová krabice roste v průměru o 4-5 pater za měsíc. Tyto výpočty jsou však teoretické a dokonce i přední stavební společnosti se často odchylují od normy.

Před koupí rozestavěného bydlení od developera je vhodné strávit pár hodin svého osobního času a navštívit pár hotových objektů. Inspekce nádvoří, fasád budov, vstupu do obytného komplexu umožní vyvodit předběžný závěr o kvalitě domů. Musíte také vzít v úvahu rok výstavby a zpětnou vazbu od obyvatel. I ty budovy, které jsou pohledově bez závad, mohou následně novým majitelům předložit č.pnejpříjemnější překvapení v podobě mrazivých stěn, vysoké slyšitelnosti, nekvalitního provedení interiéru atd.

Na jaké dokumenty se ptát

Federální zákon č. 214, který upravuje účast na sdílené výstavbě, stanoví povinnost developera poskytnout několik dokumentů ke kontrole jakékoli zainteresované osobě. Patří mezi ně:

• zakládací listina stavební společnosti v nejnovějším vydání a další základní dokumenty;
• certifikát o státní registraci vývojáře jako fyzického podnikatele nebo právnické osoby;
• certifikát daňové registrace;
• účetní doklady za tři kalendářní roky;
• zpráva auditora o činnosti společnosti.

Toto jsou obecné dokumenty, které musíte nejprve zkontrolovat u stavitele nové budovy. Společnost je povinna na požádání poskytnout jejich originály nebo notářsky ověřené kopie. Ale na druhou stranu, seznámení s těmito dokumenty nelze nazvat 100% možností, která vám umožní zkontrolovat spolehlivost developera při nákupu nové budovy. Tyto informace jsou zpravidla formálního charakteru a jsou dostupné každému developerovi, takže běžnému kupujícímu nebudou poskytnuty žádné speciální informace. Jedinou hodnotou pro potenciální investory je auditní zpráva, podle které budou specialisté schopni vyvodit závěry o finanční situaci společnosti.

Kde je důležitější seznámit se s projektovou dokumentací. Kromě hlavního balíku papírů je k dispozici:

• smlouvy o vlastnictví půdy;
• závěry vládních expertů;
• povolení krajských úřadů pro výstavbu;
• výpisy z Jednotného státního rejstříku právnických osob.

Při otázce, jak prověřit developera při koupi novostavby, by se nemělo zapomínat na dokumenty, které je potřeba vyžadovat ihned při uzavření smlouvy. Než podepíšete smlouvu o majetkové účasti, musíte se ujistit, že společnost funguje v souladu se zákonem. Jaké dokumenty pro vývojáře tedy potřebujete zkontrolovat? Ujistěte se, že osoba, která zastupuje zájmy společnosti, má oprávnění dokončit transakci. Pokud smlouvu podepisuje zaměstnanec společnosti, musí mít odpovídající plnou moc od generálního ředitele. V případech, kdy je stranou smlouvy osoba, která nemá tyto pravomoci, je dohoda neplatná a všechny závazky z ní se ruší, a to navzdory skutečnosti, že došlo k převodu peněz. Je třeba věnovat pozornost jménu osoby, která dokument vydala, době platnosti plné moci a právu provádět operace, které dává.

Co dalšího může naznačovat spolehlivost společnosti

Většina uživatelů shromažďuje informace o developerovi, o kterého se zajímají, na různých fórech, která se věnují diskuzi o projektech, ceně novostavby, výhodách a nevýhodách bytů atd. Zde nebudete moci zkontrolovat dokumenty vývojáře, ale můžete se dozvědět o stížnostech vlastníků akcií, pochopit, jaké mohou být nesrovnalosti a pod vodoukameny v procesu registrace nemovitosti. Pokud je více stížností než kladných recenzí, měli byste přehodnotit rozhodnutí o koupi. V případě, že desítky akcionářů obviní developera z upřímně podvodného jednání, neustálého porušování lhůt pro dokončení objektů nebo například odmítání poskytnout dokumenty o zákonnosti výstavby na konkrétním pozemku, je lepší najít jinou společnost.

Mnoho zajímá, jaké dokumenty si u vývojáře ověřit, abyste se dozvěděli o jeho probíhajících soudních sporech. Ale i kdyby informace potvrzující existenci určitých sporů mezi stavební firmou a spoluinvestory, dodavateli nebo akcionáři byly veřejně dostupné, nic by to neznamenalo. Soudní spory jsou běžnou praxí na realitním trhu, zejména u velkých firem, které ročně zprovozňují stovky tisíc metrů čtverečních obytné plochy. Řešení sporů zajišťuje tým právníků, takže tyto problémy nemají nic společného s průběhem stavebního procesu a doprovodnými technickými problémy.

Jak zkontrolovat vývojář kvůli úpadku

V roce 2014 byl přijat federální zákon, který zavazoval všechny stavební společnosti pojistit své závazky vůči vlastníkům akcií prostřednictvím bankovní záruky, pojistky nebo dohody se Společností vzájemného pojištění. A v roce 2017 byly znovu provedeny nové změny stanoveného federálního zákona, podle kterého musí nyní vývojáři přidělovat prostředky do jednotného kompenzačního fondu za sdílenou výstavbu. Účelem této státní organizace je nasměrovat rozpočet k financování dlouhodobé výstavby a splacení dluhů akcionářům v případě bankrotu developera.

Jak zkontrolovat, zda společnost získala oficiální status platební neschopnosti před uzavřením smlouvy o vlastním kapitálu? V této věci pomohou speciální registry. Chcete-li použít jeden z nich, musíte přejít na oficiální stránky rozhodčího soudu. V části „Jednotná kartotéka“pomocí vyhledávacího filtru nastavte parametry ve sloupci „Účastník případu“s označením „Odpůrce“, poté zadejte jméno vývojáře a vyberte aktivní tlačítko „Úpadek“. Na obrazovce se zobrazí všechny archivní a nevyřízené případy insolvence právnických a fyzických osob.

Domácí uvedení do provozu: základní formality

Konečně je obchod hotový a všechny termíny pro předání objektu obyvatelům, kteří se těší na den, kdy oslaví kolaudaci, uplynuly. Jak se ale v praxi ukázalo, mnozí nevědí, jak zkontrolovat byt od developera.

Termíny pro dokončení stavebních prací jsou předepsány v DDU. Pokud developer nestihne předmět předat včas, je povinen o tom kupující dva měsíce před uplynutím této lhůty informovat a navrhnout změnu odpovídajícího ustanovení smlouvy. Kromě toho je také důležité oddělit pojmy období uvedení do provozu a předání klíčů vlastníkům. Noví osadníci se budou moci do nových bytů nastěhovat zpravidla nejdříve následující den po kolaudaci objektu.státní komise. Ve smlouvě by navíc měl být uveden i okamžik předání klíčů nájemcům. Obvykle k tomu dochází 4–6 měsíců po obdržení povolení k uvedení do provozu.

Všem akcionářům jsou vývojáři povinni zaslat oznámení o připravenosti objektu doporučenou poštou nejpozději jeden měsíc před datem předání klíčů. Častěji jsou však kupujícím telefonicky sděleny dobré zprávy a vyzvány, aby přišli do kanceláře ověřit dokumenty. Musíte tam přijít s pasem a kopií dohody. Pokud je kupované bydlení registrováno na několik vlastníků, musí být přítomen každý z nich, a pokud to není možné, měli byste svému zástupci vydat plnou moc.

jeden na jednoho. Developer je povinen provést dodání objektu podle určitého předpisu a nový vlastník má právo jej nepřevzít, pokud dojde ke sňatku, nedostatkům. Před podpisem aktu o převzetí a převodu je nutné zkontrolovat provedení každého drobného detailu v bytě stanovené smlouvou. Kromě toho byste se měli ujistit, že developer obdržel povolení k uvedení do provozu a dům již má přidělenou adresu.

Pokud developer zpozdil včasné dodání předmětu, má kupující právo na náhradu. Přitom je třeba chápat, že žádný vývojářpřevezme iniciativu a nebude platit pokutu z vlastní vůle. Nový majitel má právo podat reklamaci u sídla společnosti a počkat na její posouzení do 10 dnů. Mnoho společností v takových případech nabízí svým klientům předsoudní urovnání sporu s uvedením výše odškodnění a platební lhůty.

Inspekce bytu

Než se pustíte do kolaudace a převodu bytu, majitel musí znovu otevřít svou kopii smlouvy o sdílení a pečlivě si prostudovat kapitolu, která popisuje vlastnosti objektu připraveného k nastěhování. Zde jsou uvedeny všechny typy prací, které se vývojář zavazuje provést. Při kontrole je vhodné nepouštět DDU z rukou, abyste mohli zástupce developerské společnosti ihned upozornit na zjištěné nesrovnalosti.

Co tedy zkontrolovat při přebírání bytu od developera? Pojďme si uvést vše, čemu musíte věnovat pozornost:

• Přední dveře. Musí být správně namontován a volně se otevírat, těsně k otvoru. Věnujte pozornost funkčnosti zadlabacího zámku.
• Stěny. Není povolena ani minimální odchylka od svislice, přičemž místní nerovnosti mohou být do 5 mm. Měli byste také změřit plochu bytu a ujistit se, že umístění stěn odpovídá jeho schematickému rozložení.
• Podlahy. Neměly by být žádné vzduchové dutiny nebo svazky. Najdete je poklepáním na několik úlomků kladivem.
• Stropy. kapkya mezerami na spárách, nesoulad mezi skutečnou výškou stropů a deklarovanou je důvodem k odmítnutí převzetí bytu. Pokud však kupující plánuje instalaci napínacích stropů, můžete přimhouřit oči nad drobnými vadami.
• Windows. Musí být nainstalovány struktury značky uvedené v DDU vývojářem. Musíte sami zkontrolovat neporušenost oken s dvojitým zasklením, funkčnost kování, stupeň uzavření mezer, přítomnost hledí na lodžii (pokud existuje).
• Elektrické vedení. Pomocí speciálních testerů můžete zkontrolovat fungování všech vypínačů a zásuvek. Pokud jejich přítomnost nestanoví smlouva, ujistěte se, že existují všechny vodiče pro další připojení.
• Inženýrská komunikace. Ověření podléhají topné, kanalizační a ventilační systémy, všechny uzavírací ventily, T-kusy, odpadní potrubí, dřez, záchodová mísa, radiátory topení atd.
• Dokončit. Je třeba dbát na kvalitu použitých materiálů, jejich značku. Neměly by mít žádné praskliny, odštěpky nebo otevřené švy.

Nakonec byste také měli zaznamenat odečty měřičů, které jsou instalovány v bytě i mimo něj. Je vhodné uložit data měřicích zařízení a porovnat je s údaji uvedenými v jejich pasech. Kromě toho se můžete obrátit na developera s žádostí o zobrazení suterénu nebo horního technického podlaží. Akcionáři mají právo na přístup do kterékoli části budovy, aby se ujistili, že potrubí nebo střecha neprosakují a že zde nejsou žádné cizí pachy.

Poslední krok

Pokud majitel nemá žádné nároky na dokončený byt, je podepsáno potvrzení o převzetí. V opačném případě, jsou-li zjištěny vady, je sepsán vadný úkon. Uvádí celý seznam stížností zákazníků, stejně jako adresu, číslo bytu, podrobnosti a informace o developerské společnosti.

Developer vyzývá akcionáře k opětovné kontrole po odstranění závad. Pokud kupující nemá žádné vážné nároky, ale z nějakého důvodu odmítne byt převzít, má developer právo objekt jednostranně předat.