2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 10:22
Jedním z hlavních ukazatelů blahobytu běžného občana je dnes dostupnost nemovitostí. A to vše kvůli tomu, že ceny bydlení vylétly do nebes a nezastaví se na dosažené úrovni. Není nic překvapivého na tom, že mnozí přistupují k výběru bydlení s maximální zodpovědností - pro mnohé je to ostatně téměř hlavní životní koupě, která se možná nebude muset opakovat.
Když musí budoucí kupující čelit konceptu primárního a sekundárního bydlení, začínají pochybnosti a spory. Někomu se novostavba zdá výhodnější díky nízké tržní ceně a není to bez dalších výhod. To však neznamená, že primární trh lze považovat za ideální a byt, který byl ve vlastnictví, zarostl nedostatky. Pojďme zjistit, co tvoří sekundární bydlení, jaké jsou jeho výhody a nevýhody.
Resellers – co to je?
Za prvé, pojďme pochopit samotný koncept. Sekundární trh s bydlením mohou pro mnohé představovat pouze staré akciové byty. To znamená, že o nějakém novém uspořádání a moderních životních podmínkách nebude řečnemůže. Kromě toho jsou zde staré výtahy, měřiče, elektroinstalace a potrubí. A sousedé zanechávají mnoho přání, zatímco pochybné osobnosti se neusazují v nových budovách.
Na těchto tvrzeních je nepochybně něco pravdy. Ale i na sekundárním trhu jsou byty jiné. Vedlejší bydlení – to znamená, že k nemovitosti již bylo vydáno vlastnické právo. To znamená, že hlavním rozdílem, který odděluje primární trh od sekundárního trhu, je přítomnost záznamu o přidělení majetku v jednotném státním rejstříku.
Použitý byt je vždy starý?
Proč bychom neměli předpokládat, že sekundární bydlení je nutně starý, opotřebovaný dům? Protože byt v novostavbě může být i užívaný - neprodává někdo úplně nový byt v novostavbě z důvodu stěhování nebo jiných okolností? Pokud se navíc po zprovoznění nového domu neprodají všechny byty, developer si nemovitost přihlásí na sebe a neobydlené bydlení se automaticky stává druhořadým.
Jaké jsou byty na sekundárním trhu?
Bydlení Sessary je bohatý výběr bytů různých kategorií a vlastností. Realitní specialisté rozlišují na tomto trhu několik typů nemovitostí, klasifikovaných podle fyzických vlastností a úrovně hodnoty:
- Nízkotřídní bydlení - byty v domech starého roku výstavby, s výškou 2-3 podlaží. V takových prostorách často nejsou žádnéhlavní komunikace jsou kanalizace a vodovod. Domy jsou často vytápěny kamny.
- Standardní prostory - běžné vedlejší bydlení, jednopokojové nebo dvoupokojové byty v typických budovách o výšce 5-16 pater.
- Superior apartments - ubytování v moderních a typických domech, vyznačujících se zvýšeným komfortem. Vyznačuje se přítomností technických místností, jako jsou spíže a šatny, a také větším počtem koupelen než v běžných prostorách.
- Luxusní bydlení - nemovitost třídy A, jejímž rysem je přítomnost území zušlechtěného domu, parkování, vrátnice a ostraha. V luxusních domech zpravidla ne více než 30 bytů.
Další faktory ovlivňující ceny
Je třeba mít na paměti, že cena bytu může kolísat v závislosti na poloze domu a dostupnosti rozvinuté infrastruktury v oblasti bydlení. Pohodlný a dobře vybavený jednopokojový byt vylepšeného typu, který se nachází na okraji města, může stát mnohem méně než skromný jednopokojový byt ve starém domě v centru. Cenu také ovlivňuje fyzický stav prostor a jejich rozloha.
Jaké jsou nevýhody bytu na sekundárním trhu?
Sekundární bydlení sice nemusí být nutně bydlení „druhé třídy“, ale takové nemovitosti nejsou bez některých nevýhod. Nebudeme brát ohled na problémy s komunikacemi ve skutečně starých domech. Jako příklad uveďme pohodlný byt v čerstvě navrženém domě. I tadynoví majitelé mohou očekávat nástrahy:
- Nečistá "právní historie" bytu. Dlouho jsou známé příběhy o majitelích nemovitostí, kteří slouží na ne tak vzdálených místech nebo na psychiatrické klinice. Z tohoto pohledu jsou druhé domovy jako prase v žitě.
- Nezaplacené dluhy za energie nebo jiné platby, zatčení bytu soudními vykonavateli za neplacení dluhů.
- Nesprávně vypracované dokumenty k bytu. Pokud se taková skutečnost zjistí až po koupi novými majiteli, kupní smlouva se ruší a transakce se ruší.
- Nepřízniví sousedé. Někomu se tento problém může zdát bezvýznamný. Jak ale ukazují průzkumy mezi obyvatelstvem, hluční a skandální sousedé často provokují některé občany, aby změnili své bydliště.
- Cena. Ať se vám to líbí nebo ne, levné sekundární bydlení může být pouze ve Stalinovi nebo Chruščovovi se starými a rezavými trubkami. V ostatních případech cena bytu na sekundárním trhu v novostavbách výrazně převyšuje cenu bytů, které nebyly uvedeny do provozu.
- Další ne nejpříjemnější maličkost, která vám neumožňuje ušetřit peníze při koupi bytu: dnes je téměř nemožné koupit sekundární bydlení bez prostředníků. Majitelé domů se s cílem rychle prodat svou nemovitost raději obracejí na specialisty. A k ceně si připočítají svou provizi – někdo přece musí platit za práci realitních makléřů.
Výhody sekundárního trhu s bydlením
Navzdory řadě nedostatků realitní experti aktivně hájí sekundární trh. Má to celkem logické důvody:
- Na trhu je mnoho nabídek. To umožňuje kupujícímu vybrat si oblast, kategorii a typ bydlení, které bude splňovat jeho požadavky.
- Hypotéky na sekundární bydlení jsou poskytovány ochotněji a za nižší sazby. Důvodem jsou nižší rizika pro banku při uzavírání realitní transakce.
- Byt je v režimu „koupit a žít“. Na rozdíl od novostavby, kdy dům není připraven, byt podle dokumentů ještě neexistuje a po zprovoznění jsou nejčastěji nutné dlouhodobé dokončovací práce.
- Náklady na sekundární bydlení samozřejmě převyšují cenu bytu v novostavbě, ale to je více než kompenzováno chybějícími opravami a dekoracemi.
Jak se banky staví k sekundárnímu trhu?
Jak již bylo uvedeno, hypotéky na sekundární bydlení poskytují úvěrové organizace mnohem častěji než na novostavby. To je způsobeno několika důvody. Za prvé, trh nového bydlení se aktualizuje pomalým tempem, zatímco sekundární trh nabízí bohatý výběr různých cenových kategorií.
Za druhé, bydlení, které existuje pouze v projektu, jako v případě novostaveb, představuje pro banku určité riziko. Úvěrové instituce si pečlivě vybírají vývojáře pro spolupráci, ale nikdo není imunní vůči nepředvídaným okolnostem.
Požadavkybanky na sekundární trh
Úvěrové organizace ale kladou své požadavky na byt, který byl ve vlastnictví. Nemovitost se totiž stává bankovní zástavou po celou dobu úvěru. V případě, že se dlužník dostane do finanční insolvence, bude banka povinna zajištění prodat, aby nevznikla ztráta. Byt proto musí splňovat určité fyzické vlastnosti, aby nic nebránilo jeho následnému prodeji.
- Dům, ve kterém dlužník plánuje koupit bydlení, musí být postaven nejdříve v roce 1957.
- Povinnou podmínkou je dostupnost všech moderních komunikací. Banka si nevezme do zástavy dům, který nemá rozvody teplé a studené vody, topení a kanalizaci.
- V době úplného splacení hypotéky by dům, ve kterém se byt nachází, neměl být fyzicky opotřebován z více než 70 %.
A co právní čistota bydlení?
Banky také ukládají požadavky na právní historii bytu – nejsou povolena žádná břemena. Není povoleno se registrovat v prostorách třetích stran, stejně jako přítomnost zatčení nebo zástavních smluv s jinými úvěrovými organizacemi. Kromě toho bude banka vyžadovat všechny doklady o vlastnictví a zkontrolovat je na chyby a nepřesnosti. To je výhodné i pro budoucí majitele - získají osvědčený byt, ve kterém se časem nebudou objevovat nepříjemné chvíle.
