Nová budova nebo "sekundární": co je lepší koupit?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22

Jednou z hlavních otázek, které si mnoho kupujících domů klade, je volba mezi novostavbou a „vedlejší“budovou. Výběr je vážně komplikovaný, pokud se ceny obou typů bytů příliš neliší. Každá varianta má svá pro a proti, proto je třeba ke koupi bydlení přistupovat velmi zodpovědně. Toto je koneckonců byt a některé z nich mohou stát stovky tisíc dolarů.

Nová budova nebo „sekundární“– co je lepší?

Primární bydlení je byt, který nebyl dříve nikomu registrován. Ve skutečnosti se často snaží prodat byty, které ani nebyly postaveny jako primární bydlení.

Upozorňujeme, že prodej bytů v domech, které se právě staví nebo plánují k výstavbě, upravuje zákon č. 214-FZ. Tento zákon zavazuje developera postavit dům a uvést jej do provozu a převést na účastníky programu (kupující) byty (objekty) stanovené ve smlouvě.konstrukce).

Po uvedení domu do provozu je podepsán kolaudační souhlas objektu. Kupující zároveň budou muset zapsat vlastnictví bytu v novostavbě. Po obdržení osvědčení o státní registraci se stav bydlení automaticky změní z primárního na sekundární.

Co je to „second hand“?

Reseller bydlení je byt, který někomu patří, to znamená, že je majetkem fyzické nebo právnické osoby. V tomto případě může být byt soukromý, obecní nebo státní. Ale pořád je to druhý domov. Proto i nové byty, které byly postaveny před půl rokem nebo před rokem, jsou již považovány za sekundární bydlení, ačkoli jsou ve skutečnosti nové. Proto zpočátku nelze říci, co je lepší - novostavba nebo "vedlejší", protože oba byty mohou být nové.

Pokud jde o obecní byty, lidé tam mohou bydlet na základě sociální smlouvy. Nemají osvědčení o státní registraci, ale bydlení, kde žijí, je stále považováno za druhořadé, protože stále mají vlastníka - obec.

Kritéria pro srovnání obou typů bytů

Nelze přesně určit, co je lepší koupit – „sekundární“nebo novostavbu, protože primární bydlení nemá žádné zjevné výhody oproti sekundárnímu bydlení. Vše bude záležet na situaci a podmínkách. Pokud se chcete správně rozhodnout a nakonec se sami rozhodnout, co je výnosnější - "vedlejší" nebo novostavba, pakzvažte následující kritéria:

1. Cena. Pokud mluvíme o „primárním“, pak existuje vzorec: náklady na metr čtvereční bydlení závisí na fázi výstavby zařízení. V nejranější fázi budou náklady na metr čtvereční nízké, a to je hlavní výhoda primárního bydlení. Cena „z druhé ruky“je vždy vyšší a neexistuje způsob, jak tuto pevnou cenu snížit.
2. Načasování. Při nákupu sekundárního bydlení se do něj můžete nastěhovat ihned po uzavření transakce. Ale s tím "primárním" to nejde. Pokud kupující uzavře obchod a koupí dům ve fázi kopání základové jámy, budete muset počkat další dva roky. Pokud uzavřete obchod ve fázi dokončení stavby, pak bude cena za metr čtvereční vyšší, ale budete muset čekat jen asi tři až čtyři měsíce.
3. Investice. Při nákupu bydlení v novostavbě je kupujícímu nabídnuto k hrubé úpravě. To znamená, že budete muset investovat spoustu peněz do oprav, nákupu stavebního materiálu, nákupu vybavení a nábytku. Při koupi bytu na sekundárním trhu s bydlením se často setkáte s renovovanými byty. A ačkoli jsou opravy nejčastěji levné nebo staré, je takový byt docela obyvatelný. Otázka dalších investic je tedy při výběru bydlení aktuální.
4. Sortiment. Sekundární trh s bydlením je mnohem širší a nabídek je zde více. Obvykle se nejúspěšnější byty v novostavbách kupují ve fázi výkopu. Do konce vývoje zůstávají na prodej nejnepříznivější možnosti.
5. Registrace. Není možné se zaregistrovat v nové budově, protože k získání povolení k pobytu musíte buď mítosvědčení o registraci vlastnictví nebo mít příbuzného, který je již registrován ve veřejném bydlení.
6. Možný příjem. Již výše bylo napsáno, že cena za metr čtvereční roste přímo úměrně s fází výstavby. Při investování ve fázi výkopu tedy může majitel budoucího bydlení dosáhnout zisku až 30 % ročně. To v případě, že stavba proběhne bez prodlení. Nelze zaručit, že náklady na sekundární bydlení porostou, ale mění se v důsledku tržních faktorů. Na vedlejší byt si však můžete vydělat jeho pronájmem. Výši zisku je v tomto případě obtížné vypočítat. Vše závisí na ceně, oblasti a mnoha dalších faktorech.
7. Hypotéka. "Sekundární" nebo novostavbu lze vzít na hypotéku. V případě hypotečního úvěru na byt v novostavbě je však mnoho různých potíží. Banky se snaží neposkytovat úvěry na nákup bytů, které ještě nejsou dokončeny, protože hrozí, že nebudou nikdy dokončeny. Takový úvěr může poskytnout maximálně jedna nebo více bank, přičemž podmínky pro to mohou být nevýhodné. Obvykle je sazba za primární bydlení o 2–3 % vyšší ve srovnání se sazbou za sekundární bydlení.
8. Právní čistota. Při pořizování nového bydlení máte 100% jistotu, že je z právního hlediska čisté. Předtím v něm nikdo nebydlel a kupujícím je zde nový majitel. Byty na sekundárním trhu měly vlastníky, někdy i několik. A často se neví, jací to byli lidé a co dělali v bytě.

V nových budovách jsou navíc vždy nové komunikační a inženýrské systémy. Na sekundárním trhu se komunikace mohou opotřebovat a vyžadovat výměnu, takže v tomto případě je to výhoda ve prospěch nové budovy. Při nákupu „primární“nemovitosti je také velmi malá šance, že poblíž bude bydlet narkoman nebo alkoholik.

Rizika

Při koupi bytu v rozestavěné novostavbě hrozí, že stavební firma zkrachuje a stavba nebude dokončena. V tomto případě nemůžete vzít své peníze zpět. Je nereálné předvídat. Praxe ukazuje, že stavební firmy dost často zdržují dodávku bydlení a kupující s tím nemohou nic dělat. Vláda se samozřejmě snaží toto riziko snížit zvažováním zákonů o povinném pojištění developerů proti úpadku. Stále však existuje riziko a ani sankce za zpoždění nezabrání developerovi ve zpožďování termínů. Při volbě mezi novostavbou nebo „sekundárnou“je třeba pamatovat na tato rizika. Ale pokud je developer důvěryhodný a má autoritu, pak se riziko, že od něj získá bydlení, výrazně sníží.

Na sekundárním trhu s bydlením však existují také rizika. Souvisí s plněním kupní smlouvy. Tato smlouva může být ukončena soudní cestou poté, co kupující zaplatí všechny peníze. Existují i případy, kdy se objeví třetí osoby s právním vlastnictvím nemovitosti. V tomto případě může být kupní smlouva opět ukončena a transakce bude prohlášena za neplatnou. V tomto případě přijdete o své peníze azůstat bez domova. Naštěstí lze všechna tato rizika vyrovnat s pomocí kompetentního právníka, ale jeho služby mohou být drahé.

Výhody nové budovy

Byty v nových budovách mají následující výhody:

1. Jsou vyrobeny z moderních materiálů. To nepřímo znamená, že jsou odolnější a spolehlivější.
2. Jsou dobře navržené a téměř vždy prostorné.
3. Rozvržení je pohodlné a vyrobené v souladu s moderními standardy.
4. Přistání jsou čistá a velká. Totéž platí pro vchody.
5. Všechny apartmány mají dvojitá okna.
6. Vodoměry a plynoměry jsou všude.
7. Fungují tam výtahy, některé domy mají dokonce nákladní výtahy.
8. Parkování je v podzemí a ve dvoře.

Cena novostavby jako hlavní výhoda

Všechny tyto výhody jsou malé ve srovnání s nejdůležitější výhodou – cenou. Nejvyšší popularitu primárního bydlení poskytuje cena. Pokud si koupíte takový byt ve fázi výkopu, pak byt v novostavbě může stát o 30 % méně než úplně stejný byt na sekundárním trhu s bydlením. To znamená, že pokud podmíněně dobrý „sekundární“stojí 100 tisíc rublů (cena je brána jako příklad), pak stejný „primární“bude stát pouze 70 tisíc. Pravda, bude muset počkat asi rok nebo dokonce dva.

Obytný prostor a zvýšená bezpečnost

Další argument ve prospěch"primary" - velká obytná plocha. Moderní projekty poskytují obyvatelům velkou plochu. Například nejoblíbenější nové panelové domy v Rusku (řada P-44T) poskytují minimální plochu pro jeden byt rovnající se 38 "čtvercům". Ale ve starém panelovém domě může být plocha jednopokojového bytu 30-33 metrů čtverečních. To byl standard v době, kdy byl tento starý dům postaven.

Stále nevíte, co je lepší - "z druhé ruky" nebo novostavba? Pak je tu pro vás další argument: v novostavbách se dodržují nové požadavky na bezpečnost, používají se nové technologie a materiály. Existuje také záruka na některé prvky: strop, inženýrská zařízení, stěny a okna. Pokud se nájemce během pěti let setká s problémy, které nesouvisejí s nesprávným provozem bydlení, může kontaktovat developera a požadovat odstranění závady a náhradu způsobené škody.

Právní čistota bydlení

Při výběru bytu, který si koupíte – novostavbu nebo „vedlejší“, musíte také pamatovat na to, že sekundární bydlení může mít „temnou minulost“v historii. Novostavby jsou ale právně vždy čisté a nemusíte se bát, že se objeví nějaký příbuzný prodejce s právy k vašemu bytu. Jediné riziko je spojeno s možnou ztrátou peněz při výstavbě bydlení ve fázi ražby. Ale v případě problémů s developerem souvisejících s realizací inženýrských sítí nebo dokumentace to prostě posune termín dokončení zařízení. Pravděpodobnost, že developer zkrachuje, je malá. S největší pravděpodobností bude proti úpadku pojištěn úplně. Obecně však dochází k smutným případům, kdy developer z nějakého důvodu objekt zmrazí a lidé, kteří si koupili byty v nedokončené budově, je pak nedostanou a nemohou vrátit peníze.

Infrastruktura a terénní úpravy

Při koupi bytu v novostavbě je také šance dostat se do části města se špatně rozvinutou infrastrukturou. Obvykle developer zpočátku zprovozňuje bytový dům a až po letech se kolem něj objevují obchody, školy, školky a další objekty. Proto při nákupu takového bydlení musíte pochopit, že nejprve budete muset cestovat za potravinami. Ačkoli pokud se v centru města staví nová budova, cena bytu tam bude velmi vysoká.

Další nevýhodou je nedostatek vybavení. Byt v novostavbě je betonová krabice i bez inženýrských sítí. Nic tu není, takže budete muset investovat peníze a úsilí do terénních úprav.

Výhody "sekundární"

Při volbě mezi novostavbou nebo „sekundárnou“musíte pamatovat i na nevýhody a výhody druhého typu bydlení. Začněme klady:

1. Schopnost okamžitě se nastěhovat do bytu, který jste právě koupili.
2. V takovém bytě bude inženýrská komunikace a nějaký druh opravy, což vám již umožňuje zde bydlet.
3. Velký sortiment. Sekundární trh s bydlením je obrovský a často si můžete vybrat mezi různými možnostmi. A je to možnénajděte si byt, který je blízko metra a má skvělý výhled z okna.

Nevýhody bytů na sekundárním trhu s bydlením

Samozřejmě všechny tyto výhody často nutí kupující uvažovat o sekundárním trhu s bydlením. Ale když mluvíme o tom, který byt je lepší - novostavba nebo "vedlejší", musíte rozhodně poukázat na nevýhody:

1. Vysoká cena za metr čtvereční.
2. Dlouhý příběh, který může skrývat nepříjemná fakta. Abyste si v budoucnu definitivně pořídili dobré bydlení bez právních problémů, budete muset investovat do profesionálního právníka, který prověří historii a „čistotu“bytu.
3. Opěrné zdi mohly v průběhu jejich života zeslábnout.
4. Inženýrské komunikace jsou staré a mohou brzy vyžadovat výměnu nebo mohou fungovat další desetiletí.

Zchátralost domu jako možná nevýhoda

V domě, který byl postaven před 20–25 lety, však mohou být slabé zdi a inženýrské sítě. Navzdory atraktivnímu vzhledu domu může být jeho celkový stav špatný, proto je vhodné při koupi domu zkontrolovat inženýrské systémy a pevnost samotného domu. K tomu budete muset vynaložit peníze na odborné posudky specialistů. Někdy se situace může ukázat tak, že budete muset utratit polovinu nákladů na byt, abyste nahradili komunikaci a provedli práce na posílení struktury domu. Proto stojí za to si dobře promyslet, který byt je lepší koupit – „vedlejší“nebo novostavbu. Tam i tam jsou plusy i mínusy. Nelze zobecnit, co je lepší. Je nutné porovnat konkrétní byty ve starém domě a v novostavbě.

Záleží na recenzích?

Posledním kritériem, které vám pomůže s výběrem dalšího prodeje nebo nové budovy, je zpětná vazba od obyvatel a kupujících! Pokud například stavebník staví nový dům, určitě si o něm přečtěte recenze. Kupující o něm mohou mluvit negativně, v minulosti totiž značně zdržoval stavební řízení. Pokud je vývojář nový, neměli byste mu ani věřit, ale pokud má bezvadnou pověst a dobré recenze, lze mu věřit.