Dluhopisy (hypotéka) v Rusku: odkud banky berou peníze na hypotéky?

2025 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Naposledy změněno: 2025-01-24 13:13

Dluhopisy (hypotéka) tvoří více než 80 % všech transakcí s nemovitostmi v USA, v Rusku méně než 10 %. Vyhlídky cenných papírů jsou zřejmé. Mnoho lidí však neví jen, co jsou hypoteční zástavní listy, ale také základní pojmy.

Základy

Dluhopisy jsou cenné papíry, které dávají právo obdržet pevný garantovaný zisk.

Jsou dvojího typu:

1. Při prezentaci – levněji koupeno, prodáno dráž.
2. Pevný úrok – předpokládá příjem (kupón) pro investora po určité době.

Dluhopisy jsou dluhové cenné papíry. Návratnost je garantována ratingem společnosti. Čím stabilnější je podnik, tím je pravděpodobnější, že obdrží slíbený příjem.

Co jsou dluhopisy (hypotéka)?

Hypoteční zástavní list je dluhový cenný papír, který refinancuje investice do úvěrů na nemovitosti.

Například banka AAA poskytuje půjčky na nákup bydlení. Má kapitálpřirozeně omezené. S 1 miliardou rublů může banka vydat například 1 000 úvěrů. Trh s nemovitostmi se přirozeně zastaví, když úvěrové instituci dojdou prostředky.

Kdo má prospěch?

Vydání hypotečních zástavních listů je výhodné pro všechny účastníky trhu:

• Do banky – zvyšuje objem vydaných hypotečních úvěrů.
• Investor – investuje peníze do aktiva, které by mělo v závislosti na cenách bydlení růst.
• Dlužníkovi – závratně vysoké sazby hypoték jsou sníženy o 1,5–2 %. Čísla jsou samozřejmě malá, ale z hlediska velké částky půjčky je výhoda zřejmá.
• Stavitelé – stavební firmy „nezmrazují“svá zařízení, ale pokračují v práci.
• Stát – daně z vývoje a prodeje.
• Zaměstnanci – nejsou propuštěni pro nedostatek práce.

Jak jsou zajištěny dluhové závazky?

Nyní o tom, jak tento trh funguje. Banka AAA poskytuje úvěr na nákup nemovitosti ve výši 5 milionů rublů. Na nich vydává dluhopisy (hypotéku) a prodává je na burze. Peníze od investorů jdou na nové půjčky. Cenné papíry jsou zajištěny hypotečními splátkami občanů.

Alternativy

Dluhopisy (hypotéka) nejsou jediným nástrojem pro investory na tomto trhu. Existují alternativy:

• Hypoteční list – podíl z výše úvěru na nákup aktiva. Investor má nárok na zisky z nemovitostí.
• Hypotéka – cenný papír, který potvrzuje právo na příjem penězdlužník. Rozdíl od dluhopisu (hypoteční zástavní listy) je v tom, že zástavou hypotéky je získaná nemovitost.

Funkce cenných papírů v Rusku

Samozřejmě, nápad, který pochází z USA, může přinést na náš trh pozitivní věci. Hypoteční zástavní listy v Rusku však vyvolávají mnoho otázek jak mezi investory, tak mezi odborníky. Pojem "stabilita" není použitelný pro vývoj ekonomiky naší země, zejména realitního trhu. Během posledních 1,5-2 let nejen přestal růst, ale také výrazně klesl. Dluhopisy (hypotéka) nemohou generovat příjem z trhu s nemovitostmi, pokud neroste.

Druhým problémem je vysoká cena cenných papírů. Soukromé obchodní společnosti a běžní občané se z tohoto důvodu nebudou moci stát investory. Všechny naděje se upínají k nestátním penzijním fondům, bankám, které mají volné prostředky, které údajně nevědí, kam je investovat.

Třetím problémem je nedostatek dobře promyšleného legislativního rámce.

Můžeme shrnout: vysoká cena cenných papírů, nestabilita hypotečního trhu a také nedomyšlený právní rámec pravděpodobně neumožní rozvoj tohoto typu cenných papírů v Rusku.

Proč hypoteční zástavní listy způsobily v roce 2008 krach systému?

Krize v roce 2008 začala právě hypotečními dluhopisy (CDO). Faktem je, že mnoho investorů začalo nakupovat cenné papíry s vědomím, že trh s nemovitostmi neustále roste. To ovlivnilo strategii bank, kterým byla solventnost zákazníků lhostejná. Hlavní je, že jsou. Vyskytly se případy, kdy byly hypotéky na 500 000 USD vystaveny lidem, kteří neměli pravidelný příjem. Pro banku jsou rizika minimální - tyto peníze získala na burzách z prodeje hypotečních zástavních listů.

Banky také vydávaly kreditní swapy, tedy pojištění pro případ nezaplacení dluhu.

Ale pyramida se roztočila natolik, že pod ní začali vydávat dluhopisy (syntetické CDO). Protože analytické společnosti nevěděly, co to je, spoléhaly se na data investičních společností, které je vydaly. Někteří věděli, ale báli se ztráty velkých klientů. Ještě problematičtější aktivum vytvořili z dluhopisů rizikové úrovně BBB, ale jeho stupeň ohrožení se již rovnal AAA (jako americké státní dluhopisy), tedy naprosto bezpečný. To umožnilo investorům, kteří drží miliony dolarů, investovat do nezajištěných cenných papírů a získat prostředky z penzijních fondů, které mají zakázáno investovat do aktiv nižších, než je toto hodnocení. Přirozeně se taková pyramida dříve nebo později musela zhroutit, když začnou klesat ceny bydlení. Toto se stalo. Velké investiční společnosti, investoři a pojišťovací agenti zkrachovali.

Investoři na tom vydělali sázením na hypoteční swapy, tedy pojištění nemovitosti zajištěné hypotékou, které se prodávaly za nízké ceny. To znamená, že když jsem do nich tehdy investoval milion dolarů, bylo možné získat několik set milionů, protože nikdo jednoduše nevěřil na selhání.